Ποια είναι η ερμηνεία του καταστατικού και κατα πόσο αποτελεί δέσμευση για τους ιδιοκτήτες;

Ποια είναι η δεσμευτική ισχύς του καταστατικού σύστασης οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας ως προς τον επιμερισμό των κοινοχρήστων δαπανών ή των δαπανών θέρμανσης και ανελκυστήρα;

Πως γίνεται ο επιμερισμός δαπανών θέρμανσης σε περίπτωση που δεν ορίζεται από τη σύσταση και το καταστατικό της πολυκατοικίας;

Καθε πότε γίνεται η τακτική γενική συνέλευση πολυκατοικίας;

Πότε μπορεί να γίνει έκτακτη γενική συνέλευση πολυκατοικίας ;

Πότε θεωρέιται νόμιμη η απόφαση της γενικής Συνέλευσης της συνιδιοκτησίας;

Πότε χρειάζεται αυξημένη απαρτία ή αυξημένη πλειοψηφία ή ακόμη και τα δυο;

Θεωρείται νόμιμη η παράσταση ιδιοκτήτη σε γενική συνέλευση δια αντιπροσώπου και αν ναι με ποιόν τρόπο;

Υπάρχει η δυνατότητα ακύρωσης απόφασης γενικής συνέλευσης;

Θεωρείται δεσμευτική η απόφαση της γενικής Συνέλευσης για όσους διαφωνούν με αυτήν ή ακόμη και για αυτούς που απείχαν απο τη γενική συνέλευση;

Είναι δυνατόν να ανατεθεί η διαχείριση σε ένοικο ή κάτοχο κάποιου εκ των διαμερισμάτων;

Είναι δυνατόν να ανατεθεί η διαχείριση πολυκατοικίας σε τρίτο πρόσωπο(φυσικό ή νομικό) άσχετο με την πολυκατοικία; Όταν αυτό απαγορεύεται ρητά από το καταστατικό, τότε τι διαδικασία μπορεί να ακολουθηθεί;

Μπορεί να απαλλαχθεί κάποιος συνιδιοκτήτης απο την συμμετοχή του στις κοινόχρηστες δαπάνες;

Μπορεί να απαλλαγεί κάποιος συνιδιοκτήτης απο τη συμμετόχή του στις δαπάνες θέρμανσης;

Μπορεί να υπάρχει αποκλειστική χρήση του δώματος πολυκατοικίας;

Μπορεί να καταστεί αποκλειστική χρήση τμήματος ταράτσας πολυκατοικίας;

Ποια είναι ή έννομη διαδικασία τοποθέτησης θερμοσιφώνων στις ταράτσες πολυκατοικίας;

Ποια είναι η έννομη διαδικασία τοποθέτησης κεραιών στις ταράτσες τις πολυκατοικίας;

Τι μπορεί να κάνει ένας ιδιοκτήτης εάν αρνηθεί η διαχείριση να του χορηγήσει αντίγραφα πρακτικών Γ.Σ. ή αποδείξεων κοινοχρήστων δαπανών;

Σε περίπτωση αγωγής του διαχειριστή εναντίον συνιδιοκτήτη, ποια είναι η διαδικασία που ακολουθείται και ποια είναι τα έγγραφα που προσκομίζονται;

Τι συμβαίνει σε περίπτωση που κάποιος ένοικος πολυκατοικίας οφείλει κοινόχρηστες δαπάνες;

Απο που καθορίζεται το αποθεματικό και η συγκέντρωση του;

Ποια είναι η διαφορά κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων;

Πως ορίζονται οι υπάλληλοι της συνιδιοκτησίας και ποια διαδικασία είναι υπεύθυνη για την πρόσληψη τους;

Πότε χρειάζεται η ασφάλιση αστικής ευθύνης της πολικατοικίας;

Είναι υποχρεωτική η πυρασφάλιση της πολυκατοικίας;

 

 

 

 

Ποια είναι η ερμηνεία του καταστατικού και κατα πόσο αποτελεί δέσμευση για τους ιδιοκτήτες;

 

Ο κανονισμός της πολυκατοικίας είναι ο καταστατικός χάρτης της οροφοκτησίας. Δηλαδή έχει ισχύ νόμου για όλους τους ιδιοκτήτες των κατοικιών μιας πολυκατοικίας. Ο κανονισμός έρχεται να συμπληρώσει και να επαυξήσει το υπάρχον νομικό πλαίσιο. Θα πρέπει το καταστατικό να συμφωνεί με τη νομοθεσία και να μην είναι υπεράνω αυτής για να έχει νομική ισχύ. Αφού λοιπόν έχει νομική ισχύ, είναι δεσμευτικός για όλους τους συνιδιοκτήτες που κατέχουν διαμερίσματα αλλά και για αυτούς που θα αποκτήσουν αργότερα. Για περαιτέρω σχετικά θέματα βλέπε Συχνές Ερωτήσεις : Τι είναι ο Κανονισμός της πολυκατοικίας και ποιο είναι το περιεχόμενό του;

 

 

 

 

 

 

Ποια είναι η δεσμευτική ισχύς του καταστατικού σύστασης οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας ως προς τον επιμερισμό των κοινοχρήστων δαπανών ή των δαπανών θέρμανσης και ανελκυστήρα;

 

Η σύσταση και ο κανονισμός είναι απολύτως δεσμευτικά για τους συνιδιοκτήτες όσο αφορά τον επιμερισμό των κοινοχρήστων δαπανών ή και των δαπανών θέρμανσης και ανελκυστήρα. Θα πρέπει να καταγραφεί πως δε μπορούν να αφαιρεθούν ή και να αποκλειστούν απο αυτά συνιδιοκτήτες με απόφαση γενικής συνέλευσης. Για να τροποποιηθεί το καταστατικό και η σύσταση της πολυκατοικίας, απαιτείται συμβολαιογραφική πράξη, η οποία θα πρέπει να συνυπογραφεί απο όλους τους ιδιοκτήτες.

 

 

 

 

Πως γίνεται ο επιμερισμός δαπανών θέρμανσης σε περίπτωση που δεν ορίζεται από τη σύσταση και το καταστατικό της πολυκατοικίας;

 

Γενικά αυτό καθορίζεται σύμφωνα με την αξία της διαιρεμένης ιδιοκτησίας. Για αναλυτική περιγραφή, βλέπε συχνές ερωτήσεις :Πως κατανέμεται η δαπάνη του πετρελαίου με κεντρική θέρμανση και με αυτόνομη θέρμανση;

 

 

 

 

Καθε πότε γίνεται η τακτική γενική συνέλευση πολυκατοικίας;

 

Τακτική γενική συνέλευση γίνεται κάθε έτος, το μήνα που ορίζεται από το καταστατικό και η σύγκλιση της είναι υποχρεωτική.

 

 

 

 

 

 

 

 

Πότε μπορεί να γίνει έκτακτη γενική συνέλευση πολυκατοικίας ;

 

Για να προκύψει σύγκλιση έκτακτης Γ.Σ., θα πρέπει να ζητηθεί είτε απο τον διαχειριστή είτε το ζητήσει αριθμός ιδιοκτητών που αντιπροσωπεύει το 1/4 των συνιδιοκτητών . Όσο αφορά την υπόλοιπη διαδικασία, καθορίζεται απο τον εκάστοτε κανονισμό.

 

 

 

 

 

 

Πότε θεωρέιται νόμιμη η απόφαση της γενικής Συνέλευσης της συνιδιοκτησίας;

 

Η απόφαση μιας Γ.Σ. είναι νόμιμη όταν ισχύουν οι εξής προϋποθέσεις:

α) Εχουν προσκληθεί οι ιδιοκτήτες σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στον εκάστοτε κανονισμό

β) Εχουν ενημερωθεί οι ιδιοκτήτες σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στον εκάστοτε κανονισμό

γ) Συγκεντρώνεται η απαιτούμενη απαρτία που ορίζεται απο τον κανονισμό

δ) Η απόφαση λαμβάνεται σύμφωνα με την πλειοψηφία που ορίζεται κάθε φορά για τα θέματα που εξετάζονται στον κανονισμό

ε) Συζητούνται θέματα, για τα οποία έχουν ενημερωθεί οι συνιδιοκτήτες πως θα συζητηθούν

στ) και τέλος η απόφαση που προκύπτει δεν είναι αντίθετη ή συγκρουόμενη με το καταστατικό της πολυκατοικίας ή το νόμο.

 

 

 

 

Πότε χρειάζεται αυξημένη απαρτία ή αυξημένη πλειοψηφία ή ακόμη και τα δυο;

 

Μόνο όταν αυτή ορίζεται ρητώς απο το καταστατικό της πολυκατοικίας ή τον νόμο

 

 

 

 

Θεωρείται νόμιμη η παράσταση ιδιοκτήτη σε γενική συνέλευση δια αντιπροσώπου και αν ναι με ποιόν τρόπο;

 

Είναι δυνατόν να παρασταθεί αντιπρόσωπος ιδιοκτήτη εφόσον παραθέσει εξουσιοδότηση του ιδιοκτήτη με βεβαιωμένο το γνήσιο της υπογραφής του, ή σχετικό συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο. Το νομιμοποιητικό έγγραφο θα πρέπει να παραδίδεται στο διαχειριστή και να επισυνάπτεται στη σχετική απόφαση της Γ.Σ. Θα πρέπει να παραστεί σαφές οτι συνήθως δικαίωμα στις γενικές συνελεύσεις και συμμετοχή στις ψηφοφορίες παρέχεται μόνο στους ιδιοκτήτες. Κατά συνέπεια, μισθτές ή άλλα πρόσωπα(π.χ. συγγενείς) δεν μπορούν να παραστούν στις συνελεύσεις παρά μόνο άν τηρούν τα ανωτέρω περι νομιμοποιητικών εγγράφων.

 

 

 

 

 

Υπάρχει η δυνατότητα ακύρωσης απόφασης γενικής συνέλευσης;

 

Η απόφαση Γενικής Συνέλευσης μπορεί να ακυρωθεί κατόπιν αιτήσεως ακυρώσεως αυτής στο αρμόδιο δικαστήριο μέσα σε χρονικό διάστημα ενός εξαμήνου απο τη λήψη της. Μετά απο αυτό το διάστημα, η απόφαση δε μπορεί να αναιρεθεί. Λόγος αναίρεσης- ακύρωσης απόφασης της Γενικής Συνελεύσεως μπορέι να γίνει εφόσον αυτή παραβιάζει κατ’ ουσίαν διάταξη νόμου. Συμπληρώνεται πως η χρονική προθεσμία για την ακύρωση απόφασης είναι δεσμευτική και αποκλειστική εκτός και αν αναφερόμαστε σε ρητή παραβίαση του νόμου.

 

 

 

Θεωρείται δεσμευτική η απόφαση της γενικής Συνέλευσης για όσους διαφωνούν με αυτήν ή ακόμη και για αυτούς που απείχαν απο τη γενική συνέλευση;

 

Η απόφαση είναι απολύτως δεσμευτική για όλους τους συνιδιοκτήτες

 

 

 

 

Είναι δυνατόν να ανατεθεί η διαχείριση σε ένοικο ή κάτοχο κάποιου εκ των διαμερισμάτων;

 

Η ανάθεση της διαχείρισης μπορεί να γίνει ακόμα και σε ένοικο, μόνον όταν αυτό αναφέρεται ρητά στο καταστατικό της πολυκατοικίας

 

 

 

 

Είναι δυνατόν να ανατεθεί η διαχείριση πολυκατοικίας σε τρίτο πρόσωπο(φυσικό ή νομικό) άσχετο με την πολυκατοικία; Όταν αυτό απαγορεύεται ρητά από το καταστατικό, τότε τι διαδικασία μπορεί να ακολουθηθεί;

 

Τυπικά η ανάθεση της πολυκατοικίας μπορεί να αναληφθεί απο τρίτο πρόσωπο, μόνο εαν αυτό καταγράφεται ρητώς απο το καταστατικό της πολυκατοικίας. Εαν αυτό δεν είναι καταγεγραμμένο και δε παρέχεται αυτή η δυνατότητα απο το καταστατικό, τότε θα πρέπει να αναδειχθεί ένας διαχειριστής απο τη Γ.Σ. τυπικά, ο οποίος όμως, κατόπιν απόφασεις Γ.Σ. , θα έχει τη δυνατότητα να προσλάβει βοηθό εκτέλεσης(εκτελεστικό όργανο αποφάσεων-υποδείξεων). Ο βοηθός αυτός μπορέι να είναι φυσικό πρόσωπο ή εταιρεία παροχής υπηρεσιών.

 

 

 

Μπορεί να απαλλαχθεί κάποιος συνιδιοκτήτης απο την συμμετοχή του στις κοινόχρηστες δαπάνες;

 

Αυτό είναι εφικτό μόνο αν παρέχεται η εν λόγω δυνατότητα από το καταστατικό της πολυκατοικίας και μόνο κατα το ποσοστό το οποίο προβλέπεται σε αυτό.

 

 

 

 

 

 

 

Μπορεί να απαλλαγεί κάποιος συνιδιοκτήτης απο τη συμμετόχή του στις δαπάνες θέρμανσης;

 

Αυτό είναι εφικτό μονο αν παρέχεται η δυνατότητα απο το καταστατικό της εταιρείας και μόνο κατα το ποσοστό που προβλέπεται σε αυτό.

 

 

 

 

Μπορεί να υπάρχει αποκλειστική χρήση του δώματος πολυκατοικίας;

 

Είναι δυνατόν από τη σύσταση και τον κανονισμό της πολυκατοικίας να απονέμεται η αποκλειστική χρήση του δώματος σε έναν συνιδιοκτήτη. Το δώμα είναι μεν κοινόκτητο όχι όμως και κοινόχρηστο. Δεν επιτρέπεται δηλαδή η προσπέλασή του στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας.

 

 

 

 

Μπορεί να καταστεί αποκλειστική χρήση τμήματος ταράτσας πολυκατοικίας;

 

Είναι δυνατόν από τη σύσταση και τον κανονισμό να απονέμεται σε έναν συνιδιοκτήτη η αποκλειστική χρήση τμήματος της ταράτσας της πολυκατοικίας. Το τμήμα αυτό θα πρέπει να περιγράφεται επακριβώς στη σύσταση της οροφοκτησίας.

 

 

 

 

 

Ποια είναι ή έννομη διαδικασία τοποθέτησης θερμοσιφώνων στις ταράτσες πολυκατοικίας;

 

Πρόβλημα δημιουργείται στην περίπτωση που δεν προβλέπεται δυνατότητα από τον κανονισμό. Στην περίπτωση αυτή οι συνιδιοκτήτες θα πρέπει με απόφαση της Γ. Σ. να επιτρέψουν την τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα στην ταράτσα καθόσον ο χώρος αυτός είναι κοινόχρηστος. Η εγκατάσταση στην ταράτσα ηλιακού θερμοσίφωνα χωρίς την ανωτέρω έγκριση είναι παράνομη δεδομένου ότι προσκρούει στις συνήθεις απαγορεύσεις των κανονισμών περί μετατροπών και προσθαφαιρέσεων στους κοινοχρήστους χώρους. Η εγκατάσταση αυτή πάντως εξετάζεται από τα Δικαστήρια και υπό το πνεύμα της καταχρηστικότητας, ιδίως όταν δεν υπάρχει άλλος χώρος για την εγκατάσταση ηλιακού θερμοσίφωνα.

 

 

 

 

 

Ποια είναι η έννομη διαδικασία τοποθέτησης κεραιών στις ταράτσες τις πολυκατοικίας;

 

Ισχύει ό,τι και στη παραπάνω ερώτηση περί εγκατάστασης θερμοσιφώνων