Ποιά είναι τα δικαιώματά και ποιές οι υποχρεώσεις των ενοίκων; Από τον Ορέστη Σειμένη φοροτεχνικό-συγγραφέα.

Ν.3471/1929    Ν. 1024/1971 κλπ

Η ηρεμία και η οικογενειακή γαλήνη των ενοίκων μιας πολυκατοικίας εξαρτάται απο πολλούς παράγοντες. Οι ένοικοι των πολυκατοικιών, ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές, πρέπει να γνωρίζουν ότι κατοικούν μαζύ με άλλους ανθρώπους κάτω από τήν «ίδια στέγη» και μέσα σε ένα καθεστώς συνιδιοκτησίας και χρήσης ορισμένων χώρων. Η λεπτή αυτή συνύπαρξη πρέπει να εχει σαν αποτέλεσμα τόν σεβασμό του καθενός από τους υπόλοιπους ενοίκους αλλά και τήν συντονισμένη ενέργεια όλων μέ τελικό σκοπό : την συντήρηση της ικανοποιητικής λειτουργίας της πολυκατοικίας, αλλά και η ανάπτυξη σχέσεων μεταξύ των ενοίκων για μιά ανετη και ανθρώπινη συνβίωση και συγκατοίκηση.

Πολλές φορές οι ενοικοι μιάς πολυκατοικίας ερχονται σε διαπληκτισμούς και διαφωνίες.

ΛΟΓΟΙ  ΔΙΑΦΩΝΙΑΣ  ΜΕΤΑΞΥ ΤΩΝ ΕΝΟΙΚΩΝ ΤΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ :

• Τό υψος των κοινοχρήστων και το πώς μοιράζονται σε κάθε διαμέρισμα

• Οι δαπάνες που επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη και τον ενοικιαστή

• Οι ώρες κοινής ησυχίας

• Τό καθεστώς που ισχύει για τίς θέσεις στάθμευσης  στην πιλοτή.

ΠΟΙΟΣ ΕΙΝΑΙ Ο  ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ  ΤΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

• Ειναι ένα κείμενο μέρος του συμβολαίου τό οποίο υπογραφει ο καθε ιδιοκτήτης όταν αγοράζει το διαμέρισμα

Τόν κανονισμόν αυτόν αποδέχονται ολοι οι ιδιοκτήτες και δεσμεύεονται για την  εφαρμογή του. Ο κανονισμός ρυθμίζει τίς σχέσεις μςταξύ των συνιδιοκτητών  αλλά και την λειτουργία της πολυκατοικίας.

              Ο Κανονισμός αυτός περιλαμβάνει τούς βασικούς κανόνες για :

•   Τίς συμβατικές υποχρεώσεις και τα δικαιώματα των ενοίκων της πολυκατοικίας

•   Τίς σχέσεις μεταξύ τών συνιδικτητών

•   Την λειτουργία τηε πολυκατοικίας

•    Την τήρησή του από τούς μισθωτές-τρίτα πρόσωπα  (ενοικιαστές), οι οποίοι πρέπει να δεσμεύονται με τό συμφωνητικό μισθώσεως να τηρεούν υποχρεωτικά   τόν κανονισμό.

•   Την οριζόντια ιδιοκτησία

Ο κανονισμός ρυθμίζει θέματα που δεν ρυθμίζονται από την Νομοθεσία. Ομως σε περίπτωση αντίθεσης ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΥ-ΝΟΜΟΘΕΣΙΑΣ τότε υπερισχύει η νομοθεσία.

ΤΙ ΕΙΝΑΙ  ΤΟ ΑΠΟΘΕΜΑΤΙΚΟ  ΤΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

• Είναι τό ταμείο της πολυκατοικίας και προβλέπεται από τον κανονισμό και σχηματίζεται με την καταβολή χρημάτων από όλους τους ενοίκους της πολυκατοικίας. Ο διαχειριστής  εχει την ευχέρεια να αντιμετωπίζει τα έξοδα της πολυκατοικίας στη διάρκεια του μηνός μεχρι να εισπραξει τά κοινόχρηστα.

• Οταν το διαμέρισμα ενοικιαζεται τότε το αποθεματικό τό καταβάλλει ο ενοικιαστής. Οταν αποχωρήσει από την πολυκατοικία τότε ο διαχειριστής του επιστρέφει το ποσόν αυτό.

• Τό υψος του αποθεματικού πρέπει να είναι τό διπλάσιο του  μέσου υψους των μηνιαίων δαπανών

ΥΠΑΡΧΟΥΝ  ΔΙΑΦΟΡΕΤΙΚΕΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ  ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΩΝ ;

Βεβαίως.

• Κάθε ιδιοκτησία εχει διαφορετικη συμμετοχή στίς  δαπάνες της πολυκατοικίας

• Ανάλογα με το είδος της δαπάνης διαφέρει και το ποσοστό συμμετοχής καθε ιδιοκτησίας σε αυτή.

Παραδείγματα :

-Στίς δαπάνες του ασανσερ ο 5ος οροφος συμμετέχει με μεγαλύτερο ποσό από τον 1ο οροφο

-Η δαπάνη θερμανσης με αυτονομία επιμερίζεται στα διαμερίσματα ανάλογα

            -με τό μέγεθος του διαμερίσματος

            -με τίς ώρες τίς οποίες άναωε για θέρμανση

            ΤΙ ΕΙΝΑΙ Ο ΠΙΝΑΚΑΣ  ΤΗΣ ΟΡΙΖΟΝΤΙΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ  ΚΑΙ ΤΙ ΠΕΡΙΕΧΕΙ ?

          Ο Πίνακας αυτός είναι αναπόσπαστο μερος του συμβολαίου που υπογράφεται από τον αγοραστή κατα την αγορά της ιδιοκτησίας

Ο πινακας αυτός μεταβάλλεται  μονο με την συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών  και με νέασυμβολαιογραφική πράξη.

• Ο πίνακας Οριζοντιου Ιδιοκτησίας  σχεδιάζεταιο από τόν μηχανικό.

• Περιέχει στοιχεία για όλες τίς διαιρεμένες ιδιοκτησίες τής πολυκατοικίας δηλαδή :

-Τό εμβαδόν

-Τόν όγκο

-Τους αναλογούντες κοινόχρηστους χώρους

-τά χιλιοστά (ποσοστό) επίμ του οικοπέδου

-την συμμετοχή της κάθε ιδιοκτησίας στίς κοινές δαπάνες της πολυκατοικίας

ΥΠΑΡΧΟΥΝ ΧΡΗΣΕΙΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ ΠΟΥ ΑΠΑΓΟΡΕΥΟΝΤΑΙ ΣΤΙΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ;

Στόν κανονισμό της πολυκατοικίας συνήθως υπάρχει απαγόρευση ορισμένων χρήσεων για τίς ιδιοκτησίες του κτιρίου. Τέτοιες απαγορεύσεις συνήθως είναι η χρήση :

-μηχανουργείου

-χημικού εργαστηρίου

-χοροδιδασκαλίου

-οικου ανοχής

Και γενικά  χρήσεις υψηλής οχλήσεως.

ΠΟΙΕΣ  ΔΑΠΑΝΕΣ  ΕΠΙΒΑΡΥΝΟΥΝ ΤΟΝ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗ ΚΑΙ ΠΟΙΕΣ ΤΟΝ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ ;

Υπόχρεος για την καταβολη των δαπανών είναι ο ιδιοκτήτης . Στα συμβόλαια της μίσθωσης όμως οι ιδιοκτήτες συμφωνούν με τους ενοικιαστές οτι ενα μέρος των δαπανών θα πληρώνονται από τους ενοικιαστές. Ο Διαχειριστής δεν εχει λόγο σε αυτές τίς συμφωνίες.

Συνήθως ο ενοικιαστής εξοφλεί τα κοινόχρηστα στον διαχειριστή και μετά  κανει λογαριασμό με τόν ιδιοκτήτη όπως εχουν συμφωνήσει.

ΜΠΟΡΕΙ ΚΑΠΟΙΟΣ ΕΝΟΙΚΟΣ ΝΑ ΑΡΝΗΘΕΙ ΝΑ ΠΛΗΡΩΣΕΙ ΤΑ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΑ;

Ο Διαχειριστής πρέπει να τόν παραπέμψει στην Συνέλευση των συνιδιοκτητών η οποία θα αποφασίσει για τίς περαιτέρω ενέργειες .

Οι ενέργειες αυτές μπορει να φθάσουν μέχρι και τα δικαστήρια. Στην περίπτωση αυτή τα έξοδα, τόκοι,ποινικές ρήτρες  κλπ θα τα επιβαρυνθεί ο δύστροπος ιδιοκτήτης. Εάν ένας ενοικιαστής αποχωρήσει χωρίς να πληρώσει τα κοινόχρηστά του , τότε υπεύθυνος ένανατι των αλλων ενοίκων είναι ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος.

ΤΙ ΙΣΧΥΕΙ ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΙΛΟΤΗ ΚΑΙ ΤΙΣ ΘΕΣΕΙΣ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ ΤΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ;

Η Πιλοτή της πολυκατοικίας είναι κοινόχρηστη και κοινόκτητη. Μπορεί ομως να προβλεφθεί στήν οριζόντια ιδιοκτησία της οικοδομής ο χωρισμός της πιλοτής σε θέσεις σταθμευσης. Οι χώροι ατάθμευσης μπορέι να δοθούν για αποκλειστική χρήση σε συγκεκριμένους ιδιοκτήτες  διαμερισμάτων. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης ΔΕΝ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΜΙΣΘΩΣΕΙ ή ΝΑ ΠΟΥΛΗΣΕΙ τη χρήση της θέσης  σε καποιον που δεν εχει ιδιοκτησία στην ίδια πολυκατοικία. Η Χρήση των χώρων στάθμευσης δεν είναι Προσωποπαγής αλλά Πραγματοπαγής, δηλαδή συνδέεται με το διαμέρισμα καί οχι με τον ιδιοκτήτη του.

Εαν  η χρήση των χώρων στάθμευσης δεν καθορίζεται στην οριζόντια ιδιοκτησία, τότε  αυτή μπορέι να καθορισθεί με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών.

Οι θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή δεν μπορεί να περιτοιχισθούν ουτε να χρησιμοποιηθούν για άλλη χρήση πλήν της στάθμευσης.

Οι θεσεις στάθμευσης στό ισόγειο, στό υπόγειο ή αλλού , εφ όσον προβλέπονται από την οικοδομική αδεια, αποτελούν χωριστές ιδιοκτησίες και αρα δεν ισχύει γι αυτές  ότι και για τίς θέσεις στάθμευσης της πιλοτής.

ΕΠΙΤΡΕΠΟΝΤΑΙ ΤΑ ΖΩΑ ΜΕΣΑ ΣΤΑ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ;

Απο το 1995 (Υπουργική Απόφαση Υ1β/2000) επιτρέπεται η διατήρηση κατοικιδίων ζώων και πτηνών  στίς πολυκατοικίες.Επιτρέπεται ενας σκύλος και μιά  γάτα, ή δύο σκύλοι ή δύο γάτες. Αρκεί να μην ενοχλούν και να μην παραμένουν στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας. Επιτρέπονται και τα ωδικά κλπ πτηνά αρκεί να μην δημιουργούνται προβλήματα κοινής ησυχίας στούς λοιπούς ενοίκους.

ΠΟΙΕΣ  ΕΙΝΑΙ ΟΙ ΩΡΕΣ ΤΗΣ ΚΟΙΝΗΣ ΗΣΥΧΙΑΣ ;

Ειναι οι ωρες της μεσημβρινής και της νυκτερινής ησυχίας.

• Κατα την θερινή περίοδο από 15.00 εως 17,30   καια από 23.00 εως 7,00
• Κατα την χειμερινή περίοδο από 15,30 έως 17,30 και από 22,00 εως 7,30

Θερινή περίοδος ειναι το χρονικό διάστημα από 1η Απριλίου έως 30η Σεπτεμβρίου

Χειμερινή περίοδος ειναι το χρονικό διάστημα από 1η Οκτωβρίου έως 31η  Μαρτίου

Πηγή