Η δήλωση των δαπανών που αναλογούν στο διαμερίσμά μας μπορεί να γίνει στη φορολογική μας δήλωση. Αυτό διασφαλίζεται βάσει του νόμου 3842/2010 για τη διαμόρφωση του αφορολόγητου ποσού. Στις δαπάνες αυτές περιλαμβάνονται όλες οι δαπάνες αγοράς υλικών και καυσίμων(πετρέλαιο θέρμανσης και φυσικό αέριο). Σε αυτές τις δαπάνες έρχονται να προστεθούν και τα έξοδα παροχής υπηρεσιών που αφορούν τους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας. Φυσικά σε αυτές τις δαπάνες δε περιλαμβάνονται οι δαπάνες της ΔΕΗ και του ΕΥΔΑΠ.
Η διαδικασία που θα πρέπει να ακολουθηθεί από το διαχειριστή της κάθε πολυκατοικίας είναι η εξής:
Η συμμετοχή του κάθε ένοικου και ιδιοκτήτη στις δαπάνες θα γίνει με την έκδοση ετήσιας συγκεντρωτικής κατάστασης δαπανών στην οποία θα πρέπει να σημειώνονται με τρόπο σαφή και αναλυτικό τα στοιχεία απο τα παραστατικά(όνομα προμηθευτή, ΑΦΜ, ημερομηνία Παραστατικού, ποσό κτλ.) καθώς και να υπολογισθεί η συμμετοχή του κάθε ένοικου και ιδιοκτήτη. Για να είναι εφικτός ο υπολογισμός, θα πρέπει να υπολογισθεί το ποσό βάσει των συνθηκών με τις οποίες εκδίδονται τα κοινόχρηστά σας. Δηλαδή σε κάποιες δαπάνες που υπολογίζονται απο τα χιλιοστά κοινοχρήστων, θα πρέπει να λάβεται υπόψη σας αυτά τα χιλιοστά. Το ίδιο συμβαίνει και για τη θέρμανση.
Η εταιρεία μας παρέχει υπηρεσίες ετήσιου υπολογισμού δαπανών στους πελάτες της.
*Σε κάθε περιπτωση θα πρέπει να διατηρείται τις ειδοποιήσεις σας επειδή ο συνολικός ετήσιος υπολογισμός εξαρτάται από αλλαγές και συμφωνίες που μπορεί να προκύψουν μεταξύ των ενοίκων και ιδιοκτητών. Ο συνολικός ετήσιος υπολογισμός επομένως μπορεί να είναι διαφορετικός από τα δηλωμένα χιλιοστά.
Ποια είναι η δεσμευτική ισχύς του καταστατικού σύστασης οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας ως προς τον επιμερισμό των κοινοχρήστων δαπανών ή των δαπανών θέρμανσης και ανελκυστήρα;
Ποια είναι η δεσμευτική ισχύς του καταστατικού σύστασης οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας ως προς τον επιμερισμό των κοινοχρήστων δαπανών ή των δαπανών θέρμανσης και ανελκυστήρα;
Η σύσταση και ο κανονισμός είναι απολύτως δεσμευτικά για τους συνιδιοκτήτες όσο αφορά τον επιμερισμό των κοινοχρήστων δαπανών ή και των δαπανών θέρμανσης και ανελκυστήρα. Θα πρέπει να καταγραφεί πως δε μπορούν να αφαιρεθούν ή και να αποκλειστούν απο αυτά συνιδιοκτήτες με απόφαση γενικής συνέλευσης. Για να τροποποιηθεί το καταστατικό και η σύσταση της πολυκατοικίας, απαιτείται συμβολαιογραφική πράξη, η οποία θα πρέπει να συνυπογραφεί απο όλους τους ιδιοκτήτες.
Τι γίνεται σε περίπτωση που ο διαχειριστή της πολυκατοικίας αρνείται να δώσει λογαριασμό για τα κοινόχρηστα ή παρουσιάζει αποδείξεις δαπανών που δεν είναι νόμιμες;
Το θέμα αυτό πρέπει να συζητηθεί σε συνέλευση όπου θα ζητηθεί από τον διαχειριστή να λογοδοτήσει.
Αν ο διαχειριστής αμελεί να προκηρύξει συνέλευση, συνήθως ο κανονισμός προβλέπει ότι ένα ορισμένο ποσοστό των συνιδιοκτητών μπορεί να προκηρύξει νόμιμα συνέλευση στην θέση του διαχειριστή. Σε περίπτωση που τα πράγματα είναι σοβαρά μπορείς ακόμη να καταφύγεις στα δικαστήρια. Μια σχετική δικαστική απόφαση (ΜΠρ Αθ 9706/1981 – ΕΔΠ 1983,44) προβλέπει ότι: Ο διαχειριστής μπορεί να ανακληθεί με δικαστική απόφαση ύστερα από αγωγή συνιδιοκτήτη αν κριθεί ότι είναι υπαίτιος απιστίας ή βαρύτατης αμελείας.
Ποιες είναι οι κατηγορίες κοινοχρήστων;
Κάθε ιδιοκτησία δεν έχει την ίδια συμμετοχή σε όλες τις δαπάνες. Ανάλογα με το είδος της δαπάνης διαφέρει και το πόστο συμμετοχής κάθε ιδιοκτησίας σ’ αυτή. Ένα διαμέρισμα π.χ. του 4ου ορόφου έχει μεγαλύτερη συμμετοχή στις δαπάνες ασανσέρ από ένα ίσου μεγέθους διαμέρισμα του 2ου ορόφου. Η δαπάνη θέρμανσης σε μία πολυκατοικία με αυτονομία θέρμανσης, δεν είναι μόνο ανάλογη με το μέγεθος του διαμερίσματος αλλά και με τις ώρες πού κάθε διαμέρισμα άναψε το καλοριφέρ του. Για τον λόγο αυτό η οριζόντια ιδιοκτησία κατατάσσει τις δαπάνες σε κατηγορίες ανάλογα με τον τύπο τους, ώστε να γίνεται δικαιότερη κατανομή τους στις ιδιοκτησίες. Για κάθε δαπάνη ορίζεται στο καταστατικό της εταιρείας η κατηγορία της και σε κάποιες περιπτώσεις ειδικές συνθήκες στο τρόπο υπολογισμού. Είναι πιθανό σε κάποια πολυκατοικία να έχουν ορίσει επιπρόσθετες συνθήκες υπολογισμού και θα πρέπει να ακολουθούνται εφόσον δεν συγκρούονται με την υπάρχουσα νομοθεσία.
Πως πρέπει να κατανέμεται η δαπάνη για την εκκένωση βόθρου;
Στις περιοχές που δεν υπάρχει κεντρική αποχέτευση, κάθε πολυκατοικία έχει τον δικό της βόθρο. Με την πάροδο του χρόνου θα πρέπει να γίνεται μια τακτική εκκένωση βόθρου.Μία ακόμα δαπάνη θα πρέπει να προστεθεί και να μοιραστεί στους ενοίκους. Δεν υπάρχει νομοθετημένη μέθοδος για τον καταμερισμό της δαπάνης. Θα μπορούσαμε να πούμε ότι ο πιο δίκαιος καταμερισμός θα πρέπει να γίνεται με βάση την κατανάλωση νερού, αφού ο βόθρος αποτελεί τον τελικό αποδέκτη του νερού που καταναλώνουμε. Αλλά αυτό τις περισσότερες φορές είναι αδύνατο και επιφέρει πολλές γκρίνιες. Επίσης θα πρέπει να ελέγχθούν οι υδρομετρητές και να γίνει αναλογία βάσει κατανάλωσης. Αν αυτό δε μπορει να συμφωνηθεί, τότε ο πιο έυκολος τρόπος είναι να γίνει βάσει χιλιοστών για τις κοινόχρηστες δαπάνες.
Με ποιο τρόπο καθορίζονται τα χιλιοστά συμμετοχής των ιδιοκτησιών στις δαπάνες;
Ο μηχανικός που σχεδιάζει την πολυκατοικία, φτιάχνει και τον πίνακα ιδιοκτησίας του ακινήτου. Ο πίνακας αυτός περιέχει τα στοιχεία κάθε διαιρεμένης ιδιοκτησίας του ακινήτου, όπως εμβαδόν, όγκος, αναλογούντες κοινόχρηστοι χώροι, ποσοστό επί του οικοπέδου κ.α. Στον ίδιο πίνακα καθορίζεται και η συμμετοχή κάθε ιδιοκτησίας στις κοινές δαπάνες του κτιρίου. Ο πίνακας αυτός είναι μέρος του συμβολαίου πού υπογράφεται από τον αγοραστή κατά την αγορά της ιδιοκτησίας και δεν μπορεί να μεταβληθεί παρά μόνο με συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και με νέα συμβολαιογραφική πράξη.
Όπως είναι κατανοητό, ο ένοικος δε είναι υπεύθυνος γοα την αποπληρωμή όλων των δαπανών όπως επίσης και ο ιδιοκτήτης όταν νοικιάζει το διαμέρισμα δεν είναι υπεύθυνος για κάποιες δαπάνες.
Αυτό βεβαίως δεν είναι υποχρέωση του διαχειριστή της πολυκατοικίας να τις ορίσει αφού σε κάθε μισθωτήριο συμφωνητικό μεταξύ του ενοικιαστή και ιδιοκτήτη μπορεί να υπάρχουν διάφοροι όροι, οι οποίοι δεν αφορούν τη διαχείριση. Υπόχρεος πάντως για τη πληρωμή όλων των δαπανών της ιδιοκτησίας τυπικά είναι ο ιδιοκτήτης. Συνήθως όμως οι ιδιοκτήτες με το μισθωτήριο συμβόλαιο, συμφωνούν με τους ενοικιαστές ότι ένα μέρος των δαπανών θα πληρώνονται από τους δεύτερους. Σε κάθε περίπτωση όμως αυτό είναι ένα θέμα που οφείλουν να επιλύουν μεταξύ τους οι ιδιοκτήτες με τους ενοικιαστές. Ο διαχειριστής δεν έχει λόγο στις ιδιωτικές αυτές συμφωνίες, όπως δεν έχει λόγο και στους υπόλοιπους όρους της μίσθωσης των διαιρεμένων ιδιοκτησιών.
Στη πράξη τώρα, στις περισσότερες περιπτώσεις ακολουθείται η εξής τακτική:
Ο ενοικιαστής εξοφλεί τα κοινόχρηστα στον διαχειριστή, και αν αυτά περιλαμβάνουν κάποιες δαπάνες οι οποίες κατά την συμφωνία πού έχει γίνει αφορούν τον ιδιοκτήτη, αυτές αφαιρούνται από το επόμενο ενοίκιο όταν αυτό καταβληθεί. Οι δαπάνες που συνήθως συμφωνείται ότι βαρύνουν τον ενοικιαστή είναι οι δαπάνες πού προκύπτουν σε τακτική βάση, δηλ κάθε μήνα, τρίμηνο κ.λ.π. Οι λοιπές δαπάνες δηλαδή οι έκτακτες, οι οποίες συνήθως είναι επισκευές παγίων στοιχείων του κτηρίου, αφορούν τον ιδιοκτήτη. Το παραπάνω δεν αποτελεί κανόνα και βρίσκουμε κάποιες εξαιρέσεις.
Η δυσκολία στα καθήκοντα του διαχειριστή είναι η είσπραξη των κοινοχρήστων. Ο διαχειριστής πρέπει να φροντίζει οι χρεώσεις να είναι διαφανείς και πάντα να μπορούν αν αιτιολογηθούν.
Κάθε απορία θα πρέπει να επιλύεται άμεσα με το διαχειριστή να έχει τις καθαρές απαντήσεις για τις δαπάνες και στοιχεία που να αποδεικνύουν τα λεγόμενα του. Η κατανομή των δαπανών πρέπει να γίνεται όσο είναι δυνατόν ισορροπημένα με τους μήνες να μην έχουνε τεράστιες αποκλίσεις μεταξύ τους. Έτσι ο ένοικος-διαχειριστης θα μπορεί να υπολογίζει περίπου τις μηνιαίες δαπάνες κοινοχρήστων χωρίς να παρουσιάζονται τεράστιες αποκλίσεις. Ένα άλλο στοιχείο που θα πρέπει να έχει ο διαχειριστής είναι τυπική και συνεπής είσπραξη των κοινοχρήστων. Είναι επιτακτική η ανάγκη για άμεση είσπραξη αφού όσο η οφειλή συσσωρεύεται, τόσο δυσκολότερη είναι ή είσπραξή της.
Η άρνηση στην εξόφληση της οφειλής, αναγκάζει τον διαχειριστή να παραπέμψει τον ένοικο-διαχειριστή στην συνέλευση των συνιδιοκτητών και να αφήσει αυτήν να αποφασίσει για τις περαιτέρω ενέργειες, οι οποίες ενίοτε φτάνουν και στα δικαστήρια. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης που δυστροπεί καλείται να εξοφλήσει το ποσό προσαυξημένο με τα έξοδα είσπραξης του, τους τόκους υπερημερίας και την ποινική ρήτρα αν προβλέπεται τέτοια από τον κανονισμό.
Δείτε και σχετικές αναφορές στο παρακάτω σύνδεσμο
και εδώ για παρόμοια περίπτωση απο τη πλευρά του διαχειριστή
Μπορούμε να δηλώσουμε τις δαπάνες της πολυκατοικίας που μας αναλογούν στην φορολογική μας δήλωση;
Η δήλωση των δαπανών που αναλογούν στο διαμερίσμά μας μπορεί να γίνει στη φορολογική μας δήλωση. Αυτό διασφαλίζεται βάσει του νόμου 3842/2010 για τη διαμόρφωση του αφορολόγητου ποσού. Στις δαπάνες αυτές περιλαμβάνονται όλες οι δαπάνες αγοράς υλικών και καυσίμων(πετρέλαιο θέρμανσης και φυσικό αέριο). Σε αυτές τις δαπάνες έρχονται να προστεθούν και τα έξοδα παροχής υπηρεσιών που αφορούν τους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας. Φυσικά σε αυτές τις δαπάνες δε περιλαμβάνονται οι δαπάνες της ΔΕΗ και του ΕΥΔΑΠ.
Η διαδικασία που θα πρέπει να ακολουθηθεί από το διαχειριστή της κάθε πολυκατοικίας είναι η εξής:
Η συμμετοχή του κάθε ένοικου και ιδιοκτήτη στις δαπάνες θα γίνει με την έκδοση ετήσιας συγκεντρωτικής κατάστασης δαπανών στην οποία θα πρέπει να σημειώνονται με τρόπο σαφή και αναλυτικό τα στοιχεία απο τα παραστατικά(όνομα προμηθευτή, ΑΦΜ, ημερομηνία Παραστατικού, ποσό κτλ.) καθώς και να υπολογισθεί η συμμετοχή του κάθε ένοικου και ιδιοκτήτη. Για να είναι εφικτός ο υπολογισμός, θα πρέπει να υπολογισθεί το ποσό βάσει των συνθηκών με τις οποίες εκδίδονται τα κοινόχρηστά σας. Δηλαδή σε κάποιες δαπάνες που υπολογίζονται απο τα χιλιοστά κοινοχρήστων, θα πρέπει να λάβεται υπόψη σας αυτά τα χιλιοστά. Το ίδιο συμβαίνει και για τη θέρμανση. Η εταιρεία μας παρέχει υπηρεσίες ετήσιου υπολογισμού δαπανών στους πελάτες της.
*Σε κάθε περιπτωση θα πρέπει να διατηρείται τις ειδοποιήσεις σας επειδή ο συνολικός ετήσιος υπολογισμός εξαρτάται από αλλαγές και συμφωνίες που μπορεί να προκύψουν μεταξύ των ενοίκων και ιδιοκτητών. Ο συνολικός ετήσιος υπολογισμός επομένως μπορεί να είναι διαφορετικός από τα δηλωμένα χιλιοστά.
Εάν η οικοδομή έχει κανονισμό τότε ελέγχουμε τον κανονισμό. Εάν όχι, τότε βάσει νόμου 3741/29 όλες οι κοινόχρηστες δαπάνες (πετρέλαιο, καθαρίσμός, ανελκυστήρας, ΔΕΗ, ΔΕΑ) κατανέμονται σύμφωνα με τα τετραγωνικά μέτρα του κάθε διαμερίσματος.Παρ’ολα αυτά ο νόμος αυτός μπορεί να παραβλεφθεί στην περίπτωση που υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών της οικοδομής.
![Οι δίδυμες πολυκατοικίες της Θεσσαλονίκης που κρύβουν τα ωραιότερα διαμερίσματα της πόλης -Και τα πιο πράσινα [εικόνες]](https://dataexpress.gr/wp-content/uploads/2020/01/green45-7028_0-50x50.jpg)
