Η αλλαγή του κανονισμού της πολυκατοικίας προκειμένου να επιτραπεί η βραχυχρόνια μίσθωση σε κάποιο διαμέρισμα απαιτεί υπογεγραμμένη ομόφωνη απόφαση των ιδιοκτητών και όχι πλειοψηφία

Η βραχυχρόνια μίσθωση βρίσκεται το τελευταίο διάστημα στο επίκεντρο του οικονομικού επιτελείου της χώρας, με στόχευση τα φορολογικά έσοδα. Είναι στο επίκεντρο της προσοχής του υπουργείου Τουρισμού, με έμφαση στις προδιαγραφές που θα πρέπει να πληρούν τα προς βραχυχρόνια μίσθωση καταλύματα ώστε να διαφυλάσσεται η ποιότητα της τουριστικής εμπειρίας. Η βραχυχρόνια μίσθωση όμως απασχολεί και στις δικαστικές αίθουσες, όπου την απόφαση άλλοτε τα δημοσιεύματα αναφέρουν «Απόφαση-σταθμός για το Airbnb: Τέλος οι μισθώσεις σε πολυκατοικίες» και άλλοτε «Πράσινο φώς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb » .

Μετά τη λανθασμένη αρχική ερμηνεία για την απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου που θα έβαζε τέλος στις μισθώσεις Airbnb σε πολυκατοικίες τελικά, δεν αφορούσε τελεσίδικη απόφαση αλλά προσωρινά ασφαλιστικά που κατέθεσαν οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων πολυκατοικίας κατά ιδιοκτήτη διαμερίσματος, ενώ οι πρώτες πληροφορίες ανέφεραν ότι δεν επρόκειτο για απόφαση που αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις αλλά τις επαγγελματικές χρήσεις και ξενοδοχειακού τύπου παροχές.

Έπειτα από ανακοίνωση του Συλλόγου Οικονομίας Διαμοιρασμού, τα προσωρινά ασφαλιστικά που κατέθεσαν οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων πολυκατοικίας, αφορούσαν ιδιοκτήτη διαμερίσματος που λειτουργούσε νόμιμα υπό το καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων , ο οποίος δεν παραβρέθηκε στη δικαστική αίθουσα για να υπερασπιστεί τα όσα ισχυρίζονταν οι συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας.

Την επόμενη ημέρα, δημοσιεύεται απόφαση που δίνει το πράσινο φως στις βραχυχρόνιες μισθώσεις του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, υπόθεση με διαμέρισμα που λειτουργούσε υπό το καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Πλατεία Βικτωρίας , όπου η αγωγή των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας εναντίον της ιδιοκτήτριας του διαμερίσματος απορρίφθηκε.

Η δικηγόρος της ιδιοκτήτριας ανέφερε ότι το Πρωτοδικείο Αθηνών μπήκε για πρώτη φορά στην ουσία του νόμου που διέπει και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, και αναγνώρισε ότι «οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι η νέα μορφή αστικών μισθώσεων».

Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ (Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων ), η μίσθωση του ακινήτου που ορίζεται ως βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού , αφορά μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους και όταν δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων . Ειδικά, για την περίπτωση της «Βραχυχρόνιας Μίσθωσης», «ψηφιακές πλατφόρμες» νοούνται όσες παρέχουν εξειδικευμένα εργαλεία για τη σύναψη της μίσθωσης ηλεκτρονικά και δεν περιορίζονται στην προβολή του «ακινήτου».

Επιπλέον, κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα, το οποίο αναρτά ακίνητα στις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού υποχρεούται σε εγγραφή εκάστου εκμισθούμενου ακινήτου στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής. Με την εγγραφή κάθε εκμισθούμενου ακινήτου στο μητρώο βραχυχρόνιας διαμονής, λαμβάνει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ανά ακίνητο, τον οποίο και είναι υποχρεωμένος να αναγράψει στην ιστοσελίδα την οποία προβάλλεται.

Παράλληλα, σύμφωνα με πληροφορίες , κλειδί για το μέλλον των βραχυχρόνιων μισθώσεων κατοικιών στις πολυκατοικίες μπορεί να αποτελέσουν οι ίδιοι οι κανονισμοί των πολυκατοικιών που θα επιτρέπουν ή θα απαγορεύουν τις μισθώσεις αυτές.

Ο κανονισμός πολυκατοικίας

Αξίζει να αναφέρουμε ότι, ο κανονισμός πολυκατοικίας είναι το κείμενο που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών και γενικά την λειτουργία της πολυκατοικίας. Το κείμενο αυτό είναι μέρος του συμβολαίου που ο κάθε ιδιοκτήτης υπογράφει κατά την αγορά κάθε ιδιοκτησίας. Με την υπογραφή λοιπόν του συμβολαίου, κάθε ιδιοκτήτης αποδέχεται τον κανονισμό της πολυκατοικίας και δεσμεύεται για την εφαρμογή του. Ακόμα κάθε ιδιοκτήτης υποχρεούται σε περίπτωση ενοικίασης της ιδιοκτησίας του σε τρίτο, να δεσμεύει με το συμφωνητικό μισθώσεως τον ενοικιαστή στην τήρηση του κανονισμού.

Παράλληλα, ο κανονισμός της πολυκατοικίας είναι ο καταστατικός χάρτης της οροφοκτησίας. Δηλαδή έχει ισχύ νόμου για όλους τους ιδιοκτήτες των κατοικιών μιας πολυκατοικίας. Ο κανονισμός έρχεται να συμπληρώσει και να επαυξήσει το υπάρχον νομικό πλαίσιο. Θα πρέπει το καταστατικό να συμφωνεί με τη νομοθεσία και να μην είναι υπεράνω αυτής για να έχει νομική ισχύ. Αφού λοιπόν έχει νομική ισχύ, είναι δεσμευτικός για όλους τους συνιδιοκτήτες που κατέχουν διαμερίσματα αλλά και για αυτούς που θα αποκτήσουν αργότερα.

Εάν στον κανονισμό της πολυκατοικίας απαγορεύεται η ενοικίαση διαμερισμάτων για μικρά χρονικά διαστήματα, που βάση των σημερινών δεδομένων θα μπορούσε να αντιστοιχεί στη βραχυχρόνια μίσθωση , η λύση για τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας που δεν επιθυμούν – δεν θέλουν να επιτρέπουν σε ιδιοκτήτη διαμερίσματος το καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης, μπορούν να επικαλεστούν τον σχετικό όρο του κανονισμού, αν δεν υπάρχει αυτή η απαγόρευση τότε δεσμεύεται το σύνολο των ιδιοκτητών.

Σε αντίθετη περίπτωση, αν το καταστατικό – ο κανονισμός δεν το απαγορεύει και επιθυμούν τη μη χρήση διαμερισμάτων μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων , θα πρέπει να προβούν σε αλλαγή του κανονισμού της πολυκατοικίας, όπου απαιτείται υπογεγραμμένη ομόφωνη απόφαση των ιδιοκτητών και όχι πλειοψηφία.

Στη χώρα μας οι περισσότεροι κανονισμοί πολυκατοικιών είναι παλιοί και ιδιαίτερα στις περιοχές που υπάρχει έντονα το φαινόμενο βραχυχρόνιας μίσθωσης ( Δήμος Αθηναίων) , οι πολυκατοικίες έχουν κατασκευαστεί πριν το 1970, ενώ το φαινόμενο βραχυχρόνιας μίσθωσης εμφανίστηκε έντονα στη χώρα μας το 2016, άρα ακόμη και πολυκατοικίες τις τελευταίας δεκαετίας είναι δύσκολο να έχουν προβλέψει στο καταστατικό τους την απαγόρευση ή όχι της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Θεωρούμε δύσκολο, έως ακατόρθωτο ιδιαίτερα σε περιοχές που υπάρχει έντονο το φαινόμενο βραχυχρόνιας μίσθωσης και έχουν αγοραστεί πολλά διαμερίσματα με στόχο την εκμετάλλευση τους μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, να υπάρξουν ομόφωνες αποφάσεις αλλαγής των κανονισμών των πολυκατοικιών για τη μη εκμετάλλευση διαμερισμάτων μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Ταυτόχρονα, εφόσον υπάρχει νομοθετικό πλαίσιο που ορίζει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τις προδιαγραφές που λειτουργούν, δεν θεωρούμε ότι θα υπάρξει νομοθετική ρύθμιση που θα αλλάζει αυτόματα τους κανονισμούς των πολυκατοικιών .

Οι αριθμοί

Η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί ένα οικονομικό φαινόμενο που ο τζίρος του στη χώρα μας το 2016 άγγιξε το 1,4 δις €, το 2017 1,77 δις € και το 2018 1,98 δις € με περισσότερα από 180 εκατ. ευρώ έσοδα για το ελληνικό δημόσιο. Ενώ, αποτέλεσε το λόγο για την αύξηση των αγοραπωλησιών ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας τα τελευταία 4 χρόνια και ιδιαίτερα το 2015 που καταγράφηκε η πρώτη αύξηση της τάξεως + 46,8% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά, το 2016 οι αγοραπωλησίες αυξήθηκαν κατά 27,7 %, το 2017 κατά 18 % και το 2018 κατά 59,6 %.

Ταυτόχρονα εντυπωσιακή ήταν και η αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας καταγράφοντας αύξηση + 50,7 % το 2018 σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, αύξηση που προήρθε από τις ανακαινίσεις των ακινήτων που προορίζονταν να εγγραφούν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Σύμφωνα με έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, μόνο την περίοδο 2013-2014 οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης δημιούργησαν στην πρωτεύουσα πάνω από 1.000 νέες θέσεις εργασίας. Σύμφωνα πάλι με το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, το 68% από τους οικοδεσπότες δηλώσαν ότι βασίζονται στα έσοδα που έχουν από την βραχυχρόνια μίσθωση για να συνεχίσουν να διαμένουν στο σπίτι τους, ενώ ένας στους τέσσερις τουρίστες λέει ότι δεν θα επισκεπτόταν την Αθήνα χωρίς την πλατφόρμα.

Η βραχυχρόνια μίσθωση έχει αρχίσει να αυτορυθμίζεται, δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες, που μετά το πέρας της καλοκαιρινή σεζόν, επέλεξαν να επιστρέψουν στη παραδοσιακή μίσθωση. Πολλοί ιδιοκτήτες που διέθεταν ακίνητα σε περιοχές όπως οι Αμπελόκηποι, πλησίον της Αμερικανικής Πρεσβείας και στο Ν.Κόσμο, επέλεξαν να επιστρέψουν στη παραδοσιακή μίσθωση λόγω μείωσης των εισοδημάτων τους.

Οι τάσεις σε περιοχές

Τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις το Μάιο του 2019 ήταν μειωμένα ακόμη και 25 % σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους, ενώ η μείωση που καταγράφηκε από τον Μάιο του 2019 έως και τα τέλη του Ιουλίου του ιδίου έτους άγγιξε το 10 %, ενώ σύμφωνα με διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης η χρονιά θα παρουσιάσει στο σύνολο της μείωση της τάξεως ακόμη και 25%.

Τα ακίνητα που έχουν ικανοποιητικές πληρότητες και μπορούν να παραμείνουν στις βραχυχρόνιες μισθώσεις με σχετικά καλά εισοδήματα έναντι των μακροχρόνιων μισθώσεων, είναι τα ακίνητα που βρίσκονται κυρίως στο κέντρο των Αθηνών, δλδ Κουκάκι, Ξενοκράτους, Ερμού, Μητροπόλεως κλπ καθώς και ακίνητα που έχουν θέα την Ακρόπολη ή/και τον Λυκαβηττό.

Γενικότερα, το κάθε νέο οικονομικό φαινόμενο που εξελίσσεται στη χώρα μας, θα πρέπει να του παρέχουμε τον απαραίτητο χρόνο για να μπορέσει να οδηγηθεί από τους κανόνες της αγοράς.

Θα πρέπει να αποδεχθούμε αυτή τη νέα μορφή αστικής μίσθωσης, που ονομάζεται βραχυχρόνια μίσθωση, αποτελεί ένα νέο οικονομικό φαινόμενο που συμμετέχει ενεργά στην τουριστική βιομηχανία της χώρα μας, ενώ αποτέλεσε βασικό παράγοντα αναθέρμανσης της κτηματαγοράς.

Σε κάθε περίπτωση, είναι σημαντικό η επιβολή κανόνων που θα άπτονται της ασφάλειας των τουριστών αλλά και η υποχρεωτική ασφαλιστική κάλυψη όλων των προσφερόμενων προς μίσθωση καταλυμάτων. Όπως και η υποχρέωση όλων των ενασχολούμενων με την τουριστική διαμονή να υποχρεούνται να διατηρούν πλήρη φάκελο για το ακίνητο που μισθώνουν (π.χ. εάν έχει χτιστεί νόμιμα, πόσα τετραγωνικά είναι ) ενώ και τα ακίνητα θα πρέπει να τηρούν τους γενικούς κανόνες ασφαλείας, διαθέτοντας π.χ. οδηγίες για το ια θα πρέπει να γίνει σε περίπτωση σεισμού, πλημμύρας ή πυρκαγιάς.

Παράλληλα, είναι ορθή η πρόβλεψη για μπλοκάρισμα από τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων όσων ακινήτων μισθώνονται διαδικτυακά, χωρίς να διαθέτουν επαληθευμένο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), αλλά και χωρίς την αναγραφή του ΑΦΜ του διαχειριστή κάθε ακινήτου κατά την ανάρτηση του καταλύματος στη διαδικτυακή πλατφόρμα.

Η κυβέρνηση θα πρέπει να αναλογιστεί αν οι περιορισμοί και τα νέα μέτρα που θα ρυθμίζουν τη βραχυχρόνια μίσθωση θα έχουν αντίκτυπο στον τουρισμό (νεαρής ηλικίας ταξιδιώτες, σχετικά χαμηλού budget, οι οποίοι επιθυμούν να μένουν στην καρδιά της κάθε γειτονιάς και να αποκτούν εμπειρίες από τον προορισμό σαν ντόπιοι) και γενικότερα στα έσοδα του Ελληνικού Δημοσίου μέσω των έμμεσων και άμεσων φόρων, καθώς και στα εισοδήματα όχι τόσο των ιδιοκτητών όσο των επαγγελματιών – επιχειρήσεων που σχετίζονται με τη βραχυχρόνια μίσθωση στη χώρα μας (breakfast, εστιατόρια, εταιρείες καθαρισμού, στεγνωτήρια κ.λπ.). Μην ξεχνάμε ότι ολόκληρες περιοχές αναβίωσαν γιατί η «γειτονιά» απέκτησε τουρισμό.

Σίγουρα οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, αποτελούν μια νέα μορφή αστικής μίσθωσης που στο άμεσο μέλλον θα απαιτηθούν ρυθμιστικές αλλαγές. Αλλά, οι ρυθμιστικές αλλαγές θα πρέπει να διέπονται από αναπτυξιακά και κοινωνικά κριτήρια.

πηγή: https://www.newmoney.gr/

* Ο Θ.Α. Μπακας είναι Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates