Συχνές Ερωτήσεις Διαχείρισης

Η κατασκευή πολυκατοικιών λύνει τις στεγαστικές ανάγκες του πληθυσμού. Η συγκατοίκηση έχει πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα . Συχνά προκύπτουν αντιδικίες και τρόπος επίλυσης τους είναι να φθάσουν πολλές φορές στο Μονομελές Πρωτοδικείο. Η ιδιοκτησία που ανήκει στον καθένα από τους ιδιοκτήτες έχει θεσμοθετηθεί με νόμο, συνιδιοκτησία κατά ορόφους ή «οριζόντια ιδιοκτησία».Οριζόντια ιδιοκτησία είναι όταν κάθε διαμέρισμα κατέχει ποσοστό επί του οικοπέδου σε κοινό οικόπεδο σε μια πολυκατοικία Χ ορόφων (Οι κατοικίες βρίσκονται σε οριζόντια διάταξη με το οικόπεδο) Στην κάθετη ιδιοκτησία έχουμε μεζονέτες ή μονοκατοικίες κτισμένες στο ίδιο οικόπεδο με ποσοστό ιδιοκτησίας στο συνολικό οικόπεδο(συνήθως προέρχεται από συνένωση οικοπέδων για να είναι οικοδομήσιμο) ο καθένας έχει αποκλειστική χρήση της κατοικίας του πιθανόν τμήματος κήπου , θέσης στάθμευσης αλλά δε μπορεί να κόψει ένα κομμάτι οικόπεδο και να κάνει ό,τι θέλει. Με λίγα λόγια είναι κτιριακά κτίσματα σε κοινό οικόπεδο με ποσοστό ιδιοκτησίας επί αυτού τα μεν σε οριζόντια διάταξη τα δε σε κάθετη. Τι πρέπει να γίνει για να λειτουργίσει η συνιδιοκτησία; Η συνιδιοκτησία υποχρεώνει στην ύπαρξη οργάνων που είναι ο Διαχειριστής και η Γενική Συνέλευση. Αυτά ορίζονται γενικά με νόμο που έχει κατατεθεί και είναι διαθέσιμος στην ενότητα νομοθεσία του ιστοτοπού μας, αλλά και ειδικότερα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας που έχει υπογραφεί από τους συμβαλλόμενους και έχει κατατεθεί στο υποθηκοφυλακείο (αποτελεί μέρος της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας). Κάθε διαχειριστής πρέπει να έχει ένα αντίγραφο του κανονισμού της πολυκατοικίας, αλλά και να διαθέτει κατάλογο των ονομάτων των κατοικούντων στην πολυκατοικία, ιδιοκτητών και ενοικιαστών.

Τι είναι και πως πρέπει να διεξάγεται η Γενική Συνέλευση της Πολυκατοικίας;

Η Γενική Συνέλευση της Πολυκατοικίας είναι το αρμόδιο όργανο για να παίρνονται αποφάσεις που έχουν ως στόχο την εύρυθμη λειτουργία της Πολυκατοικίας και της αντιμετώπισης των προβλημάτων που προκύπτουν. Η γενική Συνέλευση συγκαλείται με τον τρόπο και τις προθεσμίες που αναφέρονται στον κανονισμό και συνεδριάζει και αποφασίζει με βάση τις πλειοψηφίες που αναφέρονται στον κανονισμό. Στη γενική συνέλευση συμμετέχουν όλοι οι ιδιοκτήτες οποιασδήποτε ιδιοκτησίας στο κτίριο. Οι ψήφοι τους είναι ανάλογοι με το μέγεθος των μεριδίων τους στα χιλιοστά επί του οικοπέδου. Σε κάθε Γενική συνέλευση εκλέγεται πρόεδρος και γραμματέας για την τήρηση των πρακτικών, σε ειδικό βιβλίο, στα οποία αναφέρονται οι παρευρισκόμενοι και οι αποφάσεις που πάρθηκαν. Κάθε χρόνο συνήθως η γενική συνέλευση εκλέγει ως διαχειριστή έναν εκ των συνιδιοκτητών με ετήσια θητεία. Πολλές φορές και σε περιπτώσεις που ο διαχειριστής επιθυμεί, μπορεί να συνεχίσει τη θητεία του. Είναι σύνηθες οι ιδιοκτήτες να έχουν ορίσει μια κυκλικήδιαδικασία ανάληψης θητείας έτσι ώστε να εναλασσόνται οι διαχειριστές μιας και χρειάζεται αρκετός χρόνος για να εκτελέσει κάποιος σωστά τις υποχρεώσεις του διαχειριστή. Είναι επίσης πιθανό λόγω ασυμφωνίας να καταλήξουν να δώσουν τη διαχείριση σε εξωτερικό διαχειριστή-γραφείο διαχείρισης. Παρακάτω αναλύεται περισσότερο το θέμα ανάληψης διαχείρισης.

Συχνά υπάρχει απροθυμία πολλών συνιδιοκτητών να εκτελέσουν τα καθήκοντα του διαχειριστή, λόγω των πολλών υποχρεώσεων και των ευθυνών που προκύπτουν αλλά και λόγω έλλειψης χρόνου, καταφεύγουν στην λύση να εκλέγουν τον υπεύθυνο κάποιου γραφείου διαχείρισης πολυκατοικιών σαν διαχειριστή. Το γραφείο επιμελείται τις πληρωμές, τις εισπράξεις, την παραλαβή του πετρελαίου, την ειδοποίηση των συντηρητών (βυτίο βόθρου, συντηρητή καυστήρα) και γενικώς ασχολείται με ότι έχει σχέση με την εύρυθμη λειτουργία της πολυκατοικίας.

{googleads}

Ποιες είναι οι υποχρεώσεις της διαχείρισης;

Ο διαχειριστής είναι ο εντολοδόχος των συνιδιοκτητών για την διαχείριση των κοινοχρήστων πραγμάτων ενός κτιρίου. Η εντολή στον διαχειριστή δίδεται από την συνέλευση των συνιδιοκτητών, που συγκαλείται σύμφωνα με τον κανονισμό και το αντικείμενο της εντολής αυτής δηλαδή οι αρμοδιότητες του διαχειριστή προσδιορίζονται επίσης από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Σε γενικές γραμμές όμως οι αρμοδιότητες αυτές είναι:

Εξόφληση όλων των λογαριασμών κοινοχρήστων δαπανών , όπως ΔΕΗ, ύδρευσης, καθαριότητας, πετρελαίου κλπ.
Επίβλεψη των τακτικών (π.χ. καθαριότητα) και εκτάκτων εργασιών (π.χ. επισκευή των βλαβών) στους κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις του κτιρίου.
Κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών και έκδοση αναλυτικού λογαριασμού για κάθε διαμέρισμα χωριστά, ανάλογα με τα χιλιοστά συμμετοχής του.
Είσπραξη των οφειλών των διαμερισμάτων.
Έλεγχος του αποθέματος και προμήθεια του πετρελαίου θέρμανσης κατά τους χειμερινούς μήνες.
Φροντίδα για τα διοικητικά θέματα όπως προβλέπει ο κανονισμός, δηλαδή σύγκληση συνέλευσης του κτιρίου αν υπάρξει ανάγκη και τήρηση των πρακτικών της.
Γρήγορη ανταπόκριση όταν οι ένοικοι ζητούν την παρέμβασή του για την αποκατάσταση κάποιας ζημιάς ή βλάβης.

Πρακτικά τώρα, ο διαχειριστής είναι το εκτελεστικό όργανο και αφεντικό του είναι η συνέλευση της πολυκατοικίας. Ο διαχειριστής όμως ,εκτός ακραίων περιπτώσεων, πρέπει να αφήνεται απερίσπαστος να εκτελεί τα καθήκοντά του σύμφωνα με την κρίση του. Οι συνιδιοκτήτες πρέπει να κατανοήσουν ότι ο διαχειριστής δεν υφίσταται για να ικανοποιεί τα καπρίτσια λίγων, αλλά για να υπηρετεί τα συμφέροντα όλων των ενοίκων. Ο διαχειριστής πρέπει να αφιερώνει χρόνο για το κτίριο, να ακούει τις γνώμες των συγκατοίκων του αλλά να ενεργεί πάντα κατά την κρίση του και με γνώμονα το μακροπρόθεσμο συμφέρον των πολλών. Ακόμα να φροντίζει να υπάρχει διαφάνεια σε όλες του τις ενέργειες και να μπορεί να αιτιολογήσει τις πράξεις του όταν του ζητηθεί.

{googleads}

Τι είναι ο Κανονισμός της πολυκατοικίας και ποιο είναι το περιεχόμενό του;

Κανονισμός πολυκατοικίας είναι το κείμενο που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών και γενικά την λειτουργία της πολυκατοικίας. Το κείμενο αυτό είναι μέρος του συμβολαίου που ο κάθε ιδιοκτήτης υπογράφει κατά την αγορά κάθε ιδιοκτησίας. Με την υπογραφή λοιπόν του συμβολαίου, κάθε ιδιοκτήτης αποδέχεται τον κανονισμό της πολυκατοικίας και δεσμεύεται για την εφαρμογή του. Ακόμα κάθε ιδιοκτήτης υποχρεούται σε περίπτωση ενοικίασης της ιδιοκτησίας του σε τρίτο, να δεσμεύει με το συμφωνητικό μισθώσεως τον ενοικιαστή στην τήρηση του κανονισμού. Σε γενικές γραμμές ο κανονισμός ρυθμίζει θέματα τα οποία δεν ρυθμίζονται από την νομοθεσία. Αν όμως υπάρχει σύγκρουση κανονισμού – νομοθεσίας είναι ευνόητο ότι υπερισχύει η νομοθεσία.

Τι είναι και πως συλλέγεται το αποθεματικό της πολυκατοικίας;

Βασική ενέργεια για την έναρξη λειτουργίας της πολυκατοικίας είναι ο σχηματισμός του αποθεματικού της πολυκατοικίας, όπως προβλέπει ο κανονισμός. Το αποθεματικό είναι ένα ταμείο το οποίο σχηματίζεται με την συμμετοχή όλων ενοίκων της πολυκατοικίας. Τα χρήματα αυτά επιτρέπουν στον διαχειριστή να αντιμετωπίσει τις δαπάνες της πολυκατοικίας μέχρι την έκδοσή και είσπραξη των κοινοχρήστων. Σε περίπτωση πού το διαμέρισμα / κατάστημα ενοικιάζεται, το αποθεματικό καταβάλει συνήθως ο ενοικιαστής. Όταν αυτός αφήσει το διαμέρισμα και αφού εξοφλήσει όλες του τις υποχρεώσεις στη διαχείριση της πολυκατοικίας, το πόσο που κατέβαλε σαν αποθεματικό του επιστρέφεται ατόκως από τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος, ο οποίος πρέπει να το ξαναεισπράξει από τον νέο ενοικιαστή του διαμερίσματος. Το ύψος του αποθεματικού ταμείου της πολυκατοικίας πρέπει να είναι περίπου 50% περισσότερο από το μέσο μηνιαίο ύψος των δαπανών, για να μπορεί να καλύψει και πιθανές καθυστερήσεις στην εξόφληση οφειλών. Επίσης πρέπει να προσαρμόζεται τακτικά στην άνοδο των δαπανών. Διαφορετικά ο διαχειριστής θα αναγκάζεται να καλύπτει μέρος των δαπανών της πολυκατοικίας από την τσέπη του.

Ποιες είναι οι κατηγορίες κοινοχρήστων;

Κάθε ιδιοκτησία δεν έχει την ίδια συμμετοχή σε όλες τις δαπάνες. Ανάλογα με το είδος της δαπάνης διαφέρει και το πόστο συμμετοχής κάθε ιδιοκτησίας σ’ αυτή. Ένα διαμέρισμα π.χ. του 4ου ορόφου έχει μεγαλύτερη συμμετοχή στις δαπάνες ασανσέρ από ένα ίσου μεγέθους διαμέρισμα του 2ου ορόφου. Η δαπάνη θέρμανσης σε μία πολυκατοικία με αυτονομία θέρμανσης, δεν είναι μόνο ανάλογη με το μέγεθος του διαμερίσματος αλλά και με τις ώρες πού κάθε διαμέρισμα άναψε το καλοριφέρ του. Για τον λόγο αυτό η οριζόντια ιδιοκτησία κατατάσσει τις δαπάνες σε κατηγορίες ανάλογα με τον τύπο τους, ώστε να γίνεται δικαιότερη κατανομή τους στις ιδιοκτησίες. Για κάθε δαπάνη ορίζεται στο καταστατικό της εταιρείας η κατηγορία της και σε κάποιες περιπτώσεις ειδικές συνθήκες στο τρόπο υπολογισμού. Είναι πιθανό σε κάποια πολυκατοικία να έχουν ορίσει επιπρόσθετες συνθήκες υπολογισμού και θα πρέπει να ακολουθούνται εφόσον δεν συγκρούονται με την υπάρχουσα νομοθεσία.

{googleads}

Πως κατανέμεται η δαπάνη του πετρελαίου με κεντρική θέρμανση και με αυτόνομη θέρμανση;

Ο τρόπος καταμερισμού των δαπανών κεντρικής θέρμανσης έχει καθοριστεί από την τεχνική οδηγία του ΤΟΤΕΕ Αρ. 2427/1983 η οποία θεσπίστηκε με το από 7/11/85 Π.Δ. (ΦΕΚ 63/ Τεύχος Δ’)
Από τις δαπάνες θέρμανσης αυτές πού αφορούν την συντήρηση ή την επισκευή του συστήματος θέρμανσης, κατανέμονται ανάλογα με τα χιλιοστά (ποσοστό) του κάθε διαμερίσματος στην κατηγορία θέρμανσης. Τα χιλιοστά αυτά είναι ανάλογα τον όγκο του κάθε διαμερίσματος.Σήμερα οι μηχανικοί για τον καθορισμό των χιλιοστών αυτών λαμβάνουν υπ’ όψη τους όχι μόνο τον όγκο αλλά και τις θερμικές απώλειες κάθε διαμερίσματος λόγω ανοιγμάτων, εξωτερικών επιφανειών, τύπου μόνωσης και άλλων παραμέτρων.Όσον αφορά την δαπάνη πετρελαίου, αυτή κατανέμεται ανάλογα με τον τύπο θέρμανσης κάθε πολυκατοικίας:

Πολυκατοικίες χωρίς αυτόνομη θέρμανση

Στις πολυκατοικίες με θέρμανση αυτού του τύπου η δαπάνη πετρελαίου θέρμανσης κατανέμεται όπως και η δαπάνες επισκευών

Διαιρούμε το ποσό που θέλουμε να κατανείμουμε με το άθροισμα των χιλιοστών όλων των διαμερισμάτων και πολλαπλασιάζουμε το πηλίκο με τα χιλιοστά κάθε διαμερίσματος για να υπολογίσουμε την συμμετοχή του.

Πολυκατοικίες ΜΕ αυτονομία θέρμανσης

Ένα ποσοστό του καταναλωθέντος πετρελαίου (το οποίο καθορίζεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας) κατανέμεται ανάλογα με τον όγκο της κάθε ιδιοκτησίας. Το υπόλοιπο κατανέμεται ανάλογα με τον όγκο του διαμερίσματος σε συνάρτηση με τοις ώρες χρήσεως της θέρμανσης από το αντίστοιχο διαμέρισμα.

Αυτονομία θέρμανσης με υπολογισμό των θερμικών απωλειών

Στην περίπτωση αυτή οι δαπάνες πού αφορούν την κατανάλωση πετρελαίου κατανέμονται με βάση την μελέτη του Μηχανολόγου Μηχανικού πού έχει σχεδιάσει το σύστημα κεντρικής θέρμανσης της πολυκατοικίας. Ο Μηχανικός έχει υπολογίσει στην μελέτη του τις σχετικές μεταβλητές ei-συντελεστής επιβάρυνσης κάθε διαμερίσματος, fi- συντελεστής παραμένουσας επιβάρυνσης διαμερίσματος σε συνάρτηση με τον χρόνο που κάθε ιδιοκτησία χρησιμοποιεί την θέρμανση.

{googleads}

Γιατι υπάρχει το πάγιο θέρμανσης και πως δικαιολογείται η πληρωμή του;

Το πάγιο θέρμανσης θεσπίζεται για όλες τις πολυκατοικίες δια της νομοθεσίας και υποχρεούται κάθε ένοικος να το αποπληρώνει. Μια συχνή ερώτηση είναι γιατί θα πρέπει κάποιος να πληρώνει πάγιο αφού μπορεί να μην ανοίγει τη θέρμανση όταν κατοικεί σε πολυκατοικίες με αυτόνομο σύστημα θέρμανσης. Η απάντηση είναι πως το πάγιο θέρμασης υπάρχει ασχέτως του συστήματος θέρμανσης. Και αυτό διότι ένα μέρος του πετρελαίου κατανέμεται όχι λαμβάνοντας υπ΄ όψιν την κατανάλωση και τα χιλιοστά θέρμανσης, αλλά αποκλειστικά ανάλογα με τα χιλιοστά θέρμανσης κάθε διαμερίσματος. Οι λόγοι είναι οι εξής:

Πρώτον το σύστημα θέρμανσης μιας πολυκατοικίας έχει βελτιστοποιηθεί για την θέρμανση χώρων συγκεκριμένου όγκου. Αν χρησιμοποιείται για μικρότερους χώρους δεν λειτουργεί με τους βέλτιστους όρους και άρα υπάρχει σπατάλη καυσίμου.
Δεύτερο και σημαντικότερο: Ένας χώρος πού δεν θερμαίνεται λειτουργεί σαν μια ψυχρή μάζα πού απορροφά θερμότητα από τις γειτονικές ιδιοκτησίες με αποτέλεσμα αυτές να χρειάζονται περισσότερο καύσιμο για να θερμανθούν.

Πως πρέπει να κατανέμεται η δαπάνη για την εκκένωση βόθρου;

Στις περιοχές που δεν υπάρχει κεντρική αποχέτευση, κάθε πολυκατοικία έχει τον δικό της βόθρο. Με την πάροδο του χρόνου θα πρέπει να γίνεται μια τακτική εκκένωση βόθρου.Μία ακόμα δαπάνη θα πρέπει να προστεθεί και να μοιραστεί στους ενοίκους. Δεν υπάρχει νομοθετημένη μέθοδος για τον καταμερισμό της δαπάνης. Θα μπορούσαμε να πούμε ότι ο πιο δίκαιος καταμερισμός θα πρέπει να γίνεται με βάση την κατανάλωση νερού, αφού ο βόθρος αποτελεί τον τελικό αποδέκτη του νερού που καταναλώνουμε.

Με ποιο τρόπο καθορίζονται τα χιλιοστά συμμετοχής των ιδιοκτησιών στις δαπάνες;

Ο μηχανικός που σχεδιάζει την πολυκατοικία, φτιάχνει και τον πίνακα ιδιοκτησίας του ακινήτου. Ο πίνακας αυτός περιέχει τα στοιχεία κάθε διαιρεμένης ιδιοκτησίας του ακινήτου, όπως εμβαδόν, όγκος, αναλογούντες κοινόχρηστοι χώροι, ποσοστό επί του οικοπέδου κ.α. Στον ίδιο πίνακα καθορίζεται και η συμμετοχή κάθε ιδιοκτησίας στις κοινές δαπάνες του κτιρίου. Ο πίνακας αυτός είναι μέρος του συμβολαίου πού υπογράφεται από τον αγοραστή κατά την αγορά της ιδιοκτησίας και δεν μπορεί να μεταβληθεί παρά μόνο με συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και με νέα συμβολαιογραφική πράξη.

{googleads}

Ποιες δαπάνες αφορούν τον ενοικιαστή και ποιες αναλογούν στον ιδιοκτήτη;

Όπως είναι κατανοητό, ο ένοικος δε είναι υπεύθυνος γοα την αποπληρωμή όλων των δαπανών όπως επίσης και ο ιδιοκτήτης όταν νοικιάζει το διαμέρισμα δεν είναι υπεύθυνος για κάποιες δαπάνες. Αυτό βεβαίως δεν είναι υποχρέωση του διαχειριστή της πολυκατοικίας να τις ορίσει αφού σε κάθε μισθωτήριο συμφωνητικό μεταξύ του ενοικιαστή και ιδιοκτήτη μπορεί να υπάρχουν διάφοροι όροι, οι οποίοι δεν αφορούν τη διαχείριση. Υπόχρεος πάντως για τη πληρωμή όλων των δαπανών της ιδιοκτησίας τυπικά είναι ο ιδιοκτήτης. Συνήθως όμως οι ιδιοκτήτες με το μισθωτήριο συμβόλαιο, συμφωνούν με τους ενοικιαστές ότι ένα μέρος των δαπανών θα πληρώνονται από τους δεύτερους. Σε κάθε περίπτωση όμως αυτό είναι ένα θέμα που οφείλουν να επιλύουν μεταξύ τους οι ιδιοκτήτες με τους ενοικιαστές. Ο διαχειριστής δεν έχει λόγο στις ιδιωτικές αυτές συμφωνίες, όπως δεν έχει λόγο και στους υπόλοιπους όρους της μίσθωσης των διαιρεμένων ιδιοκτησιών.

Στη πράξη τώρα, στις περισσότερες περιπτώσεις ακολουθείται η εξής τακτική:
Ο ενοικιαστής εξοφλεί τα κοινόχρηστα στον διαχειριστή, και αν αυτά περιλαμβάνουν κάποιες δαπάνες οι οποίες κατά την συμφωνία πού έχει γίνει αφορούν τον ιδιοκτήτη, αυτές αφαιρούνται από το επόμενο ενοίκιο όταν αυτό καταβληθεί. Οι δαπάνες που συνήθως συμφωνείται ότι βαρύνουν τον ενοικιαστή είναι οι δαπάνες πού προκύπτουν σε τακτική βάση, δηλ κάθε μήνα, τρίμηνο κ.λ.π. Οι λοιπές δαπάνες δηλαδή οι έκτακτες, οι οποίες συνήθως είναι επισκευές παγίων στοιχείων του κτηρίου, αφορούν τον ιδιοκτήτη. Το παραπάνω δεν αποτελεί κανόνα και βρίσκουμε κάποιες εξαιρέσεις.

Τι γίνεται σε περίπτωση που κάποιος αρνείται να πληρώσει τις κοινόχρηστες δαπάνες;

Η δυσκολία στα καθήκοντα του διαχειριστή είναι η είσπραξη των κοινοχρήστων. Ο διαχειριστής πρέπει να φροντίζει οι χρεώσεις να είναι διαφανείς και πάντα να μπορούν αν αιτιολογηθούν.Κάθε απορία θα πρέπει να επιλύεται άμεσα με το διαχειριστή να έχει τις καθαρές απαντήσεις για τις δαπάνες και στοιχεία που να αποδεικνύουν τα λεγόμενα του. Η κατανομή των δαπανών πρέπει να γίνεται όσο είναι δυνατόν ισορροπημένα με τους μήνες να μην έχουνε τεράστιες αποκλίσεις μεταξύ τους. Έτσι ο ένοικος-διαχειριστης θα μπορεί να υπολογίζει περίπου τις μηνιαίες δαπάνες κοινοχρήστων χωρίς να παρουσιάζονται τεράστιες αποκλίσεις. Ένα άλλο στοιχείο που θα πρέπει να έχει ο διαχειριστής είναι τυπική και συνεπής είσπραξη των κοινοχρήστων. Είναι επιτακτική η ανάγκη για άμεση είσπραξη αφού όσο η οφειλή συσσωρεύεται, τόσο δυσκολότερη είναι ή είσπραξή της.

Η άρνηση στην εξόφληση της οφειλής, αναγκάζει τον διαχειριστή να παραπέμψει τον ένοικο-διαχειριστή στην συνέλευση των συνιδιοκτητών και να αφήσει αυτήν να αποφασίσει για τις περαιτέρω ενέργειες, οι οποίες ενίοτε φτάνουν και στα δικαστήρια. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης που δυστροπεί καλείται να εξοφλήσει το ποσό προσαυξημένο με τα έξοδα είσπραξης του, τους τόκους υπερημερίας και την ποινική ρήτρα αν προβλέπεται τέτοια από τον κανονισμό.

Τι ισχύει κατά την αποχώρηση του ενοικου και πως θα πρέπει να γίνεται ο έλεγχος για υπάρχουσες οφειλές;

Υπόχρεος έναντι της συνιδιοκτησίας του κτηρίου για οποιεσδήποτε οφειλές ενός διαμερίσματος είναι πάντα ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος. Γι΄ αυτό λοιπόν τα οφειλόμενα κοινόχρηστα της περίπτωσης αυτή πρέπει να κληθεί να πληρώσει ο ιδιοκτήτης.
Γι’ αυτό λοιπόν καλό είναι πριν την αναχώρηση ενός ενοικιαστή ο ίδιος σε συμφωνία με τον ιδιοκτήτη πρέπει να ζητηθεί έγγραφη εκκαθάριση από τον διαχειριστή της πολυκατοικίας (όπως και από ΔΕΗ κ.λ.π) για να αποφευχθούν προβλήματα.

{googleads}

Τι γίνεται στη περίπτωση που τα διαμερίσματα παραμένουν κλειστά;

Στις περισσότερες περιπτώσεις οι κανονισμοί των πολυκατοικιών δεν προβλέπουν έκπτωση στα κοινόχρηστα ιδιοκτησιών οι οποίες για οποιοδήποτε λόγο παραμένουν κλειστές και αχρησιμοποίητες, με δύο εξαιρέσεις: Στις πολυκατοικίες πού δεν έχουν αυτονομία θέρμανσης συνήθως υπάρχει μία έκπτωση γύρω στο 50 %. Και στην περίπτωση όμως αυτή πρέπει να συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις οι οποίες συνήθως είναι:

Να παραμείνει η ιδιοκτησία τελείως κλειστή και για διάστημα μεγαλύτερο των 30 – 60 ημερών.
Να απομονωθούν και να σφραγιστούν τα σώματα του καλοριφέρ, με ευθύνη του διαχειριστή, ο οποίος πρέπει επίσης να τα αποσφραγίσει.

Στις πολυκατοικίες με αυτονομία θέρμανσης είναι αυτονόητο ότι στα κλειστά διαμερίσματα χρεώνεται μόνο το πάγιο θέρμανσης, αφού οι μετρητές δεν καταγράφουν κατανάλωση. Στους κανονισμούς πολυκατοικιών υπάρχει συνήθως ειδική πρόβλεψη με την οποία ο κατασκευαστής της πολυκατοικίας απαλλάσσεται για ορισμένο χρονικό διάστημα από τα κοινόχρηστα για τις ιδιοκτησίες πού έχει στην ιδιοκτησία του και παραμένουν απούλητες και αχρησιμοποίητες.

Μπορώ να αποσυνδεθώ απο τη κεντρική θέρμανση και συνεπώς να μην χρεώνομαι;

Όλο και πιο συχνά πολλοί διαχειριστές αντιμετωπίζουν το φαινόμενο της αίτησης αποσύνδεσης απο το κεντρικό σύστημα θέρμανσης(με ή χωρίς αυτονομία). Αυτό το ερώτημα έρχεται να λύσει ξεκάθαρα το κείμενο που ακολουθεί και είναι απόσπασμα του Π.Δ. της 27 Σεπτ. /7 Νοεμ. 1985 (ΦΕΚ Δ’631) «Τεχνικός Κανονισμός για τον τρόπο κατανομής δαπανών κεντρικής θέρμανσης σε κτίρια που περιλαμβάνουν περισσότερες της μιας ιδιοκτησίες.» Σε αυτό έχει προστεθεί το “”εντός εδάφιο με τη παράγραφο παρ.11 του άρθρου 30 του Ν.3175/2003 (ΦΕΚ Α 207) όπως αναφέρεται στο σχετικό αποσπασμα

3.3. Κατανομή δαπανών σε ειδικές περιπτώσεις.

3.3.1. Ιδιοκτησίες στις οποίες παρέχεται από τον κανονισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών της οικοδομής, η δυνατότητα να αποσυνδεθούν μόνιμα από το δίκτυο κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου και που διαθέτουν ανεξάρτητη μόνιμη εγκατάσταση δεν επιβαρύνονται ούτε με δαπάνες λειτουργίας ούτε με έκτακτες δαπάνες κεντρικής θέρμανσης.
“Ανεξαρτήτως σχετικής προβλέψεως στον κανονισμό σχέσεων των συνιδιοκτητών του κτιρίου, οι διατάξεις της ανωτέρω παραγράφου ισχύουν και σε ιδιοκτησίες οι οποίες αποσυνδέονται μόνιμα από το δίκτυο κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου σύμφωνα με τα οριζόμενα στην παρ. 5 του άρθρου 2 του Π.Δ. 420/1987 και διαθέτουν ανεξάρτητη μόνιμη εγκατάσταση θέρμανσης με χρήση αερίων καυσίμων.”

***Το εντός “”εδάφιο προστέθηκε με την παρ.11 του άρθρου 30 του
Ν.3175/2003 (ΦΕΚ Α 207)

Οι συντελεστές εi των υπόλοιπων ιδιοκτησιών θα αναμορφώνονται σε:

εi = εi x Ι / Ι-Σεα

i διάφορο του α

όπου α οι ιδιοκτησίες που θα αποσυνδεθούν μόνιμα και θερμαίνονται με ανεξάρτητη εγκατάσταση θέρμανσης. Τα ποσοστά κατανομής π των έκτακτων δαπανών και των δαπανών λειτουργίας στις ιδιοκτησίες i που θα παραμείνουν σε σύνδεση με το δίκτυο της κεντρικής θέρμανσης υπολογίζονται πάντοτε με τις σχέσεις των παρ. 3.1.1., 3.1.2. και 3.2. αλλά με τους αναμορφωμένους συντελεστές εi στη θέση των εi. Οι ιδιοκτήτες των ιδιοκτησιών που θα αποσυνδεθούν με τον παραπάνω τρόπο από το δίκτυο της κεντρικής θέρμανσης είναι υποχρεωμένοι να μονώσουν τους σωλήνες της κεντρικής θέρμανσης που διέρχονται από την ιδιοκτησία τους. Οι δαπάνες μόνωσης των παραπάνω σωλήνων, καθώς και οι έκτακτες δαπάνες της ιδιοκτησίας θα βαρύνουν τον ιδιοκτήτη της.

Οι υπόλοιπες έκτακτες δαπάνες που ενδέχεται να προκύψουν επειδή αποσυνδέθηκε μόνιμα μία ή περισσότερες ιδιοκτησίες κατανέμονται σε όλες τις ιδιοκτησίες, ανάλογα με τα ποσοστά πi που ίσχυαν πριν από την αποσύνδεση.

->Το παραπάνω είναι απόσπασμα του Π.Δ. της 27 Σεπτ. /7 Νοεμ. 1985 (ΦΕΚ Δ’631) «Τεχνικός Κανονισμός για τον τρόπο κατανομής δαπανών κεντρικής θέρμανσης σε κτίρια που περιλαμβάνουν περισσότερες της μιας ιδιοκτησίες.»

{googleads}

——————————————————————————————————————-

Για την αποσύνδεση διαμερίσματος από την κεντρική θέρμανση απαιτείται συνήθως απλή πλειοψηφία (50% +1) της Γ.Σ. Πολλές φορές το καταστατικό περιέχει επιπρόσθετες συνθήκες και προϋποθέσεις που θα πρέπει να τηρούνται. Αυτός είναι και ο λόγος που θα πρέπει να μελετάμε καλά το καταστατικό της πολυκατοικίας. Σε περιπτώσεις που δε προβλέπεται απο το καταστατικό θα πρέπει να γίνει γενική συνέλευση και να αποφασισθεί με πλειοψηφία όπως και αναφέρθηκε(50% +1) και να αλλαχθεί με ότι προβλέπεται απο το καταστατικό (πετρέλαιο, A/C, τζάκι κλπ). Σημειώνεται πως το φυσικό αέριο είναι επιλογή κάποιου και αναφέρεται απο το νόμο-δε χρειάζεται να το αναφέρει το καταστατικό.

Εφόσον υπάρχουν οι παραπάνω προϋποθέσεις, αν πρόκειται για κεντρική θέρμανση με αυτονομία η αποσύνδεση γίνεται από την ηλεκτροβάνα του διαμερίσματος, ενώ σε θέρμανση χωρίς αυτονομία πρέπει να σφραγιστούν τα σώματα και να μονωθούν οι σωλήνες που τυχόν διέρχονται από το διαμέρισμα. Στην περίπτωση αυτή χρειάζεται νέα μελέτη θέρμανσης τα έξοδα της οποία κατανέμονται με τα ποσοστά που ίσχυαν πριν την αποσύνδεση, δηλ. χρεώνονται όλοι οι ιδιοκτήτες. Να προσθέσουμε πως όλα τα παραπάνω γίνονται αφου περαστούν από τη Γ.Σ. και σε καμια περίπτωση δε μπορούμε να κάνουμε τροποποιήσεις στα σώματα του διαμερίσματος. Αλλαγές(Προσθεση, αφαίρεση αλλαγή δυναμικότητας σωμάτων καλοριφέρ) απαγορεύεται ρητά δια του νόμου.

Μπορώ να τοποθετήσω συστήματα παρακολούθησης στην πολυκατοικία και εαν ναι, σε ποιά σημεία;

Βάση νομοθετικής ρύθμισης της Αρχής Προστασίας Προσωπικών Δεδομένων, είναι δυνατή η τοποθέτηση καμερών σε κάποιους χώρους της πολυκατοικίας. Πιο συγκεκριμένα, η αρμόδια αρχή έχει ορίσει τις συνθήκες κάτω απο τις οποίες μπορεί να γίνει τοποθέτηση καμερών στις πολυκατοικίες και είναι οι εξής:

Άρθρο 15

Συγκροτήματα κατοικιών ή γραφείων

1. Η εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης σε συγκροτήματα κατοικιών ή γραφείων για την ασφάλεια των κοινόχρηστων χώρων και των προσώπων που κυκλοφορούν σε αυτούς μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο με απόφαση του οργάνου που είναι αρμόδιο για τη διαχείριση του συγκροτήματος (π.χ. της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας) σύμφωνα με τις ειδικές διατάξεις του οικείου Κανονισμού. Αν η εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης δεν
προβλέπεται στον Κανονισμό, απαιτείται συναπόφαση των δύο τρίτων των ενοίκων της πολυκατοικίας ή του κτιρίου που λαμβάνεται με πρωτοβουλία του διαχειριστή. Για την ψηφοφορία σε κάθε ένοικο αντιστοιχεί μία ψήφος. Στην απόφαση πρέπει να ορίζονται οι χώροι που θα επιτηρούνται και το ή τα φυσικά πρόσωπα που μπορούν να έχουν πρόσβαση στη μονάδα ελέγχου του συστήματος. (π.χ. ο διαχειριστής της πολυκατοικίας).

2. Υπεύθυνος επεξεργασίας του συστήματος βιντεοεπιτήρησης είναι η Γενική Συνέλευση του15 συγκροτήματος.

3. Οι κάμερες του συστήματος βιντεοεπιτήρησης δεν επιτρέπεται να ελέγχουν την πρόσβαση στα κατ’ ιδίαν διαμερίσματα. Η μονάδα ελέγχου δεν επιτρέπεται να βρίσκεται σε διαμέρισμα, αλλά πρέπει να εγκαθίσταται σε κοινόχρηστο χώρο με ελεγχόμενη πρόσβαση (π.χ. κοινόχρηστη αποθήκη), εκτός αν η
επεξεργασία πραγματοποιείται από εξουσιοδοτημένο προσωπικό ασφαλείας (π.χ. εταιρεία ασφαλείας ως εκτελούσα την επεξεργασία). Τα δεδομένα διατηρούνται το πολύ έως σαράντα οκτώ (48) ώρες. Η χρήση οθόνης σε συνεχή λειτουργία απαγορεύεται σε περίπτωση που δεν υπάρχει παρακολούθηση σε πραγματικό χρόνο από προσωπικό ασφαλείας.Δεν επιτρέπεται μετάδοση σήματος εικόνας στα κατ’ ιδίαν διαμερίσματα.

4. Η εγκατάσταση κάμερας από μεμονωμένο ιδιοκτήτη ή ένοικο σε κοινόχρηστο χώρο στάθμευσης της πολυκατοικίας ή του κτιρίου για την επιτήρηση προσωπικού οχήματος, επιτρέπεται υπό τις εξής προϋποθέσεις:
α) Να προβλέπεται στον Κανονισμό της πολυκατοικίας ή να υπάρχει συναπόφαση των ενοίκων που λαμβάνεται κατά τα οριζόμενα στην παράγραφο 1 του παρόντος άρθρου.
β) Να μην υπάρχει σύστημα βιντεοεπιτήρησης στους χώρους στάθμευσης εγκατεστημένο για λογαριασμό της πολυκατοικίας.
γ) Η κάμερα να εστιάζει μόνο στο επιτηρούμενο όχημα.
δ) Ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης ή ένοικος να τοποθετήσει με δικά του έξοδα σχετική ευδιάκριτη ενημερωτική πινακίδα σε εμφανές σημείο του χώρου στάθμευσης.

{googleads}

Αν κάποιος ιδιοκτήτης πουλήσει το διαμέρισμά του, τότε τι γίνεται με το αποθεματικό;

Σε περίπτωση που κάποιος ιδιοκτήτης πουλήσει το διαμέρισμά του, τότε έχει δικαίωμα να ζητήσει το μερίδιο που αντιστοιχεί σε αυτόν στο διαμέρισμά του. Ο καινούριος ιδιοκτήτης θα πρέπει να βάλει το μερίδιο που αντιστοιχεί στο διαμέρισμά του στο αποθεματικό της πολυκατοικίας. Πολλές φορές αυτό το θέμα δε τίθεται μιας και πρώην και νυν ιδιοκτήτης μπορούν να κάνουν τους μεταξύ τους διακανονισμούς. Τυπικά θα πρέπει να παραλάβει το μερίδιο του και ο καινούριος ιδιοκτήτης να καλύψει τη θέση του.

Μπορούμε να δηλώσουμε τις δαπάνες της πολυκατοικίας που μας αναλογούν στην φορολογική μας δήλωση;

Η δήλωση των δαπανών που αναλογούν στο διαμερίσμά μας μπορεί να γίνει στη φορολογική μας δήλωση. Αυτό διασφαλίζεται βάσει του νόμου 3842/2010 για τη διαμόρφωση του αφορολόγητου ποσού. Στις δαπάνες αυτές περιλαμβάνονται όλες οι δαπάνες αγοράς υλικών και καυσίμων(πετρέλαιο θέρμανσης και φυσικό αέριο). Σε αυτές τις δαπάνες έρχονται να προστεθούν και τα έξοδα παροχής υπηρεσιών που αφορούν τους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας. Φυσικά σε αυτές τις δαπάνες δε περιλαμβάνονται οι δαπάνες της ΔΕΗ και του ΕΥΔΑΠ.

Η διαδικασία που θα πρέπει να ακολουθηθεί από το διαχειριστή της κάθε πολυκατοικίας είναι η εξής:

Η συμμετοχή του κάθε ένοικου και ιδιοκτήτη στις δαπάνες θα γίνει με την έκδοση ετήσιας συγκεντρωτικής κατάστασης δαπανών στην οποία θα πρέπει να σημειώνονται με τρόπο σαφή και αναλυτικό τα στοιχεία απο τα παραστατικά(όνομα προμηθευτή, ΑΦΜ, ημερομηνία Παραστατικού, ποσό κτλ.) καθώς και να υπολογισθεί η συμμετοχή του κάθε ένοικου και ιδιοκτήτη. Για να είναι εφικτός ο υπολογισμός, θα πρέπει να υπολογισθεί το ποσό βάσει των συνθηκών με τις οποίες εκδίδονται τα κοινόχρηστά σας. Δηλαδή σε κάποιες δαπάνες που υπολογίζονται απο τα χιλιοστά κοινοχρήστων, θα πρέπει να λάβεται υπόψη σας αυτά τα χιλιοστά. Το ίδιο συμβαίνει και για τη θέρμανση. Η εταιρεία μας παρέχει υπηρεσίες ετήσιου υπολογισμού δαπανών στους πελάτες της.

*Σε κάθε περιπτωση θα πρέπει να διατηρείται τις ειδοποιήσεις σας επειδή ο συνολικός ετήσιος υπολογισμός εξαρτάται από αλλαγές και συμφωνίες που μπορεί να προκύψουν μεταξύ των ενοίκων και ιδιοκτητών. Ο συνολικός ετήσιος υπολογισμός επομένως μπορεί να είναι διαφορετικός από τα δηλωμένα χιλιοστά.

Πως πρέπει να κατανέμονται τα ποσά των κοινόχρηστων δαπανών;

Εάν η οικοδομή έχει κανονισμό τότε ελέγχουμε τον κανονισμό. Εάν όχι, τότε βάσει νόμου 3741/29 όλες οι κοινόχρηστες δαπάνες (πετρέλαιο, καθαρίσμός, ανελκυστήρας, ΔΕΗ, ΔΕΑ) κατανέμονται σύμφωνα με τα τετραγωνικά μέτρα του κάθε διαμερίσματος.Παρ’ολα αυτά ο νόμος αυτός μπορεί να παραβλεφθεί στην περίπτωση που υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών της οικοδομής.

{googleads}

Όχι. Ανεξάρτητα από το αν χρησιμοποιεί τη θέρμανση ή όχι, το κάθε διαμέρισμα επιβαρύνεται με το πάγιο, το οποίο προκύπτει απο τους συντελεστές θέρμανσης του διαμερίσματος που αναφέρονται στη μελέτη κατανομής δαπανών κεντρικής θέρμανσης της οικοδομής.

Εάν η οικοδομή έχει κανονισμό τότε ακολουθούμε ότι αναφέρεται στον κανονισμό. Εάν όχι, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/29 για οποιαδήποτε εργασία / δαπάνη θα πρέπει να υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών. Εάν έστω και ένας διαφωνεί η εργασία δεν μπορεί να γίνει.

Η οικοδομή όπου κατοικώ έχει ωρομετρητές (ή θερμιδομετρητές). Το ποσό που πληρώνω για την θέρμανση είναι πολύ μεγάλο σε σχέση με το πόσο ζεστό είναι το διαμέρισμα μου. Τι μπορεί να φταίει;

Πιθανόν να έχει γίνει κακή μελέτη θέρμανσης στην οικοδομή σας με αποτέλεσμα να μην έχετε αρκετά σώματα στο διαμέρισμα σας. Επίσης, είναι πιθανόν να είναι χαλασμένη η ηλεκτροβάνα του διαμερίσματος σας οπότε θα πρέπει να καλέσετε κάποιον τεχνικό για να την ελέγξει.

Η οικοδομή όπου κατοικώ έχει κεντρική θέρμανση. Έχω το δικαίωμα να προσθέσω επιπλέον σώματα θέρμανσης;

Όχι, καθώς κάτι τέτοιο απαγορεύεται από το νόμο. Ώστόσο εάν κάποιος (κακώς) έβαλε παραπάνω σώματα, τότε θα πρέπει ο ίδιος να αναλάβει την κατασκευή νέας μελέτης κατανομής δαπανών κεντρικής θέρμανσης.

Ναι, θα έχετε μείωση στην επιβάρυνση στην περίπτωση που η οικοδομή έχει θερμιδομετρητές. Αντιθέτως, εάν η οικοδομή έχει ωρομετρητές τότε κλείνοντας κάποιο σώμα το διαμέρισμα σας απασχολεί περισσότερες ώρες τον καυστήρα με αποτέλεσμα να επιβαρύνεστε περισσότερο στο ποσό του πετρελαίου.

Μπορεί ένα διαμέρισμα να μην κάνει χρήση π.χ. του Ανελκυστήρα και να μην συμμετέχει στην αντίστοιχη δαπάνη;

Όχι. Η συμμετοχή είναι υποχρεωτική.

{googleads}

Εάν ο ένοικος αυτός είναι ενοικιαστής τότε θα πρέπει να απευθυνθείτε στον ιδιοκτήτη ο οποίος και είναι υπεύθυνος για το διαμέρισμα. Διαφορετικά, η μόνη λύση είναι να διεκδικήσετε τα χρήματα δικαστικά. Μέχρι όμως να γίνει το δικαστήριο θα πρέπει το διαμέρισμα αυτό να μπαίνει κανονικά στα κοινόχρηστα, και το ποσό που του αναλογεί να εισπράτεται από τα υπόλοιπα διαμερίσματα.

Πως γίνεται η Συγκέντρωση αποθεματικού και τι προβλέπεται;

Η τυχόν υποχρέωση συγκέντρωσής τους καθώς και το ύψος αυτού ορίζονται συνήθως από τον Κανονισμό της πολυκατοικίας. Είναι δυνατόν ωστόσο οι ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, με απόφαση γενικής συνέλευσης να αποφασίσουν την αύξησή του (όχι όμως και την κατάργησή του)

Διαφορά κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων

Κοινόχρηστοι είναι οι χώροι που ανήκουν σε όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας και στους οποίους επιτρέπεται η πρόσβαση επίσης από όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας. Κοινόκτητοι είναι οι χώροι, οι οποίοι ανήκουν μεν (τυπικά) σε όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, πλην όμως η χρήση τους απονέμεται συνήθως σε έναν εξ αυτών. (π.χ. ιδιόχρηστοι κήποι, αποκλειστικού χρήση ταράτσας ή δώματος κλπ.). Στις συστάσεις οριζοντίου/καθέτου ιδιοκτησίας – κανονισμούς αναφέρονται ειδικά πάντα ποιοι είναι οι κοινόχρηστοι χώροι και ποιοι είναι οι κοινόκτητοι χώροι της πολυκατοικίας.

Ασφάλιση αστικής ευθύνης πολυκατοικίας

Όταν αυτή προβλέπεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας είναι υποχρεωτική.

{googleads}

Πυρασφάλιση πολυκατοικίας

Όταν αυτή προβλέπεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας είναι υποχρεωτική.

Αγωγή διαχειριστή κατά συνιδιοκτήτη. Με ποια διαδικασία δικάζεται. Τι πρέπει να προσκομίζεται .

Δικάζεται ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου με τη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών. Έγγραφα που πρέπει απαραιτήτως να προσκομιστούν: α) η σύσταση οριζοντίου ή καθέτυου ιδιοκτησίας και ο κανονισμός μεθ’ όλων των τυχόν τροποποιήσεών τους, β) πιστοποιητικά μεταγραφής αυτών, γ) τους τίτλους ιδιοκτησίας των εναγομένων (για την περίπτωση που δεν θα εμφανιστούν ενώπιον ακροατηρίου) μετά των σχετικών πιστοποιητικών μεταγραφής, δ) το πρακτικό της γενικής συνέλευσης δυνάμει του οποίου ανατέθηκε η διαχείριση της πολυκατοικίας στον ενάγοντα, ε) πρακτικό της γενικής συνέλευσης δυνάμει του οποίου εξουσιοδοτείται ο ενάγων – διαχειριστής να στραφεί κατά των εναγομένων δικαστικών για την είσπραξη των εκ κοινοχρήστων ληξιπρόθεσμων οφειλών τους, στ) αποδείξεις δαπανών

Τοποθέτηση θερμοσιφώνων στην ταράτσα της πολυκατοικίας

Πρόβλημα δημιουργείται στην περίπτωση που δεν προβλέπεται τοιαύτη δυνατότητα από τον κανονισμό. Στην περίπτωση αυτή οι συνιδιοκτήτες θα πρέπει με απόφαση της Γενικής τους Συνέλευσης να επιτρέψουν την τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα στην ταράτσα καθόσον ο χώρος αυτός είναι κοινόχρηστος. Η εγκατάσταση στην ταράτσα ηλιακού θερμοσίφωνα χωρίς την ανωτέρω έγκριση είναι παράνομη δεδομένου ότι προσκρούει στις συνήθεις απαγορεύσεις των κανονισμών περί μετατροπών και προσθαφαιρέσεων στους κοινοχρήστους χώρους. Η εγκατάσταση αυτή πάντως εξετάζεται από τα Δικαστήρια και υπό το πνεύμα της καταχρηστικότητας, ιδίως όταν δεν υπάρχει άλλος χώρος για την εγκατάσταση ηλιακού θερμοσίφωνα.

Αποκλειστική χρήση τμήματος ταράτσας πολυκατοικίας

Είναι δυνατόν από τη σύσταση και τον κανονισμό να απονέμεται σε έναν εκ των συνιδιοκτητών η αποκλειστική χρήση τμήματος της ταράτσας της πολυκατοικίας. Το τμήμα αυτό περιγράφεται συνήθως επ’ ακριβώς στη σύσταση της οροφοκτησίας.

Αποκλειστική χρήση δώματος πολυκατοικίας

Είναι δυνατόν από τη σύσταση και τον κανονισμό της πολυκατοικίας να απονέμεται η αποκλειστική χρήση του δώματος σε έναν εκ των συνιδιοκτητών. Στην περίπτωση αυτή το δώμα είναι μεν κοινόκτητο όχι όμως και κοινόχρηστο. Δεν επιτρέπεται δηλαδή η προσπέλασή του στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας

{googleads}

Δεσμευτικότητα και ερμηνεία κανονισμού πολυκατοικίας

Ο κανονισμός της πολυκατοικίας αποτελεί το γενικό καταστατικό χάρτη της οροφοκτησίας και έχει ισχύ νόμου για τους ιδιοκτήτες των οροφοκτησιών. Ως εκ τούτου είναι δεσμευτικός για όλους τους συνιδιοκτήτες (νυν και μέλλοντες)

Η σύσταση και ο κανονισμός είναι απολύτως δεσμευτικά για τους συνιδιοκτήτες ως προς τον επιμερισμό των κοινοχρήστων δαπανών ή των δαπανών θέρμανσης και ανελκυστήρα. Απόκλιση από αυτά δεν είναι δυνατή με απόφαση γενικής συνέλευσης. Τροποποίησή τους επιτρέπεται μόνο κατόπιν συμβολαιογραφικής τροποποίησης της σύστασης και του κανονισμού (η οποία θα πρέπει να υπογραφεί από όλους τους συνιδιοκτήτες)

Με βάση την αξία εκάστης διαιρεμένης ιδιοκτησίας.

Τακτική γενική συνέλευση πολυκατοικίας

Συνέρχεται άπαξ ετησίως κατά το μήνα που ορίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας και είναι υποχρεωτική η σύγκλησή της.

Έκτακτη γενική συνέλευση πολυκατοικίας

Συγκαλείται υπό του διαχειριστή ή εφόσον το ζητήσει αριθμός ιδιοκτητών που αντιπροσωπεύει το ¼ των συνολικών ψήφων της πολυκατοικίας. Ως προς την περαιτέρω διαδικασία (πρόσκληση ιδιοκτητών, θέματα ημερησίας διατάξεων κλπ. ισχύουν τα διαλαμβανόμενα στον εκάστοτε κανονισμό)

Πότε είναι νόμιμη η απόφαση της Γενικής Συνέλευσης της συνιδιοκτησίας

Η απόφαση της Γενικής Συνέλευσης είναι νόμιμη όταν συντρέχουν σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις: α) έχουν προσκληθεί οι συνιδιοκτήτες σύμφωνα με τα οριζόμενα στον εκάστοτε κανονισμό, β) έχουν ενημερωθεί οι συνιδιοκτήτες σύμφωνα με τα θέματα προς συζήτηση σύμφωνα με τα οριζόμενα στον εκάστοτε κανονισμό, γ) συγκεντρώνεται η απαιτούμενη από τον εκάστοτε κανονισμό απαρτία, δ) η απόφαση λαμβάνεται σύμφωνα με την οριζόμενη στον εκάστοτε κανονισμό πλειοψηφία, ε) περιλαμβάνει τα θέματα για τα οποία είχαν ενημερωθεί οι συνιδιοκτήτες πως θα εισαχθούν προς συζήτηση, στ) δεν είναι αντίθετη προς διατάξεις του κανονισμού ή του νόμου.{googleads}

Πότε χρειάζεται αυξημένη απαρτία ή/και αυξημένη πλειοψηφία

Μόνο όταν αυτό ορίζεται ειδικώς από τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή το νόμο.

Νόμιμη παράσταση ιδιοκτήτη σε γενική συνέλευση δια αντιπροσώπου

Εάν δεν ορίζεται κάτι διαφορετικό από τον κανονισμό, εφόσον προσκομίζεται είτε εξουσιοδότηση του συνιδιοκτήτη με βεβαιωμένο το γνήσιο της υπογραφής του, ή σχετικό συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο. Το νομιμοποιητικό έγγραφο του αντιπροσώπου πρέπει να παραδίδεται στο διαχειριστή και να επισυνάπτεται στην σχετική απόφαση της Γενικής Συνέλευσης (Σημειωτέον ότι συνήθως στους κανονισμούς δικαίωμα παράστασης σε γενική συνέλευση και συμμετοχής στην ψηφοφορία παρέχεται μόνο στους συνιδιοκτήτες. Ως εκ τούτου μισθωτές ή έτερα πρόσωπα – έστω και συγγενικά _ παρίστανται νόμιμα στις γενικές συνελεύσεις μόνο εφόσον προσκομίζουν τα ανωτέρω νομιμοποιητικά έγγραφα.)

Δυνατότητα ακύρωσης απόφασης Γενικής Συνέλευσης

Κατόπιν αιτήσεως περί ακυρώσεώς της ενώπιον αρμοδίου δικαστηρίου εντός εξαμήνου από της λήψεώς της (η εν λόγω προθεσμία είναι αποκλειστική, εκτός εάν παραβιάζεται κατ’ ουσίαν διάταξη νόμου).

Δεσμευτικότητα απόφασης Γενικής Συνέλευσης ως προς τους διαφωνούντες ή μη παραστάντες ιδιοκτήτες

Απόλυτη δεσμευτικότητα.

Είναι δυνατόν να ανατεθεί η διαχείριση πολυκατοικίας σε ένοικο ή κάτοχο διαμερίσματος;

Μόνο εάν αυτό προβλέπεται ειδικώς από τον κανονισμό της πολυκατοικίας.

{googleads}

Η διαχείριση είναι δυνατόν να ανατεθεί σε τρίτο πρόσωπο (φυσικό ή νομικό) άσχετο με την πολυκατοικίας μόνο εφόσον αυτό προβλέπεται ειδικώς από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Στην περίπτωση που δεν παρέχεται τοιαύτη δυνατότητα από τον κανονισμό, θα πρέπει να αναδειχθεί από τη γενική συνέλευση ένας διαχειριστής τυπικά, ο οποίος όμως, κατόπιν σχετικής αποφάσεως της γενικής συνέλευσης, θα έχει τη δυνατότητα να προσλάβει βοηθό εκτέλεσης (εκτελεστικό όργανο των αποφάσεων – υποδείξεών του, καθώς και των αποφάσεων της γενικής συνέλευσης). Ο εν λόγω βοηθός εκτέλεσης μπορεί να είναι φυσικό πρόσωπο, πχ. θυρωρός ή νομικό, όπως πχ. εταιρεία παροχής υπηρεσιών

Απαλλαγή συνιδιοκτήτη από τη συμμετοχή του στις κοινόχρηστες δαπάνες

Μόνο εφόσον αυτό προβλέπεται από τον κανονισμό και μόνο κατά το εκεί προβλεπόμενο ποσοστό.

Απαλλαγή συνιδιοκτήτη από τη συμμετοχή του στις δαπάνες θέρμανσης

Μόνο εφόσον αυτό προβλέπεται από τον κανονισμό και μόνο κατά το εκεί προβλεπόμενο ποσοστό.

{googleads}

* μέρος του κειμένου ανακτήθηκε απο τις πηγές

http://www.oikoipiresies.gr/services/diaxeirisi/13-administration-notes.html

http://www.keme-net.com/faq.htm#faq11

http://www.toktirio.gr/main/

Συχνές Ερωτήσεις Διαχείρισης

Αναζήτηση

Δημοφιλή Άρθρα

Σε ηλεκτρονική πλατφόρμα θα δηλώσουν τα πραγματικά τετραγωνικά των ακινήτων για τα δημοτικά τέλη και το ΤΑΠ οι ιδιοκτήτες

Οι δίδυμες πολυκατοικίες της Θεσσαλονίκης που κρύβουν τα ωραιότερα διαμερίσματα της πόλης -Και τα πιο πράσινα [εικόνες]

Airbnb : Το οικονομικό φαινόμενο που φέρνει «νέο διχασμό» στις πολυκατοικίες

ΠΟΜΙΔΑ: Νόμιμες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στις πολυκατοικίες

Συστάσεις των γιατρών προς τους πολίτες για την αιθαλομίχλη

Organizing for Action is a movement of millions of Americans (41654)

Διαφορά κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων (27318)

Συχνές Ερωτήσεις Διαχείρισης (20632)

Με ποιο τρόπο καθορίζονται τα χιλιοστά συμμετοχής των ιδιοκτησιών στις δαπάνες; (19916)

Πότε απαιτείται η έκδοση άδειας από την Πολεοδομία για εργασίες ανακαίνισης (17321)

Αναζήτηση

Δημοφιλή Άρθρα

Σε ηλεκτρονική πλατφόρμα θα δηλώσουν τα πραγματικά τετραγωνικά των ακινήτων για τα δημοτικά τέλη και το ΤΑΠ οι ιδιοκτήτες

Οι δίδυμες πολυκατοικίες της Θεσσαλονίκης που κρύβουν τα ωραιότερα διαμερίσματα της πόλης -Και τα πιο πράσινα [εικόνες]

Airbnb : Το οικονομικό φαινόμενο που φέρνει «νέο διχασμό» στις πολυκατοικίες

ΠΟΜΙΔΑ: Νόμιμες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στις πολυκατοικίες

Συστάσεις των γιατρών προς τους πολίτες για την αιθαλομίχλη

Organizing for Action is a movement of millions of Americans (41654)

Διαφορά κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων (27318)

Συχνές Ερωτήσεις Διαχείρισης (20632)

Με ποιο τρόπο καθορίζονται τα χιλιοστά συμμετοχής των ιδιοκτησιών στις δαπάνες; (19916)

Πότε απαιτείται η έκδοση άδειας από την Πολεοδομία για εργασίες ανακαίνισης (17321)

Cloud Πληροφοριών

How much would you like to donate?