O διαδικτυακός τόπος της Επιχείρησης
Μια προσπάθεια να εξυπηρετήσουμε τους πολίτες για τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους
Please select a page for the Contact Slideout in Theme Options > Header Options

faqs

Γενική Συνέλευση

  • Προβλήματα συναίνεσης στις Γενικές Συνελεύσεις

    Σύμφωνα με την επικρατούσα στη νομολογία άποψη, μια απόφαση γ.σ. οικοδομής (δηλδή ενός σωματείου) ακυρώνεται με δικαστική απόφαση όταν είναι αντίθετη στον νόμο ή στο καταστατικό. Δηλαδή η απόφαση της γ.σ. εξακολουθεί να παράγει τα αποτελέσματα της ακόμα και εάν υπάρχει βάσιμος λόγος ακύρωσης της(ακυρώσιμη), όσο χρόνικό διάστημα δεν ζητείται η ακύρωσ’η της απο το δικαστήριο.Δικαίωμα προσφυγής στη διακιοσύνη για ακύρωση της απόφασης της γ.σ. έχει όποιος δεν συμφώνησε με αυτήν και γενικότερα όποιος έχει έννομο συμφέρον. Ωστόσο απαιτείται προσοχή, διότι η προθεσμία που θέτει ο νόμος για την κατάθεσή της αγωγής ακύρωσης της απόφασης γ.σ. ενώπιον της διακιοσύνης είναι έξι μήνες απο τη λήψη της απόφασης. Η προθεσμία κατα το νόμο είναι αποσβεστική, δηλαδή μετά την πάροδο της το δικαίωμα οποίου έχει έννομο συμφέρον για την ακύρωσή της αποσβέννεται(δηλαδή παύει να υφίσταται).

    Μια σχετική υπόθεση εξελίχθηκε σε  οικοδομή της Θεσσαλονίκης όπου η γενική συνέλευση της πολυκατοικίας έλαβε απόφαση χωρίς την απαιτούμενη απο το καταστατικό πλειοψηφία. Οι αντιδρώντες στην απόφαση αυτή ακολούθησαν τη νομική οδό για να επιτύχουν την αναστολή της. Η υπόθεση που εκδικάσθηκε από το Εφετείο Θεσσαλονίκης αφορά την έκδοση οικοδομικής άδειας και τοποθέτηση κιγκλιδώματος σε κοινόχρηστο χώρο οικοδομής. Μια απόφαση που αποφασίσθηκε από τη γενική συνέλευση αλλά χωρίς όπως αναφέρθηκε την απαιτούμενη απο το καταστατικό πλειοψηφία.Η “άλλη πλευρά” προσέφυγε στα δικαστήρια με αίτημα να αναγνωρισθεί η ακυρώτητα της λήψης της απόφασης της γ.σ. Και συνεπώς να αφαιρεθεί η περίφραξη με έξοδα του διαχειριστή. Το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε τελικώς την αγωγή των παραπονούμενων και συνιδιοκτητών με το σκεπτικό ότι αυτή κατατέθηκε μετά την πάροδο εξαμήνου απο τη λήψη της. Το εφετείο , στο οποίο προσέφυγαν οι ίδιοι ωσ άνω συνιδιοκτήτες επικύρωσε τη πρωτόδικη απόφαση με το επιπλέον σκεπτικό οτι η άσκηση του δικαιώματος (να τοποθετήσουν τα κιγκλιδώματα) απο τον διαχειριστή σε εκτελέσιμη απόφαση της γ.σ. σε καμία περίπτωση δεν είναι καταχρηστική, διότι δεν συνιστά παραβίαση των χρηστών ηθών ή του κοινωνικού και οικονομικού σκοπού του δικαιώματος, και έτσι απέρριψε τελεσίδικα την αγωγή.

  • Άρνηση παράδοσης κοινοχρήστων ή άρνηση δικαιολογησης δαπανών

    Τι γίνεται σε περίπτωση που ο διαχειριστή της πολυκατοικίας αρνείται να δώσει λογαριασμό για τα κοινόχρηστα ή παρουσιάζει αποδείξεις δαπανών που δεν είναι νόμιμες;

    Το θέμα αυτό πρέπει να συζητηθεί σε συνέλευση όπου θα ζητηθεί από τον διαχειριστή να λογοδοτήσει.

    Αν ο διαχειριστής αμελεί να προκηρύξει συνέλευση, συνήθως ο κανονισμός προβλέπει ότι ένα ορισμένο ποσοστό των συνιδιοκτητών μπορεί να προκηρύξει νόμιμα συνέλευση στην θέση του διαχειριστή. Σε περίπτωση που τα πράγματα είναι σοβαρά μπορείς ακόμη να καταφύγεις στα δικαστήρια. Μια σχετική δικαστική απόφαση (ΜΠρ Αθ 9706/1981 – ΕΔΠ 1983,44) προβλέπει ότι: Ο διαχειριστής μπορεί να ανακληθεί με δικαστική απόφαση ύστερα από αγωγή συνιδιοκτήτη αν κριθεί ότι είναι υπαίτιος απιστίας ή βαρύτατης αμελείας.

  • Τακτική γενική συνέλευση πολυκατοικίας

    Συνέρχεται άπαξ ετησίως κατά το μήνα που ορίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας και είναι υποχρεωτική η σύγκλησή της.

    {googleads}

    Δείτε σχετικές πληροφορίες στο σύνδεσμο

    Τι είναι και πως πρέπει να διεξάγεται η Γενική Συνέλευση της Πολυκατοικίας

    Προβλήματα συναίνεσης στις Γενικές Συνελεύσεις

  • Έκτακτη γενική συνέλευση πολυκατοικίας

    Έκτακτη γενική συνέλευση πολυκατοικίας

    Συγκαλείται υπό του διαχειριστή ή εφόσον το ζητήσει αριθμός ιδιοκτητών που αντιπροσωπεύει το ¼ των συνολικών ψήφων της πολυκατοικίας. Ως προς την περαιτέρω διαδικασία (πρόσκληση ιδιοκτητών, θέματα ημερησίας διατάξεων κλπ. ισχύουν τα διαλαμβανόμενα στον εκάστοτε κανονισμό)

    {googleads}

  • Νόμιμη παράσταση ιδιοκτήτη σε γενική συνέλευση δια αντιπροσώπου

    Εάν δεν ορίζεται κάτι διαφορετικό από τον κανονισμό, εφόσον προσκομίζεται είτε εξουσιοδότηση του συνιδιοκτήτη με βεβαιωμένο το γνήσιο της υπογραφής του, ή σχετικό συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο.

    Το νομιμοποιητικό έγγραφο του αντιπροσώπου πρέπει να παραδίδεται στο διαχειριστή και να επισυνάπτεται στην σχετική απόφαση της Γενικής Συνέλευσης (Σημειωτέον ότι συνήθως στους κανονισμούς δικαίωμα παράστασης σε γενική συνέλευση και συμμετοχής στην ψηφοφορία παρέχεται μόνο στους συνιδιοκτήτες.

    {googleads}

    Ως εκ τούτου μισθωτές ή έτερα πρόσωπα – έστω και συγγενικά _ παρίστανται νόμιμα στις γενικές συνελεύσεις μόνο εφόσον προσκομίζουν τα ανωτέρω νομιμοποιητικά έγγραφα.)

  • Δυνατότητα ακύρωσης απόφασης Γενικής Συνέλευσης

    Κατόπιν αιτήσεως περί ακυρώσεώς της ενώπιον αρμοδίου δικαστηρίου εντός εξαμήνου από της λήψεώς της (η εν λόγω προθεσμία είναι αποκλειστική, εκτός εάν παραβιάζεται κατ’ ουσίαν διάταξη νόμου).

    {googleads}

  • Δεσμευτικότητα απόφασης Γενικής Συνέλευσης ως προς τους διαφωνούντες ή μη παραστάντες ιδιοκτήτες

    Απόλυτη δεσμευτικότητα.

  • Απο που καθορίζεται το αποθεματικό και η συγκέντρωση του;

    Η τυχόν υποχρέωση συγκέντρωσής τους καθώς και το ύψος αυτού ορίζονται συνήθως από τον Κανονισμό της πολυκατοικίας.

    {googleads}

    Είναι δυνατόν ωστόσο οι ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, με απόφαση γενικής συνέλευσης να αποφασίσουν την αύξησή του (όχι όμως και την κατάργησή του).

  • Πως ορίζονται οι υπάλληλοι της συνιδιοκτησίας και ποια διαδικασία είναι υπεύθυνη για την πρόσληψη τους;

    {googleads}

    Η πρόσληψη, η απόλυση καθώς και το αντικείμενο των εργασιών των εκάστοτε υπαλλήλων αποτελούν αντικείμενο απόφασης της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας, εκτός εάν ο κανονισμός αναθέτει τέτοιου είδους καθήκοντα στο διαχειριστή της πολυκατοικίας.

  • Πότε θεωρέιται νόμιμη η απόφαση της γενικής Συνέλευσης της συνιδιοκτησίας;
  • Πότε χρειάζεται αυξημένη απαρτία ή αυξημένη πλειοψηφία ή ακόμη και τα δυο;

    Μόνο όταν αυτή ορίζεται ρητώς απο το καταστατικό της πολυκατοικίας ή τον νόμο

  • Θεωρείται νόμιμη η παράσταση ιδιοκτήτη σε γενική συνέλευση δια αντιπροσώπου και αν ναι με ποιόν τρόπο;

    Είναι δυνατόν να παρασταθεί αντιπρόσωπος ιδιοκτήτη εφόσον παραθέσει εξουσιοδότηση του ιδιοκτήτη με βεβαιωμένο το γνήσιο της υπογραφής του, ή σχετικό συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο. Το νομιμοποιητικό έγγραφο θα πρέπει να παραδίδεται στο διαχειριστή και να επισυνάπτεται στη σχετική απόφαση της Γ.Σ. Θα πρέπει να παραστεί σαφές οτι συνήθως δικαίωμα στις γενικές συνελεύσεις και συμμετοχή στις ψηφοφορίες παρέχεται μόνο στους ιδιοκτήτες. Κατά συνέπεια, μισθτές ή άλλα πρόσωπα(π.χ. συγγενείς) δεν μπορούν να παραστούν στις συνελεύσεις παρά μόνο άν τηρούν τα ανωτέρω περι νομιμοποιητικών εγγράφων.

  • Υπάρχει η δυνατότητα ακύρωσης απόφασης γενικής συνέλευσης;

    Η απόφαση Γενικής Συνέλευσης μπορεί να ακυρωθεί κατόπιν αιτήσεως ακυρώσεως αυτής στο αρμόδιο δικαστήριο μέσα σε χρονικό διάστημα ενός εξαμήνου απο τη λήψη της.

    Μετά απο αυτό το διάστημα, η απόφαση δε μπορεί να αναιρεθεί. {googleads}Λόγος αναίρεσης- ακύρωσης απόφασης της Γενικής Συνελεύσεως μπορέι να γίνει εφόσον αυτή παραβιάζει κατ’ ουσίαν διάταξη νόμου. Συμπληρώνεται πως η χρονική προθεσμία για την ακύρωση απόφασης είναι δεσμευτική και αποκλειστική εκτός και αν αναφερόμαστε σε ρητή παραβίαση του νόμου.

  • Θεωρείται δεσμευτική η απόφαση της γενικής Συνέλευσης για όσους διαφωνούν με αυτήν ή ακόμη και για αυτούς που απείχαν απο τη γενική συνέλευση;

    {googleads}

    Η απόφαση είναι απολύτως δεσμευτική για όλους τους συνιδιοκτήτες

  • Τι μπορεί να κάνει ένας ιδιοκτήτης εάν αρνηθεί η διαχείριση να του χορηγήσει αντίγραφα πρακτικών Γ.Σ. ή αποδείξεων κοινοχρήστων δαπανών;

    Μπορεί να προσφύγει ενώπιον αρμοδίου δικαστηρίου και να ζητήσει την επίδειξη των ανωτέρω εγγράφων.

    {googleads}

  • Πως ορίζονται οι υπάλληλοι της συνιδιοκτησίας και ποια διαδικασία είναι υπεύθυνη για την πρόσληψη τους;

    Πως ορίζονται οι υπάλληλοι της συνιδιοκτησίας και ποια διαδικασία είναι υπεύθυνη για την πρόσληψη τους;

     

    {googleads}

    Η πρόσληψη, η απόλυση καθώς και το αντικείμενο των εργασιών των εκάστοτε υπαλλήλων αποτελούν αντικείμενο απόφασης της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας, εκτός εάν ο κανονισμός αναθέτει τέτοιου είδους καθήκοντα στο διαχειριστή της πολυκατοικίας.

Δαπάνες Θέρμανσης

  • Κατανομή δαπανών πετρελαίου Θέρμανσης

    Ο τρόπος καταμερισμού των δαπανών κεντρικής θέρμανσης έχει καθοριστεί από την τεχνική οδηγία του ΤΟΤΕΕ Αρ. 2427/1983 η οποία θεσπίστηκε με το από 7/11/85 Π.Δ. (ΦΕΚ 63/ Τεύχος Δ’)

    Από τις δαπάνες θέρμανσης αυτές πού αφορούν την συντήρηση ή την επισκευή του συστήματος θέρμανσης, κατανέμονται ανάλογα με τα χιλιοστά (ποσοστό) του κάθε διαμερίσματος στην κατηγορία θέρμανσης. Τα χιλιοστά αυτά είναι ανάλογα τον όγκο του κάθε διαμερίσματος. Σήμερα οι μηχανικού για τον καθορισμό των χιλιοστών αυτών λαμβάνουν υπ’ όψιν τους όχι μόνο τον όγκο αλλά και τις θερμικές απώλειες κάθε διαμερίσματος λόγω ανοιγμάτων, εξωτερικών επιφανειών, τύπου μόνωσης και άλλων παραμέτρων Όσον αφορά την δαπάνη πετρελαίου, αυτή κατανέμεται ανάλογα με τον τύπο θέρμανσης κάθε πολυκατοικίας:

    Πολυκατοικίες ΧΩΡΙΣ αυτονομία θέρμανσης

    Στις πολυκατοικίες με θέρμανση αυτού του τύπου η δαπάνη πετρελαίου θέρμανσης κατανέμεται όπως και η δαπάνες επισκευών κλπ του συστήματος σύμφωνα με τον τύπο: Όπου: Κ = η ζητούμενη κατανάλωση του διαμερίσματος σε Ευρώ. Π = η συνολική κατανάλωση πετρελαίου της πολυκατοικίας σε Ευρώ. Χδ = τα χιλιοστά του διαμερίσματος.= Το άθροισμα των χιλιοστών όλων των διαμερισμάτων. Διαιρούμε δηλαδή το ποσό που θέλουμε να κατανείμουμε με το άθροισμα των χιλιοστών όλων των διαμερισμάτων και πολλαπλασιάζουμε το πηλίκο με τα χιλιοστά κάθε διαμερίσματος για να βαρούμε την συμμετοχή του.

    Πολυκατοικίες ΜΕ αυτονομία θέρμανσης

    Ένα ποσοστό του καταναλωθέντος πετρελαίου (το οποίο καθορίζεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας) κατανέμεται ανάλογα με τον όγκο της κάθε ιδιοκτησίας. Το υπόλοιπο κατανέμεται ανάλογα με τον όγκο του διαμερίσματος σε συνάρτηση με τοις ώρες χρήσεως της θέρμανσης από το αντίστοιχο διαμέρισμα σύμφωνα με τον τύπο: Όπου: Κ = η ζητούμενη κατανάλωση του διαμερίσματος σε δραχμές. Π = η συνολική κατανάλωση πετρελαίου της πολυκατοικίας σε δραχμές. Χδ = τα χιλιοστά του διαμερίσματος. Ωδ = ή μέτρηση του διαμερίσματος το διάστημα πού μας ενδιαφέρει.= Το άθροισμα των γινομένων των ωρών επί τα χιλιοστά όλων των διαμερισμάτων.

    Αυτονομία θέρμανσης με υπολογισμό των θερμικών απωλειών

    Στην περίπτωση αυτή οι δαπάνες πού αφορούν την κατανάλωση πετρελαίου κατανέμονται με βάση την μελέτη του Μηχανολόγου Μηχανικού πού έχει σχεδιάσει το σύστημα κεντρικής θέρμανσης της πολυκατοικίας. Ο Μηχανικός έχει υπολογίσει στην μελέτη του τις σχετικές μεταβλητές οι οποίες χρησιμοποιούνται στον παρακάτω τύπο σε συνάρτηση με τον χρόνο που κάθε ιδιοκτησία χρησιμοποιεί την θέρμανση, ως ακολούθως: Όπου: Κ = η ζητούμενη κατανάλωση του διαμερίσματος σε Ευρώ. Π = η συνολική κατανάλωση πετρελαίου της πολυκατοικίας σε Ευρώ. εi = ο συντελεστής επιβάρυνσης του διαμερίσματος.fi = ο συντελεστής παραμένουσας επιβάρυνσης του διαμερίσματος. Ωδ = ή μέτρηση του διαμερίσματος το διάστημα πού μας ενδιαφέρει.= Το άθροισμα των γινωμένων των ωρών επί συντελεστές επιβάρυνσης όλων

  • Πάγιο Θέρμανσης

    Ακόμα και στις πολυκατοικίες με ημι-αυτονομία θέρμανσης(δηλαδή ένας καυστήρας και θερμοστάτης στο χώρο της οικίας), ένα μέρος του πετρελαίου κατανέμεται όχι λαμβάνοντας υπ΄ όψιν την κατανάλωση και τα χιλιοστά θέρμανσης, όπως φαίνεται από τον παραπάνω τύπο, αλλά αποκλειστικά ανάλογα με τα χιλιοστά θέρμανσης κάθε διαμερίσματος. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ένα διαμέρισμα θα χρεωθεί με ένα (μικρό) μέρος του πετρελαίου πού καταναλώθηκε ακόμα και αν δεν έχει χρησιμοποιήσει καθόλου την θέρμανση του. Αυτό συμβαίνει για δύο λόγους:

     

    Πρώτον το σύστημα θέρμανσης μιας πολυκατοικίας έχει βελτιστοποιηθεί για την θέρμανση χώρων συγκεκριμένου όγκου. Αν χρησιμοποιείται για μικρότερους χώρους δεν λειτουργεί με τους βέλτιστους όρους και άρα υπάρχει σπατάλη καυσίμου.

    Δεύτερο και σημαντικότερο: Ένας χώρος πού δεν θερμαίνεται λειτουργεί σαν μια ψυχρή μάζα πού απορροφά θερμότητα από τις γειτονικές ιδιοκτησίες με αποτέλεσμα αυτές να χρειάζονται περισσότερο καύσιμο για να θερμανθούν.

     

    Προσοχή το Πάγιο θέρμανσης σε πολυκατοικίες με ημιαυτόνομη θέρμανση δεν έιναι πάντα σταθερό. Είναι κυμαινόμενο βάσει της εξίσωσης για την κατανάλωση που συνυπολογίζει τις ώρες του διαμερίσματος, τις συνολικές ώρες και το ποσό του πετρελαίου. Ρωτήστε κάποιον ειδικο να σας εξηγήσει πως υπολογίζεται.

  • Πλήρη αυτονόμηση από θέρμανση. Μπορεί να γίνει

    Είμαι ιδιοκτήτης διαμερίσματος και επιθυμώ να αποκτήσω πλήρη αυτονομία στην θέρμανση, δηλαδή να εγκαταστήσω ολοκληρωμένο δικό μου σύστημα θέρμανσης με καυστήρα, λέβητα κ.λπ. Μπορώ να απαλλαγώ εξ’ ολοκλήρου από συμμετοχή στις δαπάνες θέρμανσης της πολυκατοικίας μου;

    Το θέμα της αυτονόμησης είναι σύνθετο και συνήθως οι απαντήσεις που δίνονται δεν είναι κατατοπιστικές. Ο ένοικος-ιδιοκτήτης θα πρέπει να ακολουθήσει μια σειρά απο ενέργειες:

    1. θα πρέπει να διαβάσει το καταστατικό και να δει αν έχει δικαίωμα να εγκαταστήσει αυτόνομο σύστημα θέρμανσης. Αν το καταστατικό δεν τον καλύπτει θα πρέπει να φέρει το θέμα στη Γ.Σ. και να αιτηθεί κάτι τέτοιο. Το αγκάθι στην αυτονομία είναι :

    Να βρει χώρο να εγκαταστήσει τον αυτόνομο λέβητα που σε καμία περίπτωση δε μπορέι να είναι σε κοινόχρηστο χώρο.

    {googleads}

    Αν είναι σε κοινόχρηστο χώρο θα πρέπει να πάρει άδεια απο την Γ.Σ. με απόλυτη πλειοψηφία, εκτός βέβαια εάν κάτι τέτοιο προβλέπεται και επιτρέπεται ρητά από τον κανονισμό της πολυκατοικίας.

    Ακόμη και αν πάρει άδεια για εγκατάσταση, θα πρέπει να ελέγξει μαζί με τον εγκαταστάτη τις προδιαγραφές εγκατάτασης. Για κάποιους λέβητες χρειάζεται π.χ. τοιχείο τούβλου, μια έλάχιστη απόσταση, μόνωση κλπ

    Στο θέμα της συμμετοχής στις δαπάνες θέρμανσης :

    Παραμένεις υπόχρεος εις ολόκληρο, όσον αφορά την συμμετοχή σου στις δαπάνες συντήρησης και επισκευών του κοινόχρηστου συστήματος θέρμανσης.

    Για τις δαπάνες αγοράς πετρελαίου αν η συνέλευση των συνιδιοκτητών δεν δέχεται την ολοκληρωτική απαλλαγή σου, μπορείς σε πρώτη φάση να επιδιώξεις: Αν δεν υπάρχει αυτονομία θέρμανσης θα πρέπει να σου αναγνωριστεί τουλάχιστον το ευεργέτημα (έκπτωση) που προβλέπει ο κανονισμός για τα κλειστά διαμερίσματα. Αν υπάρχει αυτονομία θέρμανσης θα πρέπει να πληρώνεις μόνο το πάγιο θέρμανσης εάν ο κανονισμός προβλέπει τέτοιο.

    Προσοχή: Και εδώ υπάρχει ένα θέμα όσο αφορά την ολοκληρωτική απαλλαγή σου. Θα πρέπει εφόσον συμφωνήσει η Γ.Σ. να γίνει εκ νέου μελέτη της θέρμανσης και να επιμεριστουν ξανά τα χιλιοστα εφόσον το διαμέρισμα που αυτονομήθηκε δε μπορεί πλεον να υπολογίζεται. Θα χρειαστεί μόνωση των σωληνώσεων και απομόνωση απο την κεντρική θέρμανση. Η μελέτη πρέπει να πληρωθεί από όλους τους ιδιοκτήτες αφού αφορά πάλι εις όλον τη πολυκατοικία εκτός και αν συμφωνηθεί να μην επιβαρυνθούν και τη πληηρώσει ο ενδιαφερόμενος.

    Αν καταφύγει σε δικαστήριο για να απαλλαγείς εξ ολοκλήρου από την υποχρέωση συμμετοχής στην δαπάνη αγοράς πετρελαίου μπορεί να δικαιωθείς(φυσικά τηρώντας όλα τα παραπάνω και με το αντίστοιχο τίμημα).

  • Πως κατανέμεται η δαπάνη του πετρελαίου με κεντρική θέρμανση και με αυτόνομη θέρμανση;

    Πως κατανέμεται η δαπάνη του πετρελαίου με κεντρική θέρμανση και με αυτόνομη θέρμανση;

     

    Ο τρόπος καταμερισμού των δαπανών κεντρικής θέρμανσης έχει καθοριστεί από την τεχνική οδηγία του ΤΟΤΕΕ Αρ. 2427/1983 η οποία θεσπίστηκε με το από 7/11/85 Π.Δ. (ΦΕΚ 63/ Τεύχος Δ’)
    Από τις δαπάνες θέρμανσης αυτές πού αφορούν την συντήρηση ή την επισκευή του συστήματος θέρμανσης, κατανέμονται ανάλογα με τα χιλιοστά (ποσοστό) του κάθε διαμερίσματος στην κατηγορία θέρμανσης. Τα χιλιοστά αυτά είναι ανάλογα τον όγκο του κάθε διαμερίσματος.Σήμερα οι μηχανικοί για τον καθορισμό των χιλιοστών αυτών λαμβάνουν υπ’ όψη τους όχι μόνο τον όγκο αλλά και τις θερμικές απώλειες κάθε διαμερίσματος λόγω ανοιγμάτων, εξωτερικών επιφανειών, τύπου μόνωσης και άλλων παραμέτρων.Όσον αφορά την δαπάνη πετρελαίου, αυτή κατανέμεται ανάλογα με τον τύπο θέρμανσης κάθε πολυκατοικίας:

    Πολυκατοικίες χωρίς αυτόνομη θέρμανση

    Στις πολυκατοικίες με θέρμανση αυτού του τύπου η δαπάνη πετρελαίου θέρμανσης κατανέμεται όπως και η δαπάνες επισκευών

    Διαιρούμε το ποσό που θέλουμε να κατανείμουμε με το άθροισμα των χιλιοστών όλων των διαμερισμάτων και πολλαπλασιάζουμε το πηλίκο με τα χιλιοστά κάθε διαμερίσματος για να υπολογίσουμε την συμμετοχή του.

    Πολυκατοικίες ΜΕ αυτονομία θέρμανσης

    Ένα ποσοστό του καταναλωθέντος πετρελαίου (το οποίο καθορίζεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας) κατανέμεται ανάλογα με τον όγκο της κάθε ιδιοκτησίας. Το υπόλοιπο κατανέμεται ανάλογα με τον όγκο του διαμερίσματος σε συνάρτηση με τοις ώρες χρήσεως της θέρμανσης από το αντίστοιχο διαμέρισμα.

    Αυτονομία θέρμανσης με υπολογισμό των θερμικών απωλειών

    Στην περίπτωση αυτή οι δαπάνες πού αφορούν την κατανάλωση πετρελαίου κατανέμονται με βάση την μελέτη του Μηχανολόγου Μηχανικού πού έχει σχεδιάσει το σύστημα κεντρικής θέρμανσης της πολυκατοικίας. Ο Μηχανικός έχει υπολογίσει στην μελέτη του τις σχετικές μεταβλητές ei-συντελεστής επιβάρυνσης κάθε διαμερίσματος, fi- συντελεστής παραμένουσας επιβάρυνσης διαμερίσματος σε συνάρτηση με τον χρόνο που κάθε ιδιοκτησία χρησιμοποιεί την θέρμανση.

    Δείτε και σχετικές αναφορές στο στο παρακάτω σύνδεσμο

    Κατανομή δαπανών πετρελαίου Θέρμανσης

  • Γιατι υπάρχει το πάγιο θέρμανσης και πως δικαιολογείται η πληρωμή του;

    Γιατι υπάρχει το πάγιο θέρμανσης και πως δικαιολογείται η πληρωμή του;

     

    Το πάγιο θέρμανσης θεσπίζεται για όλες τις πολυκατοικίες δια της νομοθεσίας και υποχρεούται κάθε ένοικος να το αποπληρώνει. Μια συχνή ερώτηση είναι γιατί θα πρέπει κάποιος να πληρώνει πάγιο αφού μπορεί να μην ανοίγει τη θέρμανση όταν κατοικεί σε πολυκατοικίες με αυτόνομο σύστημα θέρμανσης. Η απάντηση είναι πως το πάγιο θέρμασης υπάρχει ασχέτως του συστήματος θέρμανσης. Και αυτό διότι ένα μέρος του πετρελαίου κατανέμεται όχι λαμβάνοντας υπ΄ όψιν την κατανάλωση και τα χιλιοστά θέρμανσης, αλλά αποκλειστικά ανάλογα με τα χιλιοστά θέρμανσης κάθε διαμερίσματος. Οι λόγοι είναι οι εξής:

    • Πρώτον το σύστημα θέρμανσης μιας πολυκατοικίας έχει βελτιστοποιηθεί για την θέρμανση χώρων συγκεκριμένου όγκου. Αν χρησιμοποιείται για μικρότερους χώρους δεν λειτουργεί με τους βέλτιστους όρους και άρα υπάρχει σπατάλη καυσίμου.
    • Δεύτερο και σημαντικότερο: Ένας χώρος πού δεν θερμαίνεται λειτουργεί σαν μια ψυχρή μάζα πού απορροφά θερμότητα από τις γειτονικές ιδιοκτησίες με αποτέλεσμα αυτές να χρειάζονται περισσότερο καύσιμο για να θερμανθούν

    Δείτε και σχετική αναφορά στο παρακάτω σύνδεσμο

    Πάγιο Θέρμανσης

  • Η οικοδομή μας έχει κεντρική θέρμανση με ατομικούς ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές σε κάθε διαμέρισμα. Εάν ένα διαμέρισμα είναι κενό ή δεν ανάβει καθόλου τη θέρμανση, σημαίνει ότι δεν επιβαρύνεται καθόλου στο ποσό του πετρελαίου;

    Όχι. Ανεξάρτητα από το αν χρησιμοποιεί τη θέρμανση ή όχι, το κάθε διαμέρισμα επιβαρύνεται με το πάγιο, το οποίο προκύπτει απο τους συντελεστές θέρμανσης του διαμερίσματος που αναφέρονται στη μελέτη κατανομής δαπανών κεντρικής θέρμανσης της οικοδομής.

     

    Διαβάστε αναλυτικά για το πάγιο παρακάτω

    Κατανομή δαπανών πετρελαίου Θέρμανσης

    Πάγιο Θέρμανσης

  • Μπορεί να απαλλαγεί κάποιος συνιδιοκτήτης απο τη συμμετόχή του στις δαπάνες θέρμανσης;

    Αυτό είναι εφικτό μονο αν παρέχεται η δυνατότητα απο το καταστατικό της εταιρείας και μόνο κατα το ποσοστό που προβλέπεται σε αυτό.

Δικαιώματα-Υποχρεώσεις

  • Διαχείριση κλειστών διαμερισμάτων

    Eίναι σύνηθες φαινόμενο να υπάρχουν κλειστά διαμερίσματα στισ πολυκατοικίες. Η λογική των κλειστών διαμερισμάτων έχει να κάνει με την άρνηση των ιδιοκτητών να συμμετέχουν στην κοινόχρηστες δαπάνες για πολλούς και διάφορουσ λόγους. Ισχυρισμοί όπως το διαμέρισμα δε χρησιμοποιείτε ή χρησιμοποιείτε μερικώς, το διαμέρισμα έχει κλείσει τα σώματα του και δεν επιβαρύνει το κοινόχρηστα και άλλα παρόμοια χρησιμοποιούνται συνήθως για να δικαιολογήσουν την μη συμμετοχή των ιδιοκτητών στα κοινόχρηστα.

     

    Όμως τι πρέπει να κάνει ένας διαχειριστής σε αυτή τη περίπτωση για να είναι καλυμμένος και να αποφύγει τη δημιουργία παρανοήσεων; Αρχικά θα πρέπει να ελεγχθεί αν υπάρχει κανονισμός για τα κλειστά διαμέρίσματα. Συχνά υπάρχει ένας κανονισμός που αναφέρει και το πιθανό ποσοστό μείωσης των δαπανών και της συμμετοχής σε κλειστά διαμερίσματα. Στη περίπτωση αυτή αρκεί κάποιος να εφαρμόσει το καταστατικό και τους κανονισμούς της πολυκατοικίας.

    Στο σενάριο μη ύπαρξης κανονισμού η μη αναφοράς ποσοστών μείωσης συμμετοχής, το θέμα θα πρέπει να τεθεί στη γενική συνέλευση της πολυκατοικίας και να αποφασιστεί απο τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες η πιθανότητα μείωσης ποσοστού στις κοινόχρηστες δαπάνες. Εφόσον δε μπορεί να παρθεί απόφαση για τη μείωση των κοινοχρήστων δαπανών, τότε θα πρέπει να συμβιβαστούν οι ιδιοκτήτες κλειστών διαμερισμάτων πληρώνοντας κανονικά τα κοινοχρηστα όπως όλα τα διαμερίσματα  αφού ο σχετικός νόμος Ν.3741/1929 δε αναφέρεται καθόλου σε κλειστά διαμερίσματα και δεν υφίσταται σχετική μείωση δια νόμου.

    Τώρα όσο αφορά τη θέρμανση, όταν έχουμε το αυτόνομο σύστημα θέρμανσης, τότε οι ιδιοκτήτες κλειστών διαμερισμάτων συμμετέχουν στις κοινόχρηστες δαπάνες μόνο με το πάγιο θέρμανσης (αφού δεν έχουν καταναλώσει ώρες) όπως αυτό ορίζεται απο τη μελέτη θέρμανσης.

    Σε περίπτωση κεντρικής Θέρμανσης, και εφόσον οι ιδιοκτήτες κλειστών διαμερισμάτων έχουν κλείσει τα σώματά τους και δεν υπάρχει κατανάλωση, τότε συμφωνείται μια μείωση στις κοινοχρηστες δαπάνες και όλοι είναι κερδισμένοι αφού επιτυγχάνεται οικονομία για το σύνολο της πολυκατοικίας

  • Προβλήματα συναίνεσης στις Γενικές Συνελεύσεις

    Σύμφωνα με την επικρατούσα στη νομολογία άποψη, μια απόφαση γ.σ. οικοδομής (δηλδή ενός σωματείου) ακυρώνεται με δικαστική απόφαση όταν είναι αντίθετη στον νόμο ή στο καταστατικό. Δηλαδή η απόφαση της γ.σ. εξακολουθεί να παράγει τα αποτελέσματα της ακόμα και εάν υπάρχει βάσιμος λόγος ακύρωσης της(ακυρώσιμη), όσο χρόνικό διάστημα δεν ζητείται η ακύρωσ’η της απο το δικαστήριο.Δικαίωμα προσφυγής στη διακιοσύνη για ακύρωση της απόφασης της γ.σ. έχει όποιος δεν συμφώνησε με αυτήν και γενικότερα όποιος έχει έννομο συμφέρον. Ωστόσο απαιτείται προσοχή, διότι η προθεσμία που θέτει ο νόμος για την κατάθεσή της αγωγής ακύρωσης της απόφασης γ.σ. ενώπιον της διακιοσύνης είναι έξι μήνες απο τη λήψη της απόφασης. Η προθεσμία κατα το νόμο είναι αποσβεστική, δηλαδή μετά την πάροδο της το δικαίωμα οποίου έχει έννομο συμφέρον για την ακύρωσή της αποσβέννεται(δηλαδή παύει να υφίσταται).

    Μια σχετική υπόθεση εξελίχθηκε σε  οικοδομή της Θεσσαλονίκης όπου η γενική συνέλευση της πολυκατοικίας έλαβε απόφαση χωρίς την απαιτούμενη απο το καταστατικό πλειοψηφία. Οι αντιδρώντες στην απόφαση αυτή ακολούθησαν τη νομική οδό για να επιτύχουν την αναστολή της. Η υπόθεση που εκδικάσθηκε από το Εφετείο Θεσσαλονίκης αφορά την έκδοση οικοδομικής άδειας και τοποθέτηση κιγκλιδώματος σε κοινόχρηστο χώρο οικοδομής. Μια απόφαση που αποφασίσθηκε από τη γενική συνέλευση αλλά χωρίς όπως αναφέρθηκε την απαιτούμενη απο το καταστατικό πλειοψηφία.Η “άλλη πλευρά” προσέφυγε στα δικαστήρια με αίτημα να αναγνωρισθεί η ακυρώτητα της λήψης της απόφασης της γ.σ. Και συνεπώς να αφαιρεθεί η περίφραξη με έξοδα του διαχειριστή. Το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε τελικώς την αγωγή των παραπονούμενων και συνιδιοκτητών με το σκεπτικό ότι αυτή κατατέθηκε μετά την πάροδο εξαμήνου απο τη λήψη της. Το εφετείο , στο οποίο προσέφυγαν οι ίδιοι ωσ άνω συνιδιοκτήτες επικύρωσε τη πρωτόδικη απόφαση με το επιπλέον σκεπτικό οτι η άσκηση του δικαιώματος (να τοποθετήσουν τα κιγκλιδώματα) απο τον διαχειριστή σε εκτελέσιμη απόφαση της γ.σ. σε καμία περίπτωση δεν είναι καταχρηστική, διότι δεν συνιστά παραβίαση των χρηστών ηθών ή του κοινωνικού και οικονομικού σκοπού του δικαιώματος, και έτσι απέρριψε τελεσίδικα την αγωγή.

  • Δήλωση Κοινόχρηστων Δαπανών στη Φορολογική Δήλωση

    Η δήλωση των δαπανών που αναλογούν στο διαμερίσμά μας μπορεί να γίνει στη φορολογική μας δήλωση. Αυτό διασφαλίζεται βάσει  του νόμου 3842/2010 για τη διαμόρφωση του αφορολόγητου ποσού. Στις δαπάνες αυτές περιλαμβάνονται όλες οι  δαπάνες αγοράς υλικών και καυσίμων(πετρέλαιο θέρμανσης και φυσικό αέριο). Σε αυτές τις δαπάνες έρχονται να προστεθούν και τα έξοδα παροχής υπηρεσιών που αφορούν τους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας. Φυσικά σε αυτές τις δαπάνες δε περιλαμβάνονται οι δαπάνες της ΔΕΗ και του ΕΥΔΑΠ.

    Η διαδικασία που θα πρέπει να ακολουθηθεί από το διαχειριστή της κάθε πολυκατοικίας είναι η εξής:

    Η συμμετοχή του κάθε ένοικου και ιδιοκτήτη στις δαπάνες θα γίνει με την έκδοση ετήσιας συγκεντρωτικής κατάστασης δαπανών στην οποία θα πρέπει να σημειώνονται με τρόπο σαφή και αναλυτικό τα στοιχεία απο τα παραστατικά(όνομα προμηθευτή, ΑΦΜ, ημερομηνία Παραστατικού, ποσό κτλ.) καθώς και να υπολογισθεί η συμμετοχή του κάθε ένοικου και ιδιοκτήτη. Για να είναι εφικτός ο υπολογισμός, θα πρέπει να υπολογισθεί το ποσό βάσει των συνθηκών με τις οποίες εκδίδονται τα κοινόχρηστά σας. Δηλαδή σε κάποιες δαπάνες που υπολογίζονται απο τα χιλιοστά κοινοχρήστων, θα πρέπει να λάβεται υπόψη σας αυτά τα χιλιοστά. Το ίδιο συμβαίνει και για τη θέρμανση.

    Η εταιρεία μας παρέχει υπηρεσίες ετήσιου υπολογισμού δαπανών στους πελάτες της.

    *Σε κάθε περιπτωση θα πρέπει να διατηρείται τις ειδοποιήσεις σας επειδή ο συνολικός ετήσιος υπολογισμός εξαρτάται από αλλαγές και συμφωνίες που μπορεί να προκύψουν μεταξύ των ενοίκων και ιδιοκτητών. Ο συνολικός ετήσιος υπολογισμός επομένως μπορεί να είναι διαφορετικός από τα δηλωμένα χιλιοστά.

  • Διευρύνονται τα κριτήρια για το επίδομα θέρμανσης

    Στη διεύρυνση των εισοδηματικών και περιουσιακών κριτηρίων που πρέπει να πληρούν οι φορολογούμενοι για να δικαιούνται το επίδομα θέρμανσης προχωρά το υπουργείο Οικονομικών, ώστε να αυξηθούν οι δικαιούχοι του.

    Όπως έχει ανακοινώσει  ήδη ο υφυπουργός Οικονομικών Γιώργος Μαυραγάνης, σε μια προσπάθεια να αντισταθμιστούν οι επιπτώσεις από την εξίσωση του φόρου του πετρελαίου θέρμανσης με το πετρέλαιο κίνησης για περισσότερους φορολογούμενους αποφασίστηκε η διεύρυνση των κριτηρίων.

    Σύμφωνα με το σχέδιο του υπουργείου Οικονομικών τα εισοδηματικά κριτήρια για τους δικαιούχους του επιδόματος θα είναι τα ακόλουθα:

    Τα εισοδήματα που θα λαμβάνονται υπόψη με τις φορολογικές δηλώσεις εισοδημάτων του 2011.

    Σε ότι αφορά τα περιουσιακά κριτήρια θα είναι τα ακόλουθα:

    -Για τους άγαμους ακίνητη περιουσία με αντικειμενική αξία έως 150.000 ευρώ ( από 100.000 ευρώ που προέβλεπε το αρχικό σχέδιο).

    -Για τους έγγαμους ακίνητη περιουσία με αντικειμενική αξία έως 200.000 ευρώ (έναντι αρχικού σχεδιασμού 150.000 ευρώ).

    Όσο αφορά την ακίνητη περιουσία για το επίδομα θέρμανσης θα λαμβάνεται υπόψη το ΕΤΑΚ του 2009, το πιο πρόσφατο εκκαθαρισμένο που έχει στη διάθεσή της η Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων. Ο κ. Θεοχάρης δήλωσε πως οι εκκαθαρίσεις προχωρούν γρήγορα. Ωστόσο υπάρχει περίπτωση να προκύψει πρόβλημα με πολίτες που πούλησαν σπίτια μετά το 2009.

    πηγή: http://www.tanea.gr

  • Ποια είναι η ερμηνεία του καταστατικού και κατα πόσο αποτελεί δέσμευση για τους ιδιοκτήτες

    Ποια είναι η ερμηνεία του καταστατικού και κατα πόσο αποτελεί δέσμευση για τους ιδιοκτήτες;

    Ο κανονισμός της πολυκατοικίας είναι ο καταστατικός χάρτης της οροφοκτησίας. Δηλαδή έχει ισχύ νόμου για όλους τους ιδιοκτήτες των κατοικιών μιας πολυκατοικίας. Ο κανονισμός έρχεται να συμπληρώσει και να επαυξήσει το υπάρχον νομικό πλαίσιο. Θα πρέπει το καταστατικό να συμφωνεί με τη νομοθεσία και να μην είναι υπεράνω αυτής για να έχει νομική ισχύ. Αφού λοιπόν έχει νομική ισχύ, είναι δεσμευτικός για όλους τους συνιδιοκτήτες που κατέχουν διαμερίσματα αλλά και για αυτούς που θα αποκτήσουν αργότερα.

  • επιμερισμός κοινοχρήστων δαπανών ή των δαπανών θέρμανσης και ανελκυστήρα;

    Ποια είναι η δεσμευτική ισχύς του καταστατικού σύστασης οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας ως προς τον επιμερισμό των κοινοχρήστων δαπανών ή των δαπανών θέρμανσης και ανελκυστήρα;

    Ποια είναι η δεσμευτική ισχύς του καταστατικού σύστασης οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας ως προς τον επιμερισμό των κοινοχρήστων δαπανών ή των δαπανών θέρμανσης και ανελκυστήρα;

     

    Η σύσταση και ο κανονισμός είναι απολύτως δεσμευτικά για τους συνιδιοκτήτες όσο αφορά τον επιμερισμό των κοινοχρήστων δαπανών ή και των δαπανών θέρμανσης και ανελκυστήρα. Θα πρέπει να καταγραφεί πως δε μπορούν να αφαιρεθούν ή και να αποκλειστούν απο αυτά συνιδιοκτήτες με απόφαση γενικής συνέλευσης. Για να τροποποιηθεί το καταστατικό και η σύσταση της πολυκατοικίας, απαιτείται συμβολαιογραφική πράξη, η οποία θα πρέπει να συνυπογραφεί απο όλους τους ιδιοκτήτες.

  • Ποια είναι τα καθήκοντα του διαχειριστή της πολυκατοικίας;

    Ο διαχειριστής είναι ο εντολοδόχος των συνιδιοκτητών για την διαχείριση των κοινοχρήστων πραγμάτων ενός κτηρίου.

    Η εντολή στον διαχειριστή δίδεται από την συνέλευση των συνιδιοκτητών, που συγκαλείται σύμφωνα με τον κανονισμό και το αντικείμενο της εντολής αυτής δηλαδή οι αρμοδιότητες του διαχειριστή προσδιορίζονται επίσης από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Σε γενικές γραμμές όμως οι αρμοδιότητες αυτές είναι: Εξόφληση όλων των λογαριασμών κοινοχρήστων δαπανών , όπως ΔΕΗ, ύδρευσης, καθαριότητας, πετρελαίου κλπ. Επίβλεψη των τακτικών (π.χ. καθαριότητα) και εκτάκτων εργασιών (π.χ. επισκευή των βλαβών) στους κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις του κτηρίου. Κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών και έκδοση αναλυτικού λογαριασμού για κάθε διαμέρισμα χωριστά, ανάλογα με τα χιλιοστά συμμετοχής του. Είσπραξη των οφειλών των διαμερισμάτων.

    Έλεγχος του αποθέματος και προμήθεια του πετρελαίου θέρμανσης κατά τους χειμερινούς μήνες.

    Φροντίδα για τα διοικητικά θέματα όπως προβλέπει ο κανονισμός, δηλαδή σύγκληση συνέλευσης του κτιρίου αν υπάρξει ανάγκη και τήρηση των πρακτικών της.

    Γρήγορη ανταπόκριση όταν οι ένοικοι ζητούν την παρέμβασή του για την αποκατάσταση κάποιας ζημιάς ή βλάβης.

    Πρακτικά τώρα, ο διαχειριστής είναι το εκτελεστικό όργανο και αφεντικό του είναι η συνέλευση της πολυκατοικίας. Ο διαχειριστής όμως, εκτός ακραίων περιπτώσεων, πρέπει να αφήνεται απερίσπαστος να εκτελεί τα καθήκοντά του σύμφωνα με την κρίση του. Οι συνιδιοκτήτες πρέπει να κατανοήσουν ότι ο διαχειριστής δεν υφίσταται για να ικανοποιεί τα καπρίτσια λίγων, αλλά για να υπηρετεί τα συμφέροντα όλων των ενοίκων. Από την άλλη μεριά ο διαχειριστής πρέπει να αφιερώνει χρόνο για το κτήριο, να ακούει τις γνώμες των συγκατοίκων του αλλά να ενεργεί πάντα κατά την κρίση του και με γνώμονα το μακροπρόθεσμο συμφέρον των πολλών.

  • Τι είναι το αποθεματικό της πολυκατοικίας;

    Βασική ενέργεια για την έναρξη λειτουργίας της πολυκατοικίας είναι ο σχηματισμός του αποθεματικού της πολυκατοικίας, όπως προβλέπει ο κανονισμός. Το αποθεματικό είναι ένα ταμείο το οποίο σχηματίζεται με την συμμετοχή όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Τα χρήματα αυτά επιτρέπουν στον διαχειριστή να αντιμετωπίσει τις δαπάνες της πολυκατοικίας μέχρι την έκδοσή και είσπραξη των κοινοχρήστων. Το ύψος του αποθεματικού ταμείου της πολυκατοικίας πρέπει να είναι περίπου 50% περισσότερο από το μέσο μηνιαίο ύψος των δαπανών, για να μπορεί να καλύψει και πιθανές καθυστερήσεις στην εξόφληση οφειλών. Επίσης πρέπει να προσαρμόζεται τακτικά στην άνοδο των δαπανών. Διαφορετικά ο διαχειριστής θα αναγκάζεται να καλύπτει μέρος των δαπανών της πολυκατοικίας από την τσέπη του

  • Τι γίνεται αν κάποιος αρνηθεί να πληρώσει τα κοινόχρηστα;

    Το δυσκολότερο καθήκον ενός διαχειριστή είναι η είσπραξη των κοινοχρήστων.

    Επειδή η πρόληψη είναι πάντα καλύτερη από την θεραπεία ο διαχειριστής πρέπει να φροντίζει οι χρεώσεις να είναι καθαρές διαφανείς και αιτιολογημένες. Κάθε απορία πρέπει να επιλύεται άμεσα και πειστικά. Η κατανομή των δαπανών πρέπει να γίνεται όσο είναι δυνατόν ομαλά για να μην παρουσιάζονται μήνες με τεράστιες χρεώσεις και άλλοι με μηδαμινές. Ακόμα ο διαχειριστής πρέπει να είναι ευγενικός αλλά επίμονος όταν ζητάει την έγκαιρη εξόφληση των δαπανών. Όσο η οφειλή συσσωρεύεται, τόσο δυσκολότερη είναι ή είσπραξή της. Αν παρ’ όλα αυτά κάποιος από τους ιδιοκτήτες αρνείται την εξόφληση της οφειλής του, ο διαχειριστής οφείλει να τον παραπέμψει στην συνέλευση των συνιδιοκτητών και να αφήσει αυτήν να αποφασίσει για τις περαιτέρω ενέργειες, οι οποίες ενίοτε φτάνουν και στα δικαστήρια. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης που δυστροπεί καλείται να εξοφλήσει το ποσό προσαυξημένο με τα έξοδα είσπραξης του, τους τόκους υπερημερίας και την ποινική ρήτρα αν προβλέπεται τέτοια από τον κανονισμό.

    Η λύση δυστυχώς πολλές φορές είναι αρχικά μια εξωδικαστική όχληση μέσω της δικηγὀρου που έχει οριστεί απο την πολυκατοικία και στη συνέχεια στην δικαστική οδό που τις περισσότερες φορές καταδικάζει τους κατοίκους. Έχουν εκδικασθεί υποθέσεις που για μεγάλα ποσά γίνεται ακόμη και κατάσχεση ακινήτων. Η πληρωμή των κοινοχρήστων είναι υποχρεωτική και δε χωράει δικαιολογίες ή αρνήσεις.

    Πολλές φορές για αντίποινα στους υπολοίπους κάποιοι απειλούν πως δε θα ξαναπληρώσουν κοινόχρηστα. Θα πρέπει να σημειωθεί πως η μη πληρωμή κοινοχρήστων δεν έχει καμία σχέση με παραπονα και διαμαρτυρίες του ενοίκου (που μπορεί κατα τα άλλα να είναι δικαιολογημένες). η μη πληρωμή αποτελεί αδίκημα και έτσι πρέπει να αντιμετωπίζεται από τους διαχειριστές.

  • Μετακόμιση ενοικιαστή χωρίς εξόφληση κοινοχρήστων. Τι γίνεται;

    Όπως έχουμε σημειώσει πολλές φορές, Υπόχρεος έναντι της συνιδιοκτησίας του κτηρίου για οποιεσδήποτε οφειλές ενός διαμερίσματος είναι πάντα ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος. Προσοχή λοιπόν στους ιδιοκτήτες, όταν βλέπουν πως τα κοινόχρηστα καθυστερούν πάνω από 3-4 μήνες. Το χρέος που μπορεί να προκύψει είναι μεγάλο και είναι υποχρεωμένοι να πληρώσουν για τον ενοικιαστή. . Γι’ αυτό λοιπόν καλό είναι πριν την αναχώρηση ενός ενοικιαστή ο ίδιος σε συμφωνία με τον ιδιοκτήτη πρέπει να ζητηθεί έγγραφη εκκαθάριση από τον διαχειριστή της πολυκατοικίας (όπως και από ΔΕΗ κ.λπ.) για να αποφευχθούν προβλήματα. Θα ήθελα να ρωτήσω αν για τον χρωματισμό της πολυκατοικίας με χρώμα διαφορετικό από το υπάρχον, αρκεί η λήψη απόφασης με πλειοψηφία. Τι γίνεται αν κάποιοι αντιδρούν; Αν ο κανονισμός δεν προβλέπει κάτι συγκεκριμένο, για το θέμα αυτό απαιτείται λήψη απόφασης με πλειοψηφία (50%+1 ψήφος) σε συνέλευση. Όσοι μειοψηφήσουν υποχρεούνται να σεβαστούν την απόφαση της πλειοψηφίας.

    Προσοχή:Μια λύση είναι η εγγύηση, η οποία θα πρέπει να έχει εισπράξει ο ενοικιαστής και να καλύπτεται σε τέτοιου είδους περιπτώσεις. Αν ένας ενοικιαστής δεν μπορεί να δώσει εγγύηση συνολικά, μπορέι να το κάνει σταδιακά σε διαστημα κάποιων μηνών(σε συμφωνία με τον ιδιοκτήτη).

  • Διαμέρισμα το οποίο δεν έχει παραδοθεί λόγο αργοπορίας του κατασκευαστή.

    H συνολική ερώτηση

    Έχω κάνει συμβόλαιο για ένα διαμέρισμα το οποίο ακόμα δεν μου έχει παραδοθεί λόγο αργοπορίας του κατασκευαστή. Παρόλα αυτά η πολυκατοικία κατοικείται και έβγαλαν κοινόχρηστα στο όνομα μου. Πρέπει να πληρώσω αυτά τα κοινόχρηστα αφού δεν κατοικώ στην πολυκατοικία;

    Τα πράγματα εδώ συνήθως είναι σαφή και προσδιορίζονται είτε στο καταστατικό είτε στο συμβόλαιο που εκδόθηκε με το κατασκευαστή. Συνήθως οι κατασκευαστές καλύπτουν τα νώτα τους σε περίπτωση που ένα διαμέρισμα δεν έχει παραδοθεί. Σε τέτοιες περιπτώσεις θα πρέπει να σεβαστείτε τα συμφωνηθέντα. Σε περιπτώσεις που η πολυκατοικία αρχίζει να δουλεύει, θα πρέπει κάποιος να πληρώσει τα κοινόχρηστα για να καλυφθούν οι ανάγκες.

    Θα πρέπει να εξετασθούν τα εξής:

    Αν πρέπει να πληρώσεις κοινόχρηστα βάσει κανονισμού ή αν έχει προβλεφθεί να μην πληρώνονται οι μη έτοιμες κατοικίες(πχ. κατοικίες που δεν έχουν πάρει ακόμη ρεύμα). Θα πρέπει να ελἐγξεις τυχών ρήτρες σε συμβόλαιο για το τι προβλέπεται σε ενδεχόμενη καθυστέρηση.

  • διατήρηση κατοικιδίων ζώων σε πολυκατοικίες

    Το άρθρο 17 της, με αριθμό Υ1β/2000/1995 Υπουργικής Απόφασης “Περί όρων ιδρύσεως και λειτουργίας πτηνο-κτηνοτροφικών εγκαταστάσεων” προβλέπει κατά λέξη τα εξής για την διατήρηση κατοικίδιων ζώων και πτηνών στις μονοκατοικίες και πολυκατοικίες:

    Επιτρέπεται η διατήρηση σε κάθε κατοικία μόνο ενός σκύλου και μίας γάτας ή δύο σκύλων ή δύο γατών. Προκειμένου για πολυκατοικίες (αποτελούμενες από δύο διαμερίσματα και άνω) επιτρέπεται επίσης η διατήρηση ενός σκύλου και μίας γάτας ή δύο σκύλων ή δύο γατών σε κάθε διαμέρισμα αυτών, ακόμα και εκεί που ο κανονισμός της πολυκατοικίας απαγορεύει τη διατήρηση τέτοιων ζώων, με την προϋπόθεση ότι τα ζώα αυτά θα διατηρούνται στο ίδιο διαμέρισμα όπου διαμένει ο ιδιοκτήτης, και δεν θα παραμένουν μόνιμα στις βεράντες του διαμερίσματος.

    Απαγορεύεται ρητά η διατήρηση των κατοικίδιων ζώων στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας (πυλωτή, ταράτσα, βεράντες, ακάλυπτους χώρους κλπ) όπως επίσης και σε αυλή ταράτσα, βεράντες, και λοιπούς ανοικτούς χώρους μονοκατοικιών. Επίσης απαγορεύεται απολύτως η παρουσία και διατήρηση κατοικίδιων ζώων, στα δημόσια κέντρα, και καταστήματα (εμπορικά κλπ) κατά τις ώρες λειτουργίας αυτών.

    Οι κάτοχοι των διατηρούμενων σύμφωνα με τα παραπάνω, κατοικίδιων ζώων οφείλουν να φροντίζουν για τον τακτικό εμβολιασμό τούτων και να παίρνουν όλα τα απαραίτητα μέτρα για την τήρηση καθαριότητας στο περιβάλλον τους και την αποφυγή προκλήσεων θορύβων ή άλλων ενοχλήσεων σε βάρος των περίοικων ή των ενοίκων την πολυκατοικίας κατά περίπτωση.

    Επιτρέπεται η διατήρηση ωδικών και παραδείσιων πτηνών σε κατοικίες, ή διαμερίσματα πολυκατοικιών, ακόμα και εκεί όπου ο κανονισμός της πολυκατοικίας απαγορεύει την διατήρηση τέτοιων πτηνών, με την προϋπόθεση ότι δεν θα δημιουργούνται προβλήματα κοινής ησυχίας ή άλλες ενοχλήσεις στους περίοικους ή τους ενοίκους της πολυκατοικίας, και ότι τα πτηνά αυτά δεν θα διατηρούνται στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας.

    Οι ιδιοκτήτες των ζώων ή πτηνών που δεν τηρούν τις προϋποθέσεις στις προηγούμενες παραγράφους του παρόντος άρθρου, τιμωρούνται για μεν τα προβλήματα κοινής ησυχίας και οχλήσεως των περίοικων από τους θορύβους που προκαλούνται καθ’ οποιονδήποτε τρόπο από τα κατοικίδια ζώα ή πτηνά σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 417 και 459 του Ποινικού κώδικα, για δε τις λοιπές παραβάσεις σύμφωνα με το άρθρο 23 της παρούσας.

    Πέρα από τις ανωτέρω κυρώσεις η Υγειονομική υπηρεσία μπορεί να ζητήσει την απομάκρυνση των ζώων ή των πτηνών η οποία θα γίνεται σε συνεργασία με τον οικείο ΟΤΑ και κατόπιν εγγράφου παραγγελίας του αρμόδιου εισαγγελέα.

    Στις περιπτώσεις αυτές τα ζώα ή τα πτηνά θα παραδίδονται οπωσδήποτε σε φιλοζωικά σωματεία ή συλλόγους με ευθύνη του ιδιοκτήτη αυτών και σύμφωνα με τις ισχύουσες ειδικές διατάξεις του υπουργείου Γεωργίας.

     

    Πολλές φορές μπορούν οι άλλοι ένοικοι να ισχυριστούν καταπάτηση των δικαιωμάτων τους όσο αφορά την καθαριότητα και τις οσμές. Σε πρόσφατη καταγγελία στο υγειονομικό, έγινε έλεγχος σε διαμέρισμα που είχε οσμές και δε τηρούνταν τα προβλεπομενα. Έγινε αναφορά και οι ιδιοκτήτες είναι αναγκασμένοι να μεταφέρουν τα κατοικίδια εκτός πολυκατοικίας

  • Ώρες κοινής ησυχίας.

    Ώρες μεσημβρινής και νυκτερινής ησυχίας θεωρούνται οι εξής:

    Α. Κατά τη θερινή περίοδο από 15:00 έως 17:30 και από 23:00. έως 07:00.Β. Κατά τη χειμερινή περίοδο από 15:30 έως 17:30 και από 22:00 έως 07:30.Θερινή περίοδος, λογίζεται το χρονικό διάστημα, από την 1 Απριλίου έως την 30 Σεπτεμβρίου και ως χειμερινή το χρονικό διάστημα, από την 1 Οκτωβρίου έως την 31 Μαρτίου.

  • Χρήση Διαμερίσματος ως σχολή χορού, καράτε ή γυμναστήριο. Επιτρέπεται

    O όροφος κάτω από το διαμέρισμά μου έχει ενοικιαστεί και χρησιμοποιείται σαν σχολή χορού και γυμναστήριο. Ο θόρυβος που δημιουργείται είναι μεγάλος . Έχω επανειλημμένα παραπονεθεί αλλά χωρίς αποτέλεσμα.

    Αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας σας απαγορεύει ρητά, αυτή τη χρήσεις (σχολές κ.λπ.) όπως συμβαίνει συχνά, τότε απλούστατα θα πάτε σε ένα δικηγόρο, θα καταθέσετε αγωγή κατά του ιδιοκτήτη του χώρου στο αρμόδιο δικαστήριο και θα απαιτήσετε την απομάκρυνση της σχολής και την αποζημίωσή σας για την ταλαιπωρία.

    Σε τέτοιες περιπτώσεις οι λύσεις είναι οι εξής:Να προχωρήσετε σε εξώδικη διαδικασία με την ανάθεση της υπόθεσης σε δικηγόρο που ασχολείται με αυτές τις υποθέσεις. Σε περιπτωση μη συμμόρφωσης προχωράτε σε εξώδικη διαδικασία

    Αν δεν υπάρχει σχετική απαγόρευση μπορείτε να αιτηθείτε να γίνονται σεβαστές οι ώρες κοινής ησυχίας.

  • Άρνηση παράδοσης κοινοχρήστων ή άρνηση δικαιολογησης δαπανών

    Τι γίνεται σε περίπτωση που ο διαχειριστή της πολυκατοικίας αρνείται να δώσει λογαριασμό για τα κοινόχρηστα ή παρουσιάζει αποδείξεις δαπανών που δεν είναι νόμιμες;

    Το θέμα αυτό πρέπει να συζητηθεί σε συνέλευση όπου θα ζητηθεί από τον διαχειριστή να λογοδοτήσει.

    Αν ο διαχειριστής αμελεί να προκηρύξει συνέλευση, συνήθως ο κανονισμός προβλέπει ότι ένα ορισμένο ποσοστό των συνιδιοκτητών μπορεί να προκηρύξει νόμιμα συνέλευση στην θέση του διαχειριστή. Σε περίπτωση που τα πράγματα είναι σοβαρά μπορείς ακόμη να καταφύγεις στα δικαστήρια. Μια σχετική δικαστική απόφαση (ΜΠρ Αθ 9706/1981 – ΕΔΠ 1983,44) προβλέπει ότι: Ο διαχειριστής μπορεί να ανακληθεί με δικαστική απόφαση ύστερα από αγωγή συνιδιοκτήτη αν κριθεί ότι είναι υπαίτιος απιστίας ή βαρύτατης αμελείας.

  • Νομοθεσία που διέπει την λειτουργία της πολυκατοικίας

    Τι γίνεται σε περίπτωση που ο διαχειριστή της πολυκατοικίας αρνείται να δώσει λογαριασμό για τα κοινόχρηστα ή παρουσιάζει αποδείξεις δαπανών που δεν είναι νόμιμες;

    Το θέμα αυτό πρέπει να συζητηθεί σε συνέλευση όπου θα ζητηθεί από τον διαχειριστή να λογοδοτήσει.

    Αν ο διαχειριστής αμελεί να προκηρύξει συνέλευση, συνήθως ο κανονισμός προβλέπει ότι ένα ορισμένο ποσοστό των συνιδιοκτητών μπορεί να προκηρύξει νόμιμα συνέλευση στην θέση του διαχειριστή. Σε περίπτωση που τα πράγματα είναι σοβαρά μπορείς ακόμη να καταφύγεις στα δικαστήρια. Μια σχετική δικαστική απόφαση (ΜΠρ Αθ 9706/1981 – ΕΔΠ 1983,44) προβλέπει ότι: Ο διαχειριστής μπορεί να ανακληθεί με δικαστική απόφαση ύστερα από αγωγή συνιδιοκτήτη αν κριθεί ότι είναι υπαίτιος απιστίας ή βαρύτατης αμελείας.

  • Υποχρέωση διαχειριστών για ανάληψη χρεών διαχειριστή

    Υποχρεούνται όλοι οι ιδιοκτήτες, ανεξάρτητα αν διαμένουν ή όχι στην πολυκατοικία, να αναλάβουν χρέη διαχειριστή; Τι προβλέπεται σε περίπτωση άρνησης; Μπορούν οι ενοικιαστές να γίνουν διαχειριστές; Που κυμαίνεται το κόστος διαχείρισης από εταιρία;

    Πρέπει να διαβάσετε τον κανονισμό της πολυκατοικίας, έτσι ώστε να βεβαιωθείτε για τις απαντήσεις.

    Πάντως ανεξάρτητα από το τι προβλέπεται στον κανονισμό,  μπορείτε με απλή πλειοψηφία της συνέλευσης να αλλάξετε το σημείο αυτό του κανονισμού, και να επιτρέψετε σε μη ιδιοκτήτη να γίνει διαχειριστής έμμισθος ή άμισθος.

    Αν κάποιος αρνείται  να γίνει διαχειριστής, δεν είναι καλή ιδέα να τον υποχρεώσετε, επειδή δε θα ενδιαφερθεί. Το ίδιο συμβαίνει αν ο ιδιοκτήτης δεν κατοικεί στην πολυκατοικία. Η λύση  είναι να αναθέσετε την διαχείριση σε μια σωστή εταιρεία. Το κόστος στη περιοχή του νομού Αιτωλοακαρνανίας κείμένεται στα 4 ευρώ το διαμέρισμα εκτός από περιπτώσεις που η προσφορά παραδίδεται λόγω ιδιαιτεροτήτων και μπορεί να είναι πάνω ή κάτω από τη τιμή σημείου αναφοράς.

    Μπορείτε να μας ρωτήσετε για τις υπηρεσίες και την ευελίξία της διαχείρισης των κτιρίων καθώς και τη φιλοσοφία της εργασίας μας.

  • Υπερβολικός θόρυβος και αγνόηση των παρακλήσεων για συμμόρφωση

    Τι κάνουμε όταν οι από πάνω θορυβούν υπερβολικά και συνεχώς και δεν δίνουν σημασία σε παρακλήσεις του διαχειριστή και των γειτόνων και σε παρατηρήσεις της αστυνομίας;

    Ο διαχειριστής δεν μπορεί να είναι φύλακας. Αυτό είναι θέμα αστικού κώδικα. Η καλύτερη λύση είναι να συζητηθεί στην επόμενη Γ.Σ. της πολυκατοικίας και να απευθυνθείτε σε αρμόδιο Δικηγόρο για τα ζητήματα αυτά. Οι λύσεις είναι πάλι να καταφύγετε σε εξώδικο και αν δεν συμμορφωθούν, να καταλήξετε σε αγωγή που μπορείτε να αναλάβετε όλοι μαζί.

  • Ιδιοκτησία ώς επαγγελματική στέγη.

    ιδιοκτησία μου για να κατοικήσω, τώρα όμως θέλω να την χρησιμοποιήσω σαν επαγγελματική στέγη. Υπάρχει πρόβλημα;

    Συνήθως ο κανονισμός της πολυκατοικίας αποκλείει ρητά ορισμένες χρήσεις για τις ιδιοκτησίες του κτηρίου. Αν προορίζετε λοιπόν την ιδιοκτησία σας για κάποια απ’ αυτές της χρήσεις καλύτερα να το ξεχάσετε. Ο κανονισμός συνήθως δεν επιτρέπει χρήσεις υψηλής οχλήσεως όπως μηχανουργεία, χημικά εργαστήρια, χοροδιδασκαλεία, οίκους ανοχής και τα παρόμοια. Για να επέλθει αλλαγή στο σημείο αυτό του κανονισμού συνήθως χρειάζεται παμψηφία, πράγμα πολύ δύσκολο έως αδύνατο. Εκτός από τις χρήσεις οι οποίες απαγορεύονται ρητά από τον κανονισμό, όλες οι άλλες επιτρέπονται.

  • Εγκατάσταση σε νέα πολυκατοικία. Τι πρέπει να γνωρίζουμε;

    Τι συνιστάτε στους ενοίκους πού εγκαθίστανται σε μια καινούργια πολυκατοικία;

    Κάθε ένοικος πρέπει να διαβάσει προσεκτικά και να κατανοήσει τον κανονισμό και την οριζόντια ιδιοκτησία.Επιβαλλεται να έχουμε διαβάσει το κανονισμό και να γνωρίζουμε τα όρια μας, τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα μας σε κάθε πολυκατοικία. Προσοχή, δεν είναι όλοι οι κανονισμοί ίδιοι και κάποια δικαιώματα που έιχατε μπορεί να μην ισχύουν στη νέα σας οικία.

     

    Ο διαχειριστής πρέπει να είναι μοναδικός ή να έχει οριστεί συνδιαχείριση μετά απο συνέλευση. Σε όποια περίπτωση και αν είστε, προσοχή να είναι καλά ορισμένες οι υποχρεώσεις και οι πολυκατοικία να έχει ορίσει διαχειριστή. Δεν υπάρχει είμαι ολίγον διαχειριστής. Αυτό δημιουργέι προβλήματα και διαμάχες συνήθως για οικονομικλά θέματα. Αν δεν μπορεί κάποιος να αναλάβει ή αν θεωρέι πως θέλει να είναι περίπου διαχειριστής, τότε άμμεσα δώσετ λύση με διαχείριση σε εταιρεία. Είναι προτιμότερο και σίγουρα θα γλιτώσετε ανεπιθύμητες καταστάσεις. Ως γραφείο διαχείρισης το έχουμε βιώσει πολλές φορές να τσακώνονται για το αν είχαν ευθύνη κάποιοι ωσ διαχειριστές ή απλά βοηθούσαν.

    Όλοι οι ένοικοι πρέπει νωρίς να φροντίσουν να βρουν τους διάφορους διακόπτες πού απομονώνουν τις διάφορες παροχές στο διαμέρισμά τους όπως νερού ηλεκτρικού ρεύματος, θέρμανσης κ.λπ. Επίσης να προμηθευτούν κλειδιά για να έχουν πρόσβαση στους χώρους αυτούς. Έτσι σε περίπτωση ανάγκης θα είναι προετοιμασμένοι.

    Οι διάφοροι τεχνικοί πριν παραδώσουν τα συστήματα για λειτουργία επισημαίνουν ποιοι μετρητές (θέρμανσης, ύδρευσης κλπ) ανήκουν σε κάθε διαμέρισμα. Καλό είναι ο κάθε ένοικος να επιβεβαιώσει αν οι μετρητές αυτοί είναι πράγματι σωστά αντιστοιχημένοι. Το θέμα της παραλαβής μίας νέας ιδιοκτησίας από τον κατασκευαστή είναι σοβαρό. Καλό είναι ο κάθε ιδιοκτήτης πριν υπογράψει τα σχετικά έγγραφα της παραλαβής να αναθέσει τον έλεγχο σε μηχανικό της εμπιστοσύνης του, για να αποφύγει προβλήματα αργότερα.

  • Πάγιο Θέρμανσης

    Ακόμα και στις πολυκατοικίες με ημι-αυτονομία θέρμανσης(δηλαδή ένας καυστήρας και θερμοστάτης στο χώρο της οικίας), ένα μέρος του πετρελαίου κατανέμεται όχι λαμβάνοντας υπ΄ όψιν την κατανάλωση και τα χιλιοστά θέρμανσης, όπως φαίνεται από τον παραπάνω τύπο, αλλά αποκλειστικά ανάλογα με τα χιλιοστά θέρμανσης κάθε διαμερίσματος. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ένα διαμέρισμα θα χρεωθεί με ένα (μικρό) μέρος του πετρελαίου πού καταναλώθηκε ακόμα και αν δεν έχει χρησιμοποιήσει καθόλου την θέρμανση του. Αυτό συμβαίνει για δύο λόγους:

     

    Πρώτον το σύστημα θέρμανσης μιας πολυκατοικίας έχει βελτιστοποιηθεί για την θέρμανση χώρων συγκεκριμένου όγκου. Αν χρησιμοποιείται για μικρότερους χώρους δεν λειτουργεί με τους βέλτιστους όρους και άρα υπάρχει σπατάλη καυσίμου.

    Δεύτερο και σημαντικότερο: Ένας χώρος πού δεν θερμαίνεται λειτουργεί σαν μια ψυχρή μάζα πού απορροφά θερμότητα από τις γειτονικές ιδιοκτησίες με αποτέλεσμα αυτές να χρειάζονται περισσότερο καύσιμο για να θερμανθούν.

     

    Προσοχή το Πάγιο θέρμανσης σε πολυκατοικίες με ημιαυτόνομη θέρμανση δεν έιναι πάντα σταθερό. Είναι κυμαινόμενο βάσει της εξίσωσης για την κατανάλωση που συνυπολογίζει τις ώρες του διαμερίσματος, τις συνολικές ώρες και το ποσό του πετρελαίου. Ρωτήστε κάποιον ειδικο να σας εξηγήσει πως υπολογίζεται.

  • κλειστά διαμερίσματα και νόμος

    Δεν υπάρχει νόμος που καθορίζει ειδικά το ποσοστό συμμετοχής των κλειστών διαμερισμάτων στην θέρμανση ή σε όποια άλλη δαπάνη.

    Αυτό συνήθως καθορίζεται με συμφωνία ανάμεσα στους συνιδιοκτήτες. Η συμφωνία αυτή είναι ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Συνήθως οι κανονισμοί των πολυκατοικιών προβλέπουν κάποια έκπτωση στις δαπάνες πετρελαίου για κλειστά διαμερίσματα, υπό κάποιες προϋποθέσεις, σε περίπτωση βέβαια που δεν υπάρχει αυτονομία.

    {googleads}

    Αν κάτι τέτοιο δεν προβλέπεται από τον κανονισμό μπορεί να συζητηθεί και να διευθετηθεί σε κάποια συνέλευση των συνιδιοκτητών. Πιστεύω όμως ότι για να ληφθεί κάποια απόφαση στο συγκεκριμένο θέμα απαιτείται παμψηφία, πρέπει δηλαδή να γίνει αποδεκτό από όλους ανεξαιρέτως τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας. Και αυτό διότι το θέμα άπτεται του τρόπου κατανομής των δαπανών, για την μεταβολή του οποίου ο νομός απαιτεί συμφωνία όλων (παμψηφία) των ιδιοκτητών.

    Αν δεν προβλέπεται έκπτωση από τον κανονισμό και δεν γίνει δεκτό κάτι τέτοιο από την συνέλευση, τότε πιστεύω ότι δεν μπορεί να γίνει έκπτωση.

  • Πλήρη αυτονόμηση από θέρμανση. Μπορεί να γίνει

    Είμαι ιδιοκτήτης διαμερίσματος και επιθυμώ να αποκτήσω πλήρη αυτονομία στην θέρμανση, δηλαδή να εγκαταστήσω ολοκληρωμένο δικό μου σύστημα θέρμανσης με καυστήρα, λέβητα κ.λπ. Μπορώ να απαλλαγώ εξ’ ολοκλήρου από συμμετοχή στις δαπάνες θέρμανσης της πολυκατοικίας μου;

    Το θέμα της αυτονόμησης είναι σύνθετο και συνήθως οι απαντήσεις που δίνονται δεν είναι κατατοπιστικές. Ο ένοικος-ιδιοκτήτης θα πρέπει να ακολουθήσει μια σειρά απο ενέργειες:

    1. θα πρέπει να διαβάσει το καταστατικό και να δει αν έχει δικαίωμα να εγκαταστήσει αυτόνομο σύστημα θέρμανσης. Αν το καταστατικό δεν τον καλύπτει θα πρέπει να φέρει το θέμα στη Γ.Σ. και να αιτηθεί κάτι τέτοιο. Το αγκάθι στην αυτονομία είναι :

    Να βρει χώρο να εγκαταστήσει τον αυτόνομο λέβητα που σε καμία περίπτωση δε μπορέι να είναι σε κοινόχρηστο χώρο.

    {googleads}

    Αν είναι σε κοινόχρηστο χώρο θα πρέπει να πάρει άδεια απο την Γ.Σ. με απόλυτη πλειοψηφία, εκτός βέβαια εάν κάτι τέτοιο προβλέπεται και επιτρέπεται ρητά από τον κανονισμό της πολυκατοικίας.

    Ακόμη και αν πάρει άδεια για εγκατάσταση, θα πρέπει να ελέγξει μαζί με τον εγκαταστάτη τις προδιαγραφές εγκατάτασης. Για κάποιους λέβητες χρειάζεται π.χ. τοιχείο τούβλου, μια έλάχιστη απόσταση, μόνωση κλπ

    Στο θέμα της συμμετοχής στις δαπάνες θέρμανσης :

    Παραμένεις υπόχρεος εις ολόκληρο, όσον αφορά την συμμετοχή σου στις δαπάνες συντήρησης και επισκευών του κοινόχρηστου συστήματος θέρμανσης.

    Για τις δαπάνες αγοράς πετρελαίου αν η συνέλευση των συνιδιοκτητών δεν δέχεται την ολοκληρωτική απαλλαγή σου, μπορείς σε πρώτη φάση να επιδιώξεις: Αν δεν υπάρχει αυτονομία θέρμανσης θα πρέπει να σου αναγνωριστεί τουλάχιστον το ευεργέτημα (έκπτωση) που προβλέπει ο κανονισμός για τα κλειστά διαμερίσματα. Αν υπάρχει αυτονομία θέρμανσης θα πρέπει να πληρώνεις μόνο το πάγιο θέρμανσης εάν ο κανονισμός προβλέπει τέτοιο.

    Προσοχή: Και εδώ υπάρχει ένα θέμα όσο αφορά την ολοκληρωτική απαλλαγή σου. Θα πρέπει εφόσον συμφωνήσει η Γ.Σ. να γίνει εκ νέου μελέτη της θέρμανσης και να επιμεριστουν ξανά τα χιλιοστα εφόσον το διαμέρισμα που αυτονομήθηκε δε μπορεί πλεον να υπολογίζεται. Θα χρειαστεί μόνωση των σωληνώσεων και απομόνωση απο την κεντρική θέρμανση. Η μελέτη πρέπει να πληρωθεί από όλους τους ιδιοκτήτες αφού αφορά πάλι εις όλον τη πολυκατοικία εκτός και αν συμφωνηθεί να μην επιβαρυνθούν και τη πληηρώσει ο ενδιαφερόμενος.

    Αν καταφύγει σε δικαστήριο για να απαλλαγείς εξ ολοκλήρου από την υποχρέωση συμμετοχής στην δαπάνη αγοράς πετρελαίου μπορεί να δικαιωθείς(φυσικά τηρώντας όλα τα παραπάνω και με το αντίστοιχο τίμημα).

  • Ποιος είναι υπεύθυνος να διαχειριστεί τη Πολυκατοικία και τι γίνεται σε περιπτώσεις που υπάρχει απροθυμία;

    Ποιος είναι υπεύθυνος να διαχειριστεί τη Πολυκατοικία και τι γίνεται σε περιπτώσεις που υπάρχει απροθυμία;

    Συχνά υπάρχει απροθυμία πολλών συνιδιοκτητών να εκτελέσουν τα καθήκοντα του διαχειριστή, λόγω των πολλών υποχρεώσεων και των ευθυνών που προκύπτουν αλλά και λόγω έλλειψης χρόνου, καταφεύγουν στην λύση να εκλέγουν τον υπεύθυνο κάποιου γραφείου διαχείρισης πολυκατοικιών σαν διαχειριστή. Το γραφείο επιμελείται τις πληρωμές, τις εισπράξεις, την παραλαβή του πετρελαίου, την ειδοποίηση των συντηρητών (βυτίο βόθρου, συντηρητή καυστήρα) και γενικώς ασχολείται με ότι έχει σχέση με την εύρυθμη λειτουργία της πολυκατοικίας.

    Μπορείτε να δείτε και σχετική αναφορά στο σύνδεσμο παρακάτω

  • Ποιες είναι οι υποχρεώσεις της διαχείρισης;

    Ποιες είναι οι υποχρεώσεις της διαχείρισης;

    Ο διαχειριστής είναι ο εντολοδόχος των συνιδιοκτητών για την διαχείριση των κοινοχρήστων πραγμάτων ενός κτιρίου. Η εντολή στον διαχειριστή δίδεται από την συνέλευση των συνιδιοκτητών, που συγκαλείται σύμφωνα με τον κανονισμό και το αντικείμενο της εντολής αυτής δηλαδή οι αρμοδιότητες του διαχειριστή προσδιορίζονται επίσης από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Σε γενικές γραμμές όμως οι αρμοδιότητες αυτές είναι:

    • Εξόφληση όλων των λογαριασμών κοινοχρήστων δαπανών , όπως ΔΕΗ, ύδρευσης, καθαριότητας, πετρελαίου κλπ.
    • Επίβλεψη των τακτικών (π.χ. καθαριότητα) και εκτάκτων εργασιών (π.χ. επισκευή των βλαβών) στους κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις του κτιρίου.
    • Κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών και έκδοση αναλυτικού λογαριασμού για κάθε διαμέρισμα χωριστά, ανάλογα με τα χιλιοστά συμμετοχής του.
    • Είσπραξη των οφειλών των διαμερισμάτων.
    • Έλεγχος του αποθέματος και προμήθεια του πετρελαίου θέρμανσης κατά τους χειμερινούς μήνες.
    • Φροντίδα για τα διοικητικά θέματα όπως προβλέπει ο κανονισμός, δηλαδή σύγκληση συνέλευσης του κτιρίου αν υπάρξει ανάγκη και τήρηση των πρακτικών της.
    • Γρήγορη ανταπόκριση όταν οι ένοικοι ζητούν την παρέμβασή του για την αποκατάσταση κάποιας ζημιάς ή βλάβης.

    Πρακτικά τώρα, ο διαχειριστής είναι το εκτελεστικό όργανο και αφεντικό του είναι η συνέλευση της πολυκατοικίας. Ο διαχειριστής όμως ,εκτός ακραίων περιπτώσεων, πρέπει να αφήνεται απερίσπαστος να εκτελεί τα καθήκοντά του σύμφωνα με την κρίση του. Οι συνιδιοκτήτες πρέπει να κατανοήσουν ότι ο διαχειριστής δεν υφίσταται για να ικανοποιεί τα καπρίτσια λίγων, αλλά για να υπηρετεί τα συμφέροντα όλων των ενοίκων. Ο διαχειριστής πρέπει να αφιερώνει χρόνο για το κτίριο, να ακούει τις γνώμες των συγκατοίκων του αλλά να ενεργεί πάντα κατά την κρίση του και με γνώμονα το μακροπρόθεσμο συμφέρον των πολλών. Ακόμα να φροντίζει να υπάρχει διαφάνεια σε όλες του τις ενέργειες και να μπορεί να αιτιολογήσει τις πράξεις του όταν του ζητηθεί.

    Μπορείτε να δείτε σχετική αναφορά στο παρακάτω σύνδεσμο

    Υποχρέωση διαχειριστών για ανάληψη χρεών διαχειριστή

  • Πως κατανέμεται η δαπάνη του πετρελαίου με κεντρική θέρμανση και με αυτόνομη θέρμανση;

    Πως κατανέμεται η δαπάνη του πετρελαίου με κεντρική θέρμανση και με αυτόνομη θέρμανση;

     

    Ο τρόπος καταμερισμού των δαπανών κεντρικής θέρμανσης έχει καθοριστεί από την τεχνική οδηγία του ΤΟΤΕΕ Αρ. 2427/1983 η οποία θεσπίστηκε με το από 7/11/85 Π.Δ. (ΦΕΚ 63/ Τεύχος Δ’)
    Από τις δαπάνες θέρμανσης αυτές πού αφορούν την συντήρηση ή την επισκευή του συστήματος θέρμανσης, κατανέμονται ανάλογα με τα χιλιοστά (ποσοστό) του κάθε διαμερίσματος στην κατηγορία θέρμανσης. Τα χιλιοστά αυτά είναι ανάλογα τον όγκο του κάθε διαμερίσματος.Σήμερα οι μηχανικοί για τον καθορισμό των χιλιοστών αυτών λαμβάνουν υπ’ όψη τους όχι μόνο τον όγκο αλλά και τις θερμικές απώλειες κάθε διαμερίσματος λόγω ανοιγμάτων, εξωτερικών επιφανειών, τύπου μόνωσης και άλλων παραμέτρων.Όσον αφορά την δαπάνη πετρελαίου, αυτή κατανέμεται ανάλογα με τον τύπο θέρμανσης κάθε πολυκατοικίας:

    Πολυκατοικίες χωρίς αυτόνομη θέρμανση

    Στις πολυκατοικίες με θέρμανση αυτού του τύπου η δαπάνη πετρελαίου θέρμανσης κατανέμεται όπως και η δαπάνες επισκευών

    Διαιρούμε το ποσό που θέλουμε να κατανείμουμε με το άθροισμα των χιλιοστών όλων των διαμερισμάτων και πολλαπλασιάζουμε το πηλίκο με τα χιλιοστά κάθε διαμερίσματος για να υπολογίσουμε την συμμετοχή του.

    Πολυκατοικίες ΜΕ αυτονομία θέρμανσης

    Ένα ποσοστό του καταναλωθέντος πετρελαίου (το οποίο καθορίζεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας) κατανέμεται ανάλογα με τον όγκο της κάθε ιδιοκτησίας. Το υπόλοιπο κατανέμεται ανάλογα με τον όγκο του διαμερίσματος σε συνάρτηση με τοις ώρες χρήσεως της θέρμανσης από το αντίστοιχο διαμέρισμα.

    Αυτονομία θέρμανσης με υπολογισμό των θερμικών απωλειών

    Στην περίπτωση αυτή οι δαπάνες πού αφορούν την κατανάλωση πετρελαίου κατανέμονται με βάση την μελέτη του Μηχανολόγου Μηχανικού πού έχει σχεδιάσει το σύστημα κεντρικής θέρμανσης της πολυκατοικίας. Ο Μηχανικός έχει υπολογίσει στην μελέτη του τις σχετικές μεταβλητές ei-συντελεστής επιβάρυνσης κάθε διαμερίσματος, fi- συντελεστής παραμένουσας επιβάρυνσης διαμερίσματος σε συνάρτηση με τον χρόνο που κάθε ιδιοκτησία χρησιμοποιεί την θέρμανση.

    Δείτε και σχετικές αναφορές στο στο παρακάτω σύνδεσμο

    Κατανομή δαπανών πετρελαίου Θέρμανσης

  • Πως πρέπει να κατανέμεται η δαπάνη για την εκκένωση βόθρου;

    Πως πρέπει να κατανέμεται η δαπάνη για την εκκένωση βόθρου;

    Στις περιοχές που δεν υπάρχει κεντρική αποχέτευση, κάθε πολυκατοικία έχει τον δικό της βόθρο. Με την πάροδο του χρόνου θα πρέπει να γίνεται μια τακτική εκκένωση βόθρου.Μία ακόμα δαπάνη θα πρέπει να προστεθεί και να μοιραστεί στους ενοίκους. Δεν υπάρχει νομοθετημένη μέθοδος για τον καταμερισμό της δαπάνης. Θα μπορούσαμε να πούμε ότι ο πιο δίκαιος καταμερισμός θα πρέπει να γίνεται με βάση την κατανάλωση νερού, αφού ο βόθρος αποτελεί τον τελικό αποδέκτη του νερού που καταναλώνουμε. Αλλά αυτό τις περισσότερες φορές είναι αδύνατο και επιφέρει πολλές γκρίνιες. Επίσης θα πρέπει να ελέγχθούν οι υδρομετρητές και να γίνει αναλογία βάσει κατανάλωσης. Αν αυτό δε μπορει να συμφωνηθεί, τότε ο πιο έυκολος τρόπος είναι να γίνει βάσει χιλιοστών για τις κοινόχρηστες δαπάνες.

  • Πυρασφάλιση πολυκατοικίας

    Όταν αυτή προβλέπεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας είναι υποχρεωτική.

  • Ποιες δαπάνες αφορούν τον ενοικιαστή και ποιες αναλογούν στον ιδιοκτήτη;

    Όπως είναι κατανοητό, ο ένοικος δε είναι υπεύθυνος γοα την αποπληρωμή όλων των δαπανών όπως επίσης και ο ιδιοκτήτης όταν νοικιάζει το διαμέρισμα δεν είναι υπεύθυνος για κάποιες δαπάνες.

    Αυτό βεβαίως δεν είναι υποχρέωση του διαχειριστή της πολυκατοικίας να τις ορίσει αφού σε κάθε μισθωτήριο συμφωνητικό μεταξύ του ενοικιαστή και ιδιοκτήτη μπορεί να υπάρχουν διάφοροι όροι, οι οποίοι δεν αφορούν τη διαχείριση. Υπόχρεος πάντως για τη πληρωμή όλων των δαπανών της ιδιοκτησίας τυπικά είναι ο ιδιοκτήτης. Συνήθως όμως οι ιδιοκτήτες με το μισθωτήριο συμβόλαιο, συμφωνούν με τους ενοικιαστές ότι ένα μέρος των δαπανών θα πληρώνονται από τους δεύτερους. Σε κάθε περίπτωση όμως αυτό είναι ένα θέμα που οφείλουν να επιλύουν μεταξύ τους οι ιδιοκτήτες με τους ενοικιαστές. Ο διαχειριστής δεν έχει λόγο στις ιδιωτικές αυτές συμφωνίες, όπως δεν έχει λόγο και στους υπόλοιπους όρους της μίσθωσης των διαιρεμένων ιδιοκτησιών.

    Στη πράξη τώρα, στις περισσότερες περιπτώσεις ακολουθείται η εξής τακτική:
    Ο ενοικιαστής εξοφλεί τα κοινόχρηστα στον διαχειριστή, και αν αυτά περιλαμβάνουν κάποιες δαπάνες οι οποίες κατά την συμφωνία πού έχει γίνει αφορούν τον ιδιοκτήτη, αυτές αφαιρούνται από το επόμενο ενοίκιο όταν αυτό καταβληθεί. Οι δαπάνες που συνήθως συμφωνείται ότι βαρύνουν τον ενοικιαστή είναι οι δαπάνες πού προκύπτουν σε τακτική βάση, δηλ κάθε μήνα, τρίμηνο κ.λ.π. Οι λοιπές δαπάνες δηλαδή οι έκτακτες, οι οποίες συνήθως είναι επισκευές παγίων στοιχείων του κτηρίου, αφορούν τον ιδιοκτήτη. Το παραπάνω δεν αποτελεί κανόνα και βρίσκουμε κάποιες εξαιρέσεις.

  • Τι γίνεται σε περίπτωση που κάποιος αρνείται να πληρώσει τις κοινόχρηστες δαπάνες;

    Η δυσκολία στα καθήκοντα του διαχειριστή είναι η είσπραξη των κοινοχρήστων. Ο διαχειριστής πρέπει να φροντίζει οι χρεώσεις να είναι διαφανείς και πάντα να μπορούν αν αιτιολογηθούν.

    Κάθε απορία θα πρέπει να επιλύεται άμεσα με το διαχειριστή να έχει τις καθαρές απαντήσεις για τις δαπάνες και στοιχεία που να αποδεικνύουν τα λεγόμενα του. Η κατανομή των δαπανών πρέπει να γίνεται όσο είναι δυνατόν ισορροπημένα με τους μήνες να μην έχουνε τεράστιες αποκλίσεις μεταξύ τους. Έτσι ο ένοικος-διαχειριστης θα μπορεί να υπολογίζει περίπου τις μηνιαίες δαπάνες κοινοχρήστων χωρίς να παρουσιάζονται τεράστιες αποκλίσεις. Ένα άλλο στοιχείο που θα πρέπει να έχει ο διαχειριστής είναι τυπική και συνεπής είσπραξη των κοινοχρήστων. Είναι επιτακτική η ανάγκη για άμεση είσπραξη αφού όσο η οφειλή συσσωρεύεται, τόσο δυσκολότερη είναι ή είσπραξή της.

    Η άρνηση στην εξόφληση της οφειλής, αναγκάζει τον διαχειριστή να παραπέμψει τον ένοικο-διαχειριστή στην συνέλευση των συνιδιοκτητών και να αφήσει αυτήν να αποφασίσει για τις περαιτέρω ενέργειες, οι οποίες ενίοτε φτάνουν και στα δικαστήρια. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης που δυστροπεί καλείται να εξοφλήσει το ποσό προσαυξημένο με τα έξοδα είσπραξης του, τους τόκους υπερημερίας και την ποινική ρήτρα αν προβλέπεται τέτοια από τον κανονισμό.

    Δείτε και σχετικές αναφορές στο παρακάτω σύνδεσμο

    Μετακόμιση ενοικιαστή χωρίς εξόφληση κοινοχρήστων. Τι γίνεται;

    Τι γίνεται αν κάποιος αρνηθεί να πληρώσει τα κοινόχρηστα;

    και εδώ για παρόμοια περίπτωση απο τη πλευρά του διαχειριστή

    Άρνηση παράδοσης κοινοχρήστων ή άρνηση δικαιολογησης δαπανών

  • Τι ισχύει κατά την αποχώρηση του ενοικου και πως θα πρέπει να γίνεται ο έλεγχος για υπάρχουσες οφειλές;

    Υπόχρεος έναντι της συνιδιοκτησίας του κτηρίου για οποιεσδήποτε οφειλές ενός διαμερίσματος είναι πάντα ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος. Γι΄ αυτό λοιπόν τα οφειλόμενα κοινόχρηστα της περίπτωσης αυτή πρέπει να κληθεί να πληρώσει ο ιδιοκτήτης.

    Γι’ αυτό λοιπόν καλό είναι πριν την αναχώρηση ενός ενοικιαστή ο ίδιος σε συμφωνία με τον ιδιοκτήτη πρέπει να ζητηθεί έγγραφη εκκαθάριση από τον διαχειριστή της πολυκατοικίας (όπως και από ΔΕΗ κ.λ.π) για να αποφευχθούν προβλήματα.

    Δείτε σχετικές αναφορές παρακάτω

    Μετακόμιση ενοικιαστή χωρίς εξόφληση κοινοχρήστων. Τι γίνεται;

  • Μπορώ να τοποθετήσω συστήματα παρακολούθησης στην πολυκατοικία και εαν ναι, σε ποιά σημεία;

    Βάση νομοθετικής ρύθμισης της Αρχής Προστασίας Προσωπικών Δεδομένων, είναι δυνατή η τοποθέτηση καμερών σε κάποιους χώρους της πολυκατοικίας. Πιο συγκεκριμένα, η αρμόδια αρχή έχει ορίσει τις συνθήκες κάτω απο τις οποίες μπορεί να γίνει τοποθέτηση καμερών στις πολυκατοικίες και είναι οι εξής:

    Άρθρο 15

    Συγκροτήματα κατοικιών ή γραφείων

    1. Η εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης σε συγκροτήματα κατοικιών ή γραφείων για την ασφάλεια των κοινόχρηστων χώρων και των προσώπων που κυκλοφορούν σε αυτούς μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο με απόφαση του οργάνου που είναι αρμόδιο για τη διαχείριση του συγκροτήματος (π.χ. της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας) σύμφωνα με τις ειδικές διατάξεις του οικείου Κανονισμού. Αν η εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης δεν
    προβλέπεται στον Κανονισμό, απαιτείται συναπόφαση των δύο τρίτων των ενοίκων της πολυκατοικίας ή του κτιρίου που λαμβάνεται με πρωτοβουλία του διαχειριστή. Για την ψηφοφορία σε κάθε ένοικο αντιστοιχεί μία ψήφος. Στην απόφαση πρέπει να ορίζονται οι χώροι που θα επιτηρούνται και το ή τα φυσικά πρόσωπα που μπορούν να έχουν πρόσβαση στη μονάδα ελέγχου του συστήματος. (π.χ. ο διαχειριστής της πολυκατοικίας).

    2. Υπεύθυνος επεξεργασίας του συστήματος βιντεοεπιτήρησης είναι η Γενική Συνέλευση του15 συγκροτήματος.

    3. Οι κάμερες του συστήματος βιντεοεπιτήρησης δεν επιτρέπεται να ελέγχουν την πρόσβαση στα κατ’ ιδίαν διαμερίσματα. Η μονάδα ελέγχου δεν επιτρέπεται να βρίσκεται σε διαμέρισμα, αλλά πρέπει να εγκαθίσταται σε κοινόχρηστο χώρο με ελεγχόμενη πρόσβαση (π.χ. κοινόχρηστη αποθήκη), εκτός αν η
    επεξεργασία πραγματοποιείται από εξουσιοδοτημένο προσωπικό ασφαλείας (π.χ. εταιρεία ασφαλείας ως εκτελούσα την επεξεργασία). Τα δεδομένα διατηρούνται το πολύ έως σαράντα οκτώ (48) ώρες. Η χρήση οθόνης σε συνεχή λειτουργία απαγορεύεται σε περίπτωση που δεν υπάρχει παρακολούθηση σε πραγματικό χρόνο από προσωπικό ασφαλείας.Δεν επιτρέπεται μετάδοση σήματος εικόνας στα κατ’ ιδίαν διαμερίσματα.

    4. Η εγκατάσταση κάμερας από μεμονωμένο ιδιοκτήτη ή ένοικο σε κοινόχρηστο χώρο στάθμευσης της πολυκατοικίας ή του κτιρίου για την επιτήρηση προσωπικού οχήματος, επιτρέπεται υπό τις εξής προϋποθέσεις:
    α) Να προβλέπεται στον Κανονισμό της πολυκατοικίας ή να υπάρχει συναπόφαση των ενοίκων που λαμβάνεται κατά τα οριζόμενα στην παράγραφο 1 του παρόντος άρθρου.
    β) Να μην υπάρχει σύστημα βιντεοεπιτήρησης στους χώρους στάθμευσης εγκατεστημένο για λογαριασμό της πολυκατοικίας.
    γ) Η κάμερα να εστιάζει μόνο στο επιτηρούμενο όχημα.
    δ) Ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης ή ένοικος να τοποθετήσει με δικά του έξοδα σχετική ευδιάκριτη ενημερωτική πινακίδα σε εμφανές σημείο του χώρου στάθμευσης.

  • Αν κάποιος ιδιοκτήτης πουλήσει το διαμέρισμά του, τότε τι γίνεται με το αποθεματικό;

    Σε περίπτωση που κάποιος ιδιοκτήτης πουλήσει το διαμέρισμά του, τότε έχει δικαίωμα να ζητήσει το μερίδιο που αντιστοιχεί σε αυτόν στο διαμέρισμά του. Ο καινούριος ιδιοκτήτης θα πρέπει να βάλει το μερίδιο που αντιστοιχεί στο διαμέρισμά του στο αποθεματικό της πολυκατοικίας. Πολλές φορές αυτό το θέμα δε τίθεται μιας και πρώην και νυν ιδιοκτήτης μπορούν να κάνουν τους μεταξύ τους διακανονισμούς. Τυπικά θα πρέπει να παραλάβει το μερίδιο του και ο καινούριος ιδιοκτήτης να καλύψει τη θέση του.

  • Μπορούμε να δηλώσουμε τις δαπάνες της πολυκατοικίας που μας αναλογούν στην φορολογική μας δήλωση;

    Μπορούμε να δηλώσουμε τις δαπάνες της πολυκατοικίας που μας αναλογούν στην φορολογική μας δήλωση;

    Η δήλωση των δαπανών που αναλογούν στο διαμερίσμά μας μπορεί να γίνει στη φορολογική μας δήλωση. Αυτό διασφαλίζεται βάσει του νόμου 3842/2010 για τη διαμόρφωση του αφορολόγητου ποσού. Στις δαπάνες αυτές περιλαμβάνονται όλες οι δαπάνες αγοράς υλικών και καυσίμων(πετρέλαιο θέρμανσης και φυσικό αέριο). Σε αυτές τις δαπάνες έρχονται να προστεθούν και τα έξοδα παροχής υπηρεσιών που αφορούν τους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας. Φυσικά σε αυτές τις δαπάνες δε περιλαμβάνονται οι δαπάνες της ΔΕΗ και του ΕΥΔΑΠ.

    Η διαδικασία που θα πρέπει να ακολουθηθεί από το διαχειριστή της κάθε πολυκατοικίας είναι η εξής:

    Η συμμετοχή του κάθε ένοικου και ιδιοκτήτη στις δαπάνες θα γίνει με την έκδοση ετήσιας συγκεντρωτικής κατάστασης δαπανών στην οποία θα πρέπει να σημειώνονται με τρόπο σαφή και αναλυτικό τα στοιχεία απο τα παραστατικά(όνομα προμηθευτή, ΑΦΜ, ημερομηνία Παραστατικού, ποσό κτλ.) καθώς και να υπολογισθεί η συμμετοχή του κάθε ένοικου και ιδιοκτήτη. Για να είναι εφικτός ο υπολογισμός, θα πρέπει να υπολογισθεί το ποσό βάσει των συνθηκών με τις οποίες εκδίδονται τα κοινόχρηστά σας. Δηλαδή σε κάποιες δαπάνες που υπολογίζονται απο τα χιλιοστά κοινοχρήστων, θα πρέπει να λάβεται υπόψη σας αυτά τα χιλιοστά. Το ίδιο συμβαίνει και για τη θέρμανση. Η εταιρεία μας παρέχει υπηρεσίες ετήσιου υπολογισμού δαπανών στους πελάτες της.

    *Σε κάθε περιπτωση θα πρέπει να διατηρείται τις ειδοποιήσεις σας επειδή ο συνολικός ετήσιος υπολογισμός εξαρτάται από αλλαγές και συμφωνίες που μπορεί να προκύψουν μεταξύ των ενοίκων και ιδιοκτητών. Ο συνολικός ετήσιος υπολογισμός επομένως μπορεί να είναι διαφορετικός από τα δηλωμένα χιλιοστά.

  • Πως πρέπει να κατανέμονται τα ποσά των κοινόχρηστων δαπανών;

    Εάν η οικοδομή έχει κανονισμό τότε ελέγχουμε τον κανονισμό. Εάν όχι, τότε βάσει νόμου 3741/29 όλες οι κοινόχρηστες δαπάνες (πετρέλαιο, καθαρίσμός, ανελκυστήρας, ΔΕΗ, ΔΕΑ) κατανέμονται σύμφωνα με τα τετραγωνικά μέτρα του κάθε διαμερίσματος.Παρ’ολα αυτά ο νόμος αυτός μπορεί να παραβλεφθεί στην περίπτωση που υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών της οικοδομής.

  • Στην οικοδομή όπου κατοικώ χρειάζεται να γίνει μία έκτακτη εργασία (π.χ. βάψιμο του κλιμακοστασίου). Ωστόσο ένας ένοικος διαφωνεί και αρνείται να πληρώσει. Τι μπορεί να γίνει σε αυτή την περίπτωση;

    Εάν η οικοδομή έχει κανονισμό τότε ακολουθούμε ότι αναφέρεται στον κανονισμό. Εάν όχι, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/29 για οποιαδήποτε εργασία / δαπάνη θα πρέπει να υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών. Εάν έστω και ένας διαφωνεί η εργασία δεν μπορεί να γίνει.

    Δείτε το σχετικό σύνδεσμο

    Τι γίνεται αν κάποιος αρνηθεί να πληρώσει τα κοινόχρηστα;

    Τι γίνεται σε περίπτωση που κάποιος αρνείται να πληρώσει τις κοινόχρηστες δαπάνες;

  • Μπορεί ένα διαμέρισμα να μην κάνει χρήση π.χ. του Ανελκυστήρα και να μην συμμετέχει στην αντίστοιχη δαπάνη;

    Όχι. Η συμμετοχή είναι υποχρεωτική.

  • Ο ένοικος ενός διαμερίσματος δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα του δημιουργώντας έτσι πρόβλημα στη λειτουργία της οικοδομής. Τι μπορεί να γίνει σε αυτή την περίπτωση;

    Εάν ο ένοικος αυτός είναι ενοικιαστής τότε θα πρέπει να απευθυνθείτε στον ιδιοκτήτη ο οποίος και είναι υπεύθυνος για το διαμέρισμα.

    Διαφορετικά, η μόνη λύση είναι να διεκδικήσετε τα χρήματα δικαστικά. Μέχρι όμως να γίνει το δικαστήριο θα πρέπει το διαμέρισμα αυτό να μπαίνει κανονικά στα κοινόχρηστα, και το ποσό που του αναλογεί να εισπράτεται από τα υπόλοιπα διαμερίσματα.

    {googleads}

    Έχουμε αναφερθεί ξανά σε αυτό:

    Τι γίνεται αν κάποιος αρνηθεί να πληρώσει τα κοινόχρηστα;

    Τι γίνεται σε περίπτωση που κάποιος αρνείται να πληρώσει τις κοινόχρηστες δαπάνες;

  • Η οικοδομή μας έχει κεντρική θέρμανση με ατομικούς ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές σε κάθε διαμέρισμα. Εάν ένα διαμέρισμα είναι κενό ή δεν ανάβει καθόλου τη θέρμανση, σημαίνει ότι δεν επιβαρύνεται καθόλου στο ποσό του πετρελαίου;

    Όχι. Ανεξάρτητα από το αν χρησιμοποιεί τη θέρμανση ή όχι, το κάθε διαμέρισμα επιβαρύνεται με το πάγιο, το οποίο προκύπτει απο τους συντελεστές θέρμανσης του διαμερίσματος που αναφέρονται στη μελέτη κατανομής δαπανών κεντρικής θέρμανσης της οικοδομής.

     

    Διαβάστε αναλυτικά για το πάγιο παρακάτω

    Κατανομή δαπανών πετρελαίου Θέρμανσης

    Πάγιο Θέρμανσης

  • Πως γίνεται η Συγκέντρωση αποθεματικού και τι προβλέπεται;

    Η τυχόν υποχρέωση συγκέντρωσής τους καθώς και το ύψος αυτού ορίζονται συνήθως από τον Κανονισμό της πολυκατοικίας.

    Είναι δυνατόν ωστόσο οι ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, με απόφαση γενικής συνέλευσης να αποφασίσουν την αύξησή του (όχι όμως και την κατάργησή του)

    Δείτε σχετικά εδώ

    Αν κάποιος ιδιοκτήτης πουλήσει το διαμέρισμά του, τότε τι γίνεται με το αποθεματικό;

    Τι είναι και πως συλλέγεται το αποθεματικό της πολυκατοικίας;

    Τι είναι το αποθεματικό της πολυκατοικίας;

  • Διαφορά κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων

    Κοινόχρηστοι είναι οι χώροι που ανήκουν σε όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας και στους οποίους επιτρέπεται η πρόσβαση επίσης από όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας. Κοινόκτητοι είναι οι χώροι, οι οποίοι ανήκουν μεν (τυπικά) σε όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, πλην όμως η χρήση τους απονέμεται συνήθως σε έναν εξ αυτών. (π.χ. ιδιόχρηστοι κήποι, αποκλειστικού χρήση ταράτσας ή δώματος κλπ.). Στις συστάσεις οριζοντίου/καθέτου ιδιοκτησίας – κανονισμούς αναφέρονται ειδικά πάντα ποιοι είναι οι κοινόχρηστοι χώροι και ποιοι είναι οι κοινόκτητοι χώροι της πολυκατοικίας.

  • Ασφάλιση αστικής ευθύνης πολυκατοικίας

    Ασφάλιση αστικής ευθύνης πολυκατοικίας

    {googleads}

    Όταν αυτή προβλέπεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας είναι υποχρεωτική.

  • Αγωγή διαχειριστή κατά συνιδιοκτήτη. Με ποια διαδικασία δικάζεται. Τι πρέπει να προσκομίζεται. 6 έγγραφα

    Δικάζεται ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου με τη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών. Έγγραφα που πρέπει απαραιτήτως να προσκομιστούν:

    α) η σύσταση οριζοντίου ή καθέτυου ιδιοκτησίας και ο κανονισμός μεθ’ όλων των τυχόν τροποποιήσεών τους,

    β) πιστοποιητικά μεταγραφής αυτών,

    γ) τους τίτλους ιδιοκτησίας των εναγομένων (για την περίπτωση που δεν θα εμφανιστούν ενώπιον ακροατηρίου) μετά των σχετικών πιστοποιητικών μεταγραφής,

    {googleads}

    δ) το πρακτικό της γενικής συνέλευσης δυνάμει του οποίου ανατέθηκε η διαχείριση της πολυκατοικίας στον ενάγοντα,

    ε) πρακτικό της γενικής συνέλευσης δυνάμει του οποίου εξουσιοδοτείται ο ενάγων – διαχειριστής να στραφεί κατά των εναγομένων δικαστικών για την είσπραξη των εκ κοινοχρήστων ληξιπρόθεσμων οφειλών τους,

    στ) αποδείξεις δαπανών

    Για αναλυτικές πληροφορίες μπορείτε να καλέσετε το νομικό τμήμα της επιχείρησης για να σας αναλάβει τη διαδικασία.

  • Αποκλειστική χρήση τμήματος ταράτσας πολυκατοικίας

    Αποκλειστική χρήση τμήματος ταράτσας πολυκατοικίας

    Είναι δυνατόν από τη σύσταση και τον κανονισμό να απονέμεται σε έναν εκ των συνιδιοκτητών η αποκλειστική χρήση τμήματος της ταράτσας της πολυκατοικίας.

    {googleads}

    Το τμήμα αυτό περιγράφεται συνήθως επ’ ακριβώς στη σύσταση της οροφοκτησίας.

  • Δεσμευτικότητα και ερμηνεία κανονισμού πολυκατοικίας

    Ο κανονισμός της πολυκατοικίας αποτελεί το γενικό καταστατικό χάρτη της οροφοκτησίας και έχει ισχύ νόμου για τους ιδιοκτήτες των οροφοκτησιών.

    Ως εκ τούτου είναι δεσμευτικός για όλους τους συνιδιοκτήτες (νυν και μέλλοντες).

    {googleads}

    Διαβάστε σχετικά εδώ

    Τι είναι ο κανονισμός;

    Ποια είναι η ερμηνεία του καταστατικού και κατα πόσο αποτελεί δέσμευση για τους ιδιοκτήτες

  • Δεσμευτικότητα απόφασης Γενικής Συνέλευσης ως προς τους διαφωνούντες ή μη παραστάντες ιδιοκτήτες

    Απόλυτη δεσμευτικότητα.

  • Είναι δυνατόν να ανατεθεί η διαχείριση σε ένοικο ή κάτοχο κάποιου εκ των διαμερισμάτων;

    Η ανάθεση της διαχείρισης μπορεί να γίνει ακόμα και σε ένοικο, μόνον όταν αυτό αναφέρεται ρητά στο καταστατικό της πολυκατοικίας

  • Τι μπορεί να κάνει ένας ιδιοκτήτης εάν αρνηθεί η διαχείριση να του χορηγήσει αντίγραφα πρακτικών Γ.Σ. ή αποδείξεων κοινοχρήστων δαπανών;

    Τι μπορεί να κάνει ένας ιδιοκτήτης εάν αρνηθεί η διαχείριση να του χορηγήσει αντίγραφα πρακτικών Γ.Σ. ή αποδείξεων κοινοχρήστων δαπανών;

    Μπορεί να προσφύγει ενώπιον αρμοδίου δικαστηρίου και να ζητήσει την επίδειξη των ανωτέρω εγγράφων.

    {googleads}

  • Τι συμβαίνει σε περίπτωση που κάποιος ένοικος πολυκατοικίας οφείλει κοινόχρηστες δαπάνες;

    Ο γενικός κανόνας είναι ότι κύριος υπόχρεος των οφειλών των κοινοχρήστων της πολυκατοικίας είναι ο ιδιοκτήτης του εκάστοτε ακινήτου.

    {googleads}

    Στην συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων, οι διαχειριστές στρέφονται δικαστικώς κατά των ιδιοκτητών για κοινόχρηστα που οφείλουν οι μισθωτές τους. Κατ’ εξαίρεση, μερικοί κανονισμοί πολυκατοικιών παρέχουν στον εκάστοτε διαχειριστή το δικαίωμα να στραφεί κατά του μισθωτή με αγωγή εξώσεως λόγω μη καταβολής κοινοχρήστων αντί του ιδιοκτήτη (πλαγιαστική αγωγή).

  • Απο που καθορίζεται το αποθεματικό και η συγκέντρωση του;

    Η τυχόν υποχρέωση συγκέντρωσής τους καθώς και το ύψος αυτού ορίζονται συνήθως από τον Κανονισμό της πολυκατοικίας.

    {googleads}

    Είναι δυνατόν ωστόσο οι ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, με απόφαση γενικής συνέλευσης να αποφασίσουν την αύξησή του (όχι όμως και την κατάργησή του).

  • Πως ορίζονται οι υπάλληλοι της συνιδιοκτησίας και ποια διαδικασία είναι υπεύθυνη για την πρόσληψη τους;

    {googleads}

    Η πρόσληψη, η απόλυση καθώς και το αντικείμενο των εργασιών των εκάστοτε υπαλλήλων αποτελούν αντικείμενο απόφασης της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας, εκτός εάν ο κανονισμός αναθέτει τέτοιου είδους καθήκοντα στο διαχειριστή της πολυκατοικίας.

  • Εως και δυο κατοικίδια επιτρέπονται δια νόμου

    Μέχρι δύο ζώα συντροφιάς επιτρέπεται να έχουν οι ζωόφιλοι στο διαμέρισμά τους, έστω κι αν απαγορεύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας τους, σύμφωνα με το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης, εφόσον τηρούν κανόνες υγιεινής για τους τετράποδους φίλους τους.

    Προβλέπονται ποινές φυλάκισης ώς 5 χρόνια μη εξαγοράσιμες και πρόστιμα ώς 30.000 ευρώ , σε όποιον κακοποιεί, βασανίζει, ακρωτηριάζει, δηλητηριάζει ή και σκοτώνει ζώα.

    Το νομοσχέδιο για τα ζώα συντροφιάς της τέως υφυπουργού Αγροτικής Ανάπτυξης Μιλένας Αποστολάκη, που εγκρίθηκε χθες από το υπουργικό συμβούλιο, προβλέπει διαδικτυακή Ηλεκτρονική Βάση Σήμανσης και Καταγραφής Ζώων συντροφιάς και των ιδιοκτητών τους. Η σήμανση, μη εξαιρουμένων των ποιμενικών σκύλων, γίνεται με τσιπ στην αριστερή πλευρά του ζώου, εντός δύο μηνών από τη γέννησή του.

    Υποχρεώσεις

    Ειδικότερα ο ιδιοκτήτης οφείλει να:

    *μεριμνά για τις ακαθαρσίες του ζώου του, ειδάλλως θα κληθεί να πληρώσει πρόστιμο ώς 600 ευρώ.

    * δηλώνει απώλεια του ζώου του σε κτηνίατρο εντός 5 ημερών. Αν δεν επιθυμεί άλλο το ζώο συντροφιάς του, οφείλει να το δηλώσει στο δήμο του. (Συστήνονται τριμελείς επιτροπές στους δήμους για αδέσποτα με συμμετοχή ζωοφιλικής οργάνωσης.)

    **προβεί σε στείρωση θηλυκών ζώων, εφόσον δεν μπορεί να διατηρήσει νεογέννητα ή να τα διαθέσει σε άλλους.

    * αποζημιώνει για ζημιές/βλάβες που προκαλεί το ζώο του. Ζώα συντροφιάς με επιθετική συμπεριφορά φέρουν υποχρεωτικά φίμωτρο.

    Το νομοσχέδιο επισιείει αυστηρότατες ποινές για όποιον πραγματοποιεί κυνομαχίες ή άλλου είδους μονομαχίες. Η κλοπή κυνηγετικού σκύλου τιμωρείται με ποινή φυλάκισης ώς 1 χρόνο και πρόστιμο ως 8.000 ευρώ.

    Οχι εκμετάλλευση

    Απαγορεύει ακόμη:

    *εκτροφή και χρησιμοποίηση σκύλων και γατιών για παραγωγή γούνας, δέρματος, κρέατος ή για την παρασκευή φαρμακευτικών ή άλλων ουσιών.

    *χρήση κάθε είδους ζώου, άγριου ή ήμερου, για φωτογραφήσεις ή τσίρκο.

    *πώληση ζώων συντροφιάς ηλικίας μικρότερης των 7 εβδομάδων.

    *μόνιμη παραμονή ζώων σε βεράντες διαμερισμάτων. Η προσωρινή παραμονή τελεί υπό την επιφύλαξη της τήρησης υγιειονομικών και αστυνομικών διατάξεων περί κοινής ησυχίας.

    *διατήρηση ζώων συντροφιάς σε κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας (πιλοτή, ταράτσα, ακάλυπτος, φωταγωγός, κήπος).

    Τα επιβατηγά πλοία προβλέπει να διαθέτουν καθαρά, προστατευόμενα από καιρικές συνθήκες κλουβιά (όχι σιδερένια) για τη μεταφορά μεγάλων ζώων συντροφιάς. Επιτρέπεται η μεταφορά μικρών ζώων σε μέσα μαζικής μεταφοράς και ταξί εφόσον είναι τοποθετημένα σε ειδικό καλάθι και συνοδεύονται.

    Υπεύθυνοι σφαγείων, κρεοπωλείων, νοσοκομείων, στρατοπέδων, κατασκηνώσεων, εστιατορίων κ.ά. υποχρεώνονται να παίρνουν μέτρα για την αποτροπή της πρόσβασης αδέσποτων ζώων σε απορρίμματα των εγκαταστάσεών τους.

    Οι αρμόδιες υπηρεσίες για την καθαριότητα του εθνικού, επαρχιακού και αστικού δικτύου υποχρεώνονται ν’ απομακρύνουν από οδούς και πεζοδρόμια, νεκρά ζώα και να μεριμνούν για την αποτέφρωση ή την υγειονομική ταφή τους.

    πηγή: http://www.enet.gr/?i=news.el.article&id=291061

  • Νόμος για τις κάμερες και είδη παρακολούθησης

    Προσεκτικοί θα πρέπει να είναι όσοι επιθυμούν να τοποθετήσουν είδη καταγραφής και παρακολούθησης στους κοινοχρηστους χώρους των κατοικιών και των γραφείων. Σε μια προσπάθεια να διαφωτίσουμε το τοπίο, σας παραθέτουμε το Αρθρο 15 που τονίζει τις προϋποθέσεις και τις συνθήκες για τη νόμιμη χρήση των μέσων παρακολούθησης.

    Άρθρο 15

    Συγκροτήματα κατοικιών ή γραφείων

     

    1. Η εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης σε συγκροτήματα κατοικιών ή γραφείων για την ασφάλεια των κοινόχρηστων χώρων και των προσώπων που κυκλοφορούν σε αυτούς μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο με απόφαση του οργάνου που είναι αρμόδιο για τη διαχείριση του συγκροτήματος (π.χ. της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας) σύμφωνα με τις ειδικές διατάξεις του οικείου Κανονισμού. Αν η εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης δεν
    προβλέπεται στον Κανονισμό, απαιτείται συναπόφαση των δύο τρίτων των ενοίκων της πολυκατοικίας ή του κτιρίου που λαμβάνεται με πρωτοβουλία του διαχειριστή. Για την ψηφοφορία σε κάθε ένοικο αντιστοιχεί μία ψήφος. Στην απόφαση πρέπει να ορίζονται οι χώροι που θα επιτηρούνται και το ή τα φυσικά πρόσωπα που μπορούν να έχουν πρόσβαση στη μονάδα ελέγχου του συστήματος. (π.χ. ο διαχειριστής της πολυκατοικίας).

    2. Υπεύθυνος επεξεργασίας του συστήματος βιντεοεπιτήρησης είναι η Γενική Συνέλευση του15 συγκροτήματος.

    3. Οι κάμερες του συστήματος βιντεοεπιτήρησης δεν επιτρέπεται να ελέγχουν την πρόσβαση στα κατ’ ιδίαν διαμερίσματα. Η μονάδα ελέγχου δεν επιτρέπεται να βρίσκεται σε διαμέρισμα, αλλά πρέπει να εγκαθίσταται σε κοινόχρηστο χώρο με ελεγχόμενη πρόσβαση (π.χ. κοινόχρηστη αποθήκη), εκτός αν η
    επεξεργασία πραγματοποιείται από εξουσιοδοτημένο προσωπικό ασφαλείας (π.χ. εταιρεία ασφαλείας ως εκτελούσα την επεξεργασία). Τα δεδομένα διατηρούνται το πολύ έως σαράντα οκτώ (48) ώρες. Η χρήση οθόνης σε συνεχή λειτουργία απαγορεύεται σε περίπτωση που δεν υπάρχει παρακολούθηση σε πραγματικό χρόνο από προσωπικό ασφαλείας.Δεν επιτρέπεται μετάδοση σήματος εικόνας στα κατ’ ιδίαν διαμερίσματα.

    4. Η εγκατάσταση κάμερας από μεμονωμένο ιδιοκτήτη ή ένοικο σε κοινόχρηστο χώρο στάθμευσης της πολυκατοικίας ή του κτιρίου για την επιτήρηση προσωπικού οχήματος,  επιτρέπεται υπό τις εξής προϋποθέσεις:
    α) Να προβλέπεται στον Κανονισμό της πολυκατοικίας ή να υπάρχει συναπόφαση των ενοίκων που λαμβάνεται κατά τα οριζόμενα στην παράγραφο 1 του παρόντος άρθρου.
    β) Να μην υπάρχει σύστημα βιντεοεπιτήρησης στους χώρους στάθμευσης εγκατεστημένο για λογαριασμό της πολυκατοικίας.
    γ) Η κάμερα να εστιάζει μόνο στο επιτηρούμενο όχημα.
    δ) Ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης ή ένοικος να τοποθετήσει με δικά του έξοδα σχετική ευδιάκριτη ενημερωτική πινακίδα σε εμφανές σημείο του χώρου στάθμευσης.

  • Άρθρο 19: Κατασκευές πάνω από το κτίριο

    1. Όλες οι κατασκευές πάνω από το κτίριο πρέπει να αποτελούν ένα ενιαίο αισθητικό σύνολο, μπορεί να συνδέονται ή να περιφράσσονται με ελαφρά ή διάτρητα στοιχεία και οι θέσεις τους αποτυπώνονται υποχρεωτικά στις μελέτες που συνοδεύουν την άδεια δόμησης.

    2. Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και μέσα στο ιδεατό στερεό επιτρέπονται:

    α) Σε νέα και υφιστάμενα κτίρια, χώροι κύριας χρήσης αποκλειστικής ή κοινόχρηστης, μέγιστης επιφάνειας 35 τ.μ., με προϋπόθεση τη δημιουργία φυτεμένου δώματος που καλύπτει το 80% της συνολικής επιφάνειας του δώματος και με αναλογία ένα (1) τ.μ. χώρου ανά πέντε (5) τ.μ. φύτευσης.

    β) Καπνοδόχοι, αγωγοί αερισμού, καπνοσυλλέκτες, εγκαταστάσεις ηλιακών συστημάτων με τοποθέτηση του δοχείου σε άμεση επαφή με την άνω στάθμη του δώματος και τοποθέτηση του συλλέκτη πάνω από αυτό, πύργοι ψύξης και δοχεία διαστολής, θέρμανσης ή κλιματισμού και αντλίες θερμότητας.

    γ) Απολήξεις κλιμακοστασίων με στάση ανελκυστήρα στο δώμα και φρεάτων ανελκυστήρων με τις ελάχιστες αναγκαίες διαστάσεις και μέγιστο εξωτερικό ύψος 3,80μ., από την τελικά διαμορφωμένη επιφάνεια του τελευταίου ορόφου του κτιρίου μετά την εξάντληση του συντελεστή δόμησης του οικοπέδου, εφόσον εγκαθίσταται φυτεμένο δώμα ή σύστημα παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας από ανανεώσιμες πηγές ενέργειας.

    Πάνω στις απολήξεις αυτές απαγορεύεται η τοποθέτηση οποιασδήποτε κατασκευής ή εγκατάστασης.

    γ) Στηθαία, κιγκλιδώματα ασφαλείας, ασκεπείς πισίνες, διακοσμητικά χωροδικτυώματα μέγιστου ύψους 3,50 μ., μόνιμες γλάστρες φυτών και γενικά εγκαταστάσεις για τη δημιουργία κήπων με τον εξοπλισμό τους, που κατασκευάζονται σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις.

    δ) Κατασκευές για τη στήριξη των φυτών, πέργκολες που μπορούν να επικαλύπτονται από ελαφρά εύκαμπτα υλικά ή κινητά συστήματα, καλαμωτές κλπ.

    ε) Στέγες. Σε κάθε περίπτωση απαγορεύονται κατασκευές που δημιουργούν κατακόρυφα ανοίγματα και διαφοροποιούν την ενιαία κλίση και στερεομετρία της στέγης.

    3. Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και το ιδεατό στερεό επιτρέπεται η τοποθέτηση αλεξικέραυνου και κεραίας αναμετάδοσης ηλεκτρονικού σήματος.

    4. Κοινόχρηστη αίθουσα για τις κοινωνικές λειτουργίες των ενοίκων όπως ορίζεται στο εδάφιο κη της παραγράφου 6 του άρθρου 11.

  • Νέος οικοδομικός Κανονισμός- Σχέδιο Νόμου Άρθρο 19: Κατασκευές πάνω από το κτίριο

    Σε αυτό το σημείο μπορείτε να ανοίξετε και να κατεβάσετε το νέο οικοδομικό κανονισμό-σχέδιο νόμου που αναφέρει ρητώς τι επιτρέπεται και τι όχι σχετικά με την οικοδόμηση, εγκατάσταση, αλλαγή, ανανέωση, κατεδάφιση. ΤΟ νέο κανονισμό μπορείτε να βρείτε εδώ

  • Νομική Κάλυψη

    Το γραφείο μας είναι σε θέση να καλύψει νομικά τα θέματα που αφορούν τη νομοθεσία πολυκατοικιών και κτιρίων. Οι συνεργάτες μας δικηγόροι μπορούν να αναλάβουν τις υποθέσεις σας και να σας δώσουν λύσεις. Για συμβουλευτική παρακαλώ επικοινωνήστε στα παρακάτω τηλέφωνα. Να σημειωθεί πως η δικηγόρος ειδικεύεται επίσης σε θέματα υπερχρεωμένων νοικοκυριών.

     

    Δικηγόρος : Αλεξάνδρα Κατσακιώρη

    τηλέφωνο επικοινωνίας: 2641025812

    κινητό : 6974092206

    email: alexandra.katsakiori@gmail.com

  • διατήρηση κατοικιδίων ζώων σε πολυκατοικίες

    Το άρθρο 17 της, με αριθμό Υ1β/2000/1995 Υπουργικής Απόφασης “Περί όρων ιδρύσεως και λειτουργίας πτηνο-κτηνοτροφικών εγκαταστάσεων” προβλέπει κατά λέξη τα εξής για την διατήρηση κατοικίδιων ζώων και πτηνών στις μονοκατοικίες και πολυκατοικίες:

    Επιτρέπεται η διατήρηση σε κάθε κατοικία μόνο ενός σκύλου και μίας γάτας ή δύο σκύλων ή δύο γατών. Προκειμένου για πολυκατοικίες (αποτελούμενες από δύο διαμερίσματα και άνω) επιτρέπεται επίσης η διατήρηση ενός σκύλου και μίας γάτας ή δύο σκύλων ή δύο γατών σε κάθε διαμέρισμα αυτών, ακόμα και εκεί που ο κανονισμός της πολυκατοικίας απαγορεύει τη διατήρηση τέτοιων ζώων, με την προϋπόθεση ότι τα ζώα αυτά θα διατηρούνται στο ίδιο διαμέρισμα όπου διαμένει ο ιδιοκτήτης, και δεν θα παραμένουν μόνιμα στις βεράντες του διαμερίσματος.

    Απαγορεύεται ρητά η διατήρηση των κατοικίδιων ζώων στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας (πυλωτή, ταράτσα, βεράντες, ακάλυπτους χώρους κλπ) όπως επίσης και σε αυλή ταράτσα, βεράντες, και λοιπούς ανοικτούς χώρους μονοκατοικιών. Επίσης απαγορεύεται απολύτως η παρουσία και διατήρηση κατοικίδιων ζώων, στα δημόσια κέντρα, και καταστήματα (εμπορικά κλπ) κατά τις ώρες λειτουργίας αυτών.

    Οι κάτοχοι των διατηρούμενων σύμφωνα με τα παραπάνω, κατοικίδιων ζώων οφείλουν να φροντίζουν για τον τακτικό εμβολιασμό τούτων και να παίρνουν όλα τα απαραίτητα μέτρα για την τήρηση καθαριότητας στο περιβάλλον τους και την αποφυγή προκλήσεων θορύβων ή άλλων ενοχλήσεων σε βάρος των περίοικων ή των ενοίκων την πολυκατοικίας κατά περίπτωση.

    Επιτρέπεται η διατήρηση ωδικών και παραδείσιων πτηνών σε κατοικίες, ή διαμερίσματα πολυκατοικιών, ακόμα και εκεί όπου ο κανονισμός της πολυκατοικίας απαγορεύει την διατήρηση τέτοιων πτηνών, με την προϋπόθεση ότι δεν θα δημιουργούνται προβλήματα κοινής ησυχίας ή άλλες ενοχλήσεις στους περίοικους ή τους ενοίκους της πολυκατοικίας, και ότι τα πτηνά αυτά δεν θα διατηρούνται στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας.

    Οι ιδιοκτήτες των ζώων ή πτηνών που δεν τηρούν τις προϋποθέσεις στις προηγούμενες παραγράφους του παρόντος άρθρου, τιμωρούνται για μεν τα προβλήματα κοινής ησυχίας και οχλήσεως των περίοικων από τους θορύβους που προκαλούνται καθ’ οποιονδήποτε τρόπο από τα κατοικίδια ζώα ή πτηνά σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 417 και 459 του Ποινικού κώδικα, για δε τις λοιπές παραβάσεις σύμφωνα με το άρθρο 23 της παρούσας.

    Πέρα από τις ανωτέρω κυρώσεις η Υγειονομική υπηρεσία μπορεί να ζητήσει την απομάκρυνση των ζώων ή των πτηνών η οποία θα γίνεται σε συνεργασία με τον οικείο ΟΤΑ και κατόπιν εγγράφου παραγγελίας του αρμόδιου εισαγγελέα.

    Στις περιπτώσεις αυτές τα ζώα ή τα πτηνά θα παραδίδονται οπωσδήποτε σε φιλοζωικά σωματεία ή συλλόγους με ευθύνη του ιδιοκτήτη αυτών και σύμφωνα με τις ισχύουσες ειδικές διατάξεις του υπουργείου Γεωργίας.

     

    Πολλές φορές μπορούν οι άλλοι ένοικοι να ισχυριστούν καταπάτηση των δικαιωμάτων τους όσο αφορά την καθαριότητα και τις οσμές. Σε πρόσφατη καταγγελία στο υγειονομικό, έγινε έλεγχος σε διαμέρισμα που είχε οσμές και δε τηρούνταν τα προβλεπομενα. Έγινε αναφορά και οι ιδιοκτήτες είναι αναγκασμένοι να μεταφέρουν τα κατοικίδια εκτός πολυκατοικίας

  • Συντελεστές επιβάρυνσης του διαμερίσματος εi και fi

    Συντελεστής επιβάρυνσης εi μιας ιδιοκτησίας i ορίζεται ο λόγος της αναλογούσης θερμικής απώλειας Qi προς το άθροισμα των θερμικών απωλειών του κτιρίου ΣQi και αποτελεί τον βασικό συντελεστή με βάση τον οποίο επιμερίζονται οι δαπάνες κεντρικής θέρμανσης.

    Συντελεστής παραμένουσας επιβάρυνσης fλ της ιδιοκτησίας λ ορίζεται ο λόγος Qλ΄/Qλ δηλαδή ο λόγος της θερμότητας που δέχεται όταν (η ιδιοκτησία) είναι κλειστή προς την θερμότητα που δέχεται υπό κανονική λειτουργία. Ο υπολογισμός του συντελεστή αυτού γίνεται κατά προσέγγιση (κατόπιν προτάσεως της επιτροπής που γνωμοδότησε για την ΤΟΤΕΕ 2427/83) βάση διαφόρων άλλων συντελεστών όπως της διέλευσης σωληνώσεων, της θερμομόνωσης, του εμβαδού, της παράπλευρης επιφάνειας κ.α. οι οποίοι εξάρτιουνται από τα αρχιτεκτονικά και δομικά στοιχεία κάθε ιδιοκτησίας.

    Σύντομα θα αναφέρουμε πως οι συντελεστές υπολογίζονται απο τη μελέτη μηχανολόγου μγχανικού στη πολυκατοικία. Αυτή η μελετη λαμβάνει υπόψη πολλές παραμέτρους για να εξάγει αποτελέσματα. κάποιες απο αυτές είναι η ακάλυπτες επιφάνειες του διαμερίσματος, ο όροφος που είναι, αν είναι ενδιάμεσο ή στην άκρη, αν έχει πιλοτή απο κάτω ή όχι, αν κοιτάζει βόρεια ή νότια κλπ.

  • Πότε χρειάζεται αυξημένη απαρτία ή αυξημένη πλειοψηφία ή ακόμη και τα δυο;

    Μόνο όταν αυτή ορίζεται ρητώς απο το καταστατικό της πολυκατοικίας ή τον νόμο

  • Θεωρείται νόμιμη η παράσταση ιδιοκτήτη σε γενική συνέλευση δια αντιπροσώπου και αν ναι με ποιόν τρόπο;

    Είναι δυνατόν να παρασταθεί αντιπρόσωπος ιδιοκτήτη εφόσον παραθέσει εξουσιοδότηση του ιδιοκτήτη με βεβαιωμένο το γνήσιο της υπογραφής του, ή σχετικό συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο. Το νομιμοποιητικό έγγραφο θα πρέπει να παραδίδεται στο διαχειριστή και να επισυνάπτεται στη σχετική απόφαση της Γ.Σ. Θα πρέπει να παραστεί σαφές οτι συνήθως δικαίωμα στις γενικές συνελεύσεις και συμμετοχή στις ψηφοφορίες παρέχεται μόνο στους ιδιοκτήτες. Κατά συνέπεια, μισθτές ή άλλα πρόσωπα(π.χ. συγγενείς) δεν μπορούν να παραστούν στις συνελεύσεις παρά μόνο άν τηρούν τα ανωτέρω περι νομιμοποιητικών εγγράφων.

  • Θεωρείται δεσμευτική η απόφαση της γενικής Συνέλευσης για όσους διαφωνούν με αυτήν ή ακόμη και για αυτούς που απείχαν απο τη γενική συνέλευση;

    {googleads}

    Η απόφαση είναι απολύτως δεσμευτική για όλους τους συνιδιοκτήτες

  • Είναι δυνατόν να ανατεθεί η διαχείριση σε ένοικο ή κάτοχο κάποιου εκ των διαμερισμάτων;

    Η ανάθεση της διαχείρισης μπορεί να γίνει ακόμα και σε ένοικο, μόνον όταν αυτό αναφέρεται ρητά στο καταστατικό της πολυκατοικίας

  • Είναι δυνατόν να ανατεθεί η διαχείριση πολυκατοικίας σε τρίτο πρόσωπο(φυσικό ή νομικό) άσχετο με την πολυκατοικία; Όταν αυτό απαγορεύεται ρητά από το καταστατικό, τότε τι διαδικασία μπορεί να ακολουθηθεί;

    Τυπικά η ανάθεση της πολυκατοικίας μπορεί να αναληφθεί απο τρίτο πρόσωπο,

    μόνο εαν αυτό καταγράφεται ρητώς απο το καταστατικό της πολυκατοικίας.

    {googleads}

    Εαν αυτό δεν είναι καταγεγραμμένο και δε παρέχεται αυτή η δυνατότητα απο το καταστατικό, τότε θα πρέπει να αναδειχθεί ένας διαχειριστής απο τη Γ.Σ. τυπικά, ο οποίος όμως, κατόπιν απόφασεις Γ.Σ. , θα έχει τη δυνατότητα να προσλάβει βοηθό εκτέλεσης(εκτελεστικό όργανο αποφάσεων-υποδείξεων). Ο βοηθός αυτός μπορέι να είναι φυσικό πρόσωπο ή εταιρεία παροχής υπηρεσιών.

  • Μπορεί να απαλλαχθεί κάποιος συνιδιοκτήτης απο την συμμετοχή του στις κοινόχρηστες δαπάνες;

    Αυτό είναι εφικτό μόνο αν παρέχεται η εν λόγω δυνατότητα από το καταστατικό της πολυκατοικίας και μόνο κατα το ποσοστό το οποίο προβλέπεται σε αυτό.

    {googleads}

  • Μπορεί να απαλλαγεί κάποιος συνιδιοκτήτης απο τη συμμετόχή του στις δαπάνες θέρμανσης;

    Αυτό είναι εφικτό μονο αν παρέχεται η δυνατότητα απο το καταστατικό της εταιρείας και μόνο κατα το ποσοστό που προβλέπεται σε αυτό.

  • Μπορεί να υπάρχει αποκλειστική χρήση του δώματος πολυκατοικίας;

    Είναι δυνατόν από τη σύσταση και τον κανονισμό της πολυκατοικίας να απονέμεται η αποκλειστική χρήση του δώματος σε έναν συνιδιοκτήτη.

    {googleads}

    Το δώμα είναι μεν κοινόκτητο όχι όμως και κοινόχρηστο. Δεν επιτρέπεται δηλαδή η προσπέλασή του στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας.

  • Μπορεί να καταστεί αποκλειστική χρήση τμήματος ταράτσας πολυκατοικίας;

    Είναι δυνατόν από τη σύσταση και τον κανονισμό να απονέμεται σε έναν συνιδιοκτήτη η αποκλειστική χρήση τμήματος της ταράτσας της πολυκατοικίας.

    Το τμήμα αυτό θα πρέπει να περιγράφεται επακριβώς στη σύσταση της οροφοκτησίας.

    {googleads}

  • Ποια είναι ή έννομη διαδικασία τοποθέτησης θερμοσιφώνων στις ταράτσες πολυκατοικίας;

    Πρόβλημα δημιουργείται στην περίπτωση που δεν προβλέπεται δυνατότητα από τον κανονισμό. Στην περίπτωση αυτή οι συνιδιοκτήτες θα πρέπει με απόφαση της Γ. Σ. να επιτρέψουν την τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα στην ταράτσα καθόσον ο χώρος αυτός είναι κοινόχρηστος.

    Η εγκατάσταση στην ταράτσα ηλιακού θερμοσίφωνα χωρίς την ανωτέρω έγκριση είναι παράνομη δεδομένου ότι προσκρούει στις συνήθεις απαγορεύσεις των κανονισμών περί μετατροπών και προσθαφαιρέσεων στους κοινοχρήστους χώρους. Η εγκατάσταση αυτή πάντως εξετάζεται από τα Δικαστήρια και υπό το πνεύμα της καταχρηστικότητας, ιδίως όταν δεν υπάρχει άλλος χώρος για την εγκατάσταση ηλιακού θερμοσίφωνα.

  • Ποια είναι η έννομη διαδικασία τοποθέτησης κεραιών στις ταράτσες τις πολυκατοικίας;

    Ισχύει το ίδιο περί εγκατάστασης θερμοσιφώνων

  • Απο που καθορίζεται το αποθεματικό και η συγκέντρωση του;

    Απο που καθορίζεται το αποθεματικό και η συγκέντρωση του;

    Η τυχόν υποχρέωση συγκέντρωσής τους καθώς και το ύψος αυτού ορίζονται συνήθως από τον Κανονισμό της πολυκατοικίας.

    {googleads}

    Είναι δυνατόν ωστόσο οι ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, με απόφαση γενικής συνέλευσης να αποφασίσουν την αύξησή του (όχι όμως και την κατάργησή του).

  • Πως ορίζονται οι υπάλληλοι της συνιδιοκτησίας και ποια διαδικασία είναι υπεύθυνη για την πρόσληψη τους;

    Πως ορίζονται οι υπάλληλοι της συνιδιοκτησίας και ποια διαδικασία είναι υπεύθυνη για την πρόσληψη τους;

     

    {googleads}

    Η πρόσληψη, η απόλυση καθώς και το αντικείμενο των εργασιών των εκάστοτε υπαλλήλων αποτελούν αντικείμενο απόφασης της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας, εκτός εάν ο κανονισμός αναθέτει τέτοιου είδους καθήκοντα στο διαχειριστή της πολυκατοικίας.

Κοινόχρηστες Δαπάνες

  • Δήλωση Κοινόχρηστων Δαπανών στη Φορολογική Δήλωση

    Η δήλωση των δαπανών που αναλογούν στο διαμερίσμά μας μπορεί να γίνει στη φορολογική μας δήλωση. Αυτό διασφαλίζεται βάσει  του νόμου 3842/2010 για τη διαμόρφωση του αφορολόγητου ποσού. Στις δαπάνες αυτές περιλαμβάνονται όλες οι  δαπάνες αγοράς υλικών και καυσίμων(πετρέλαιο θέρμανσης και φυσικό αέριο). Σε αυτές τις δαπάνες έρχονται να προστεθούν και τα έξοδα παροχής υπηρεσιών που αφορούν τους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας. Φυσικά σε αυτές τις δαπάνες δε περιλαμβάνονται οι δαπάνες της ΔΕΗ και του ΕΥΔΑΠ.

    Η διαδικασία που θα πρέπει να ακολουθηθεί από το διαχειριστή της κάθε πολυκατοικίας είναι η εξής:

    Η συμμετοχή του κάθε ένοικου και ιδιοκτήτη στις δαπάνες θα γίνει με την έκδοση ετήσιας συγκεντρωτικής κατάστασης δαπανών στην οποία θα πρέπει να σημειώνονται με τρόπο σαφή και αναλυτικό τα στοιχεία απο τα παραστατικά(όνομα προμηθευτή, ΑΦΜ, ημερομηνία Παραστατικού, ποσό κτλ.) καθώς και να υπολογισθεί η συμμετοχή του κάθε ένοικου και ιδιοκτήτη. Για να είναι εφικτός ο υπολογισμός, θα πρέπει να υπολογισθεί το ποσό βάσει των συνθηκών με τις οποίες εκδίδονται τα κοινόχρηστά σας. Δηλαδή σε κάποιες δαπάνες που υπολογίζονται απο τα χιλιοστά κοινοχρήστων, θα πρέπει να λάβεται υπόψη σας αυτά τα χιλιοστά. Το ίδιο συμβαίνει και για τη θέρμανση.

    Η εταιρεία μας παρέχει υπηρεσίες ετήσιου υπολογισμού δαπανών στους πελάτες της.

    *Σε κάθε περιπτωση θα πρέπει να διατηρείται τις ειδοποιήσεις σας επειδή ο συνολικός ετήσιος υπολογισμός εξαρτάται από αλλαγές και συμφωνίες που μπορεί να προκύψουν μεταξύ των ενοίκων και ιδιοκτητών. Ο συνολικός ετήσιος υπολογισμός επομένως μπορεί να είναι διαφορετικός από τα δηλωμένα χιλιοστά.

  • επιμερισμός κοινοχρήστων δαπανών ή των δαπανών θέρμανσης και ανελκυστήρα;

    Ποια είναι η δεσμευτική ισχύς του καταστατικού σύστασης οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας ως προς τον επιμερισμό των κοινοχρήστων δαπανών ή των δαπανών θέρμανσης και ανελκυστήρα;

    Ποια είναι η δεσμευτική ισχύς του καταστατικού σύστασης οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας ως προς τον επιμερισμό των κοινοχρήστων δαπανών ή των δαπανών θέρμανσης και ανελκυστήρα;

     

    Η σύσταση και ο κανονισμός είναι απολύτως δεσμευτικά για τους συνιδιοκτήτες όσο αφορά τον επιμερισμό των κοινοχρήστων δαπανών ή και των δαπανών θέρμανσης και ανελκυστήρα. Θα πρέπει να καταγραφεί πως δε μπορούν να αφαιρεθούν ή και να αποκλειστούν απο αυτά συνιδιοκτήτες με απόφαση γενικής συνέλευσης. Για να τροποποιηθεί το καταστατικό και η σύσταση της πολυκατοικίας, απαιτείται συμβολαιογραφική πράξη, η οποία θα πρέπει να συνυπογραφεί απο όλους τους ιδιοκτήτες.

  • Άρνηση παράδοσης κοινοχρήστων ή άρνηση δικαιολογησης δαπανών

    Τι γίνεται σε περίπτωση που ο διαχειριστή της πολυκατοικίας αρνείται να δώσει λογαριασμό για τα κοινόχρηστα ή παρουσιάζει αποδείξεις δαπανών που δεν είναι νόμιμες;

    Το θέμα αυτό πρέπει να συζητηθεί σε συνέλευση όπου θα ζητηθεί από τον διαχειριστή να λογοδοτήσει.

    Αν ο διαχειριστής αμελεί να προκηρύξει συνέλευση, συνήθως ο κανονισμός προβλέπει ότι ένα ορισμένο ποσοστό των συνιδιοκτητών μπορεί να προκηρύξει νόμιμα συνέλευση στην θέση του διαχειριστή. Σε περίπτωση που τα πράγματα είναι σοβαρά μπορείς ακόμη να καταφύγεις στα δικαστήρια. Μια σχετική δικαστική απόφαση (ΜΠρ Αθ 9706/1981 – ΕΔΠ 1983,44) προβλέπει ότι: Ο διαχειριστής μπορεί να ανακληθεί με δικαστική απόφαση ύστερα από αγωγή συνιδιοκτήτη αν κριθεί ότι είναι υπαίτιος απιστίας ή βαρύτατης αμελείας.

  • Ποιες είναι οι κατηγορίες κοινοχρήστων;

    Ποιες είναι οι κατηγορίες κοινοχρήστων;

     

    Κάθε ιδιοκτησία δεν έχει την ίδια συμμετοχή σε όλες τις δαπάνες. Ανάλογα με το είδος της δαπάνης διαφέρει και το πόστο συμμετοχής κάθε ιδιοκτησίας σ’ αυτή. Ένα διαμέρισμα π.χ. του 4ου ορόφου έχει μεγαλύτερη συμμετοχή στις δαπάνες ασανσέρ από ένα ίσου μεγέθους διαμέρισμα του 2ου ορόφου. Η δαπάνη θέρμανσης σε μία πολυκατοικία με αυτονομία θέρμανσης, δεν είναι μόνο ανάλογη με το μέγεθος του διαμερίσματος αλλά και με τις ώρες πού κάθε διαμέρισμα άναψε το καλοριφέρ του. Για τον λόγο αυτό η οριζόντια ιδιοκτησία κατατάσσει τις δαπάνες σε κατηγορίες ανάλογα με τον τύπο τους, ώστε να γίνεται δικαιότερη κατανομή τους στις ιδιοκτησίες. Για κάθε δαπάνη ορίζεται στο καταστατικό της εταιρείας η κατηγορία της και σε κάποιες περιπτώσεις ειδικές συνθήκες στο τρόπο υπολογισμού. Είναι πιθανό σε κάποια πολυκατοικία να έχουν ορίσει επιπρόσθετες συνθήκες υπολογισμού και θα πρέπει να ακολουθούνται εφόσον δεν συγκρούονται με την υπάρχουσα νομοθεσία.

  • Πως πρέπει να κατανέμεται η δαπάνη για την εκκένωση βόθρου;

    Πως πρέπει να κατανέμεται η δαπάνη για την εκκένωση βόθρου;

    Στις περιοχές που δεν υπάρχει κεντρική αποχέτευση, κάθε πολυκατοικία έχει τον δικό της βόθρο. Με την πάροδο του χρόνου θα πρέπει να γίνεται μια τακτική εκκένωση βόθρου.Μία ακόμα δαπάνη θα πρέπει να προστεθεί και να μοιραστεί στους ενοίκους. Δεν υπάρχει νομοθετημένη μέθοδος για τον καταμερισμό της δαπάνης. Θα μπορούσαμε να πούμε ότι ο πιο δίκαιος καταμερισμός θα πρέπει να γίνεται με βάση την κατανάλωση νερού, αφού ο βόθρος αποτελεί τον τελικό αποδέκτη του νερού που καταναλώνουμε. Αλλά αυτό τις περισσότερες φορές είναι αδύνατο και επιφέρει πολλές γκρίνιες. Επίσης θα πρέπει να ελέγχθούν οι υδρομετρητές και να γίνει αναλογία βάσει κατανάλωσης. Αν αυτό δε μπορει να συμφωνηθεί, τότε ο πιο έυκολος τρόπος είναι να γίνει βάσει χιλιοστών για τις κοινόχρηστες δαπάνες.

  • Με ποιο τρόπο καθορίζονται τα χιλιοστά συμμετοχής των ιδιοκτησιών στις δαπάνες;

    Με ποιο τρόπο καθορίζονται τα χιλιοστά συμμετοχής των ιδιοκτησιών στις δαπάνες;

    Ο μηχανικός που σχεδιάζει την πολυκατοικία, φτιάχνει και τον πίνακα ιδιοκτησίας του ακινήτου. Ο πίνακας αυτός περιέχει τα στοιχεία κάθε διαιρεμένης ιδιοκτησίας του ακινήτου, όπως εμβαδόν, όγκος, αναλογούντες κοινόχρηστοι χώροι, ποσοστό επί του οικοπέδου κ.α. Στον ίδιο πίνακα καθορίζεται και η συμμετοχή κάθε ιδιοκτησίας στις κοινές δαπάνες του κτιρίου. Ο πίνακας αυτός είναι μέρος του συμβολαίου πού υπογράφεται από τον αγοραστή κατά την αγορά της ιδιοκτησίας και δεν μπορεί να μεταβληθεί παρά μόνο με συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και με νέα συμβολαιογραφική πράξη.

  • Ποιες δαπάνες αφορούν τον ενοικιαστή και ποιες αναλογούν στον ιδιοκτήτη;

    Όπως είναι κατανοητό, ο ένοικος δε είναι υπεύθυνος γοα την αποπληρωμή όλων των δαπανών όπως επίσης και ο ιδιοκτήτης όταν νοικιάζει το διαμέρισμα δεν είναι υπεύθυνος για κάποιες δαπάνες.

    Αυτό βεβαίως δεν είναι υποχρέωση του διαχειριστή της πολυκατοικίας να τις ορίσει αφού σε κάθε μισθωτήριο συμφωνητικό μεταξύ του ενοικιαστή και ιδιοκτήτη μπορεί να υπάρχουν διάφοροι όροι, οι οποίοι δεν αφορούν τη διαχείριση. Υπόχρεος πάντως για τη πληρωμή όλων των δαπανών της ιδιοκτησίας τυπικά είναι ο ιδιοκτήτης. Συνήθως όμως οι ιδιοκτήτες με το μισθωτήριο συμβόλαιο, συμφωνούν με τους ενοικιαστές ότι ένα μέρος των δαπανών θα πληρώνονται από τους δεύτερους. Σε κάθε περίπτωση όμως αυτό είναι ένα θέμα που οφείλουν να επιλύουν μεταξύ τους οι ιδιοκτήτες με τους ενοικιαστές. Ο διαχειριστής δεν έχει λόγο στις ιδιωτικές αυτές συμφωνίες, όπως δεν έχει λόγο και στους υπόλοιπους όρους της μίσθωσης των διαιρεμένων ιδιοκτησιών.

    Στη πράξη τώρα, στις περισσότερες περιπτώσεις ακολουθείται η εξής τακτική:
    Ο ενοικιαστής εξοφλεί τα κοινόχρηστα στον διαχειριστή, και αν αυτά περιλαμβάνουν κάποιες δαπάνες οι οποίες κατά την συμφωνία πού έχει γίνει αφορούν τον ιδιοκτήτη, αυτές αφαιρούνται από το επόμενο ενοίκιο όταν αυτό καταβληθεί. Οι δαπάνες που συνήθως συμφωνείται ότι βαρύνουν τον ενοικιαστή είναι οι δαπάνες πού προκύπτουν σε τακτική βάση, δηλ κάθε μήνα, τρίμηνο κ.λ.π. Οι λοιπές δαπάνες δηλαδή οι έκτακτες, οι οποίες συνήθως είναι επισκευές παγίων στοιχείων του κτηρίου, αφορούν τον ιδιοκτήτη. Το παραπάνω δεν αποτελεί κανόνα και βρίσκουμε κάποιες εξαιρέσεις.

  • Τι γίνεται σε περίπτωση που κάποιος αρνείται να πληρώσει τις κοινόχρηστες δαπάνες;

    Η δυσκολία στα καθήκοντα του διαχειριστή είναι η είσπραξη των κοινοχρήστων. Ο διαχειριστής πρέπει να φροντίζει οι χρεώσεις να είναι διαφανείς και πάντα να μπορούν αν αιτιολογηθούν.

    Κάθε απορία θα πρέπει να επιλύεται άμεσα με το διαχειριστή να έχει τις καθαρές απαντήσεις για τις δαπάνες και στοιχεία που να αποδεικνύουν τα λεγόμενα του. Η κατανομή των δαπανών πρέπει να γίνεται όσο είναι δυνατόν ισορροπημένα με τους μήνες να μην έχουνε τεράστιες αποκλίσεις μεταξύ τους. Έτσι ο ένοικος-διαχειριστης θα μπορεί να υπολογίζει περίπου τις μηνιαίες δαπάνες κοινοχρήστων χωρίς να παρουσιάζονται τεράστιες αποκλίσεις. Ένα άλλο στοιχείο που θα πρέπει να έχει ο διαχειριστής είναι τυπική και συνεπής είσπραξη των κοινοχρήστων. Είναι επιτακτική η ανάγκη για άμεση είσπραξη αφού όσο η οφειλή συσσωρεύεται, τόσο δυσκολότερη είναι ή είσπραξή της.

    Η άρνηση στην εξόφληση της οφειλής, αναγκάζει τον διαχειριστή να παραπέμψει τον ένοικο-διαχειριστή στην συνέλευση των συνιδιοκτητών και να αφήσει αυτήν να αποφασίσει για τις περαιτέρω ενέργειες, οι οποίες ενίοτε φτάνουν και στα δικαστήρια. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης που δυστροπεί καλείται να εξοφλήσει το ποσό προσαυξημένο με τα έξοδα είσπραξης του, τους τόκους υπερημερίας και την ποινική ρήτρα αν προβλέπεται τέτοια από τον κανονισμό.

    Δείτε και σχετικές αναφορές στο παρακάτω σύνδεσμο

    Μετακόμιση ενοικιαστή χωρίς εξόφληση κοινοχρήστων. Τι γίνεται;

    Τι γίνεται αν κάποιος αρνηθεί να πληρώσει τα κοινόχρηστα;

    και εδώ για παρόμοια περίπτωση απο τη πλευρά του διαχειριστή

    Άρνηση παράδοσης κοινοχρήστων ή άρνηση δικαιολογησης δαπανών

  • Μπορούμε να δηλώσουμε τις δαπάνες της πολυκατοικίας που μας αναλογούν στην φορολογική μας δήλωση;

    Μπορούμε να δηλώσουμε τις δαπάνες της πολυκατοικίας που μας αναλογούν στην φορολογική μας δήλωση;

    Η δήλωση των δαπανών που αναλογούν στο διαμερίσμά μας μπορεί να γίνει στη φορολογική μας δήλωση. Αυτό διασφαλίζεται βάσει του νόμου 3842/2010 για τη διαμόρφωση του αφορολόγητου ποσού. Στις δαπάνες αυτές περιλαμβάνονται όλες οι δαπάνες αγοράς υλικών και καυσίμων(πετρέλαιο θέρμανσης και φυσικό αέριο). Σε αυτές τις δαπάνες έρχονται να προστεθούν και τα έξοδα παροχής υπηρεσιών που αφορούν τους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας. Φυσικά σε αυτές τις δαπάνες δε περιλαμβάνονται οι δαπάνες της ΔΕΗ και του ΕΥΔΑΠ.

    Η διαδικασία που θα πρέπει να ακολουθηθεί από το διαχειριστή της κάθε πολυκατοικίας είναι η εξής:

    Η συμμετοχή του κάθε ένοικου και ιδιοκτήτη στις δαπάνες θα γίνει με την έκδοση ετήσιας συγκεντρωτικής κατάστασης δαπανών στην οποία θα πρέπει να σημειώνονται με τρόπο σαφή και αναλυτικό τα στοιχεία απο τα παραστατικά(όνομα προμηθευτή, ΑΦΜ, ημερομηνία Παραστατικού, ποσό κτλ.) καθώς και να υπολογισθεί η συμμετοχή του κάθε ένοικου και ιδιοκτήτη. Για να είναι εφικτός ο υπολογισμός, θα πρέπει να υπολογισθεί το ποσό βάσει των συνθηκών με τις οποίες εκδίδονται τα κοινόχρηστά σας. Δηλαδή σε κάποιες δαπάνες που υπολογίζονται απο τα χιλιοστά κοινοχρήστων, θα πρέπει να λάβεται υπόψη σας αυτά τα χιλιοστά. Το ίδιο συμβαίνει και για τη θέρμανση. Η εταιρεία μας παρέχει υπηρεσίες ετήσιου υπολογισμού δαπανών στους πελάτες της.

    *Σε κάθε περιπτωση θα πρέπει να διατηρείται τις ειδοποιήσεις σας επειδή ο συνολικός ετήσιος υπολογισμός εξαρτάται από αλλαγές και συμφωνίες που μπορεί να προκύψουν μεταξύ των ενοίκων και ιδιοκτητών. Ο συνολικός ετήσιος υπολογισμός επομένως μπορεί να είναι διαφορετικός από τα δηλωμένα χιλιοστά.

  • Πως πρέπει να κατανέμονται τα ποσά των κοινόχρηστων δαπανών;

    Εάν η οικοδομή έχει κανονισμό τότε ελέγχουμε τον κανονισμό. Εάν όχι, τότε βάσει νόμου 3741/29 όλες οι κοινόχρηστες δαπάνες (πετρέλαιο, καθαρίσμός, ανελκυστήρας, ΔΕΗ, ΔΕΑ) κατανέμονται σύμφωνα με τα τετραγωνικά μέτρα του κάθε διαμερίσματος.Παρ’ολα αυτά ο νόμος αυτός μπορεί να παραβλεφθεί στην περίπτωση που υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών της οικοδομής.

  • Στην οικοδομή όπου κατοικώ χρειάζεται να γίνει μία έκτακτη εργασία (π.χ. βάψιμο του κλιμακοστασίου). Ωστόσο ένας ένοικος διαφωνεί και αρνείται να πληρώσει. Τι μπορεί να γίνει σε αυτή την περίπτωση;

    Εάν η οικοδομή έχει κανονισμό τότε ακολουθούμε ότι αναφέρεται στον κανονισμό. Εάν όχι, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/29 για οποιαδήποτε εργασία / δαπάνη θα πρέπει να υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών. Εάν έστω και ένας διαφωνεί η εργασία δεν μπορεί να γίνει.

    Δείτε το σχετικό σύνδεσμο

    Τι γίνεται αν κάποιος αρνηθεί να πληρώσει τα κοινόχρηστα;

    Τι γίνεται σε περίπτωση που κάποιος αρνείται να πληρώσει τις κοινόχρηστες δαπάνες;

  • Μπορεί ένα διαμέρισμα να μην κάνει χρήση π.χ. του Ανελκυστήρα και να μην συμμετέχει στην αντίστοιχη δαπάνη;

    Όχι. Η συμμετοχή είναι υποχρεωτική.

  • Απαλλαγή συνιδιοκτήτη από τη συμμετοχή του στις κοινόχρηστες δαπάνες

    Μόνο εφόσον αυτό προβλέπεται από τον κανονισμό και μόνο κατά το εκεί προβλεπόμενο ποσοστό

  • Τι συμβαίνει σε περίπτωση που κάποιος ένοικος πολυκατοικίας οφείλει κοινόχρηστες δαπάνες;

    Ο γενικός κανόνας είναι ότι κύριος υπόχρεος των οφειλών των κοινοχρήστων της πολυκατοικίας είναι ο ιδιοκτήτης του εκάστοτε ακινήτου.

    {googleads}

    Στην συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων, οι διαχειριστές στρέφονται δικαστικώς κατά των ιδιοκτητών για κοινόχρηστα που οφείλουν οι μισθωτές τους. Κατ’ εξαίρεση, μερικοί κανονισμοί πολυκατοικιών παρέχουν στον εκάστοτε διαχειριστή το δικαίωμα να στραφεί κατά του μισθωτή με αγωγή εξώσεως λόγω μη καταβολής κοινοχρήστων αντί του ιδιοκτήτη (πλαγιαστική αγωγή).

  • κλειστά διαμερίσματα και νόμος

    Δεν υπάρχει νόμος που καθορίζει ειδικά το ποσοστό συμμετοχής των κλειστών διαμερισμάτων στην θέρμανση ή σε όποια άλλη δαπάνη.

    Αυτό συνήθως καθορίζεται με συμφωνία ανάμεσα στους συνιδιοκτήτες. Η συμφωνία αυτή είναι ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Συνήθως οι κανονισμοί των πολυκατοικιών προβλέπουν κάποια έκπτωση στις δαπάνες πετρελαίου για κλειστά διαμερίσματα, υπό κάποιες προϋποθέσεις, σε περίπτωση βέβαια που δεν υπάρχει αυτονομία.

    {googleads}

    Αν κάτι τέτοιο δεν προβλέπεται από τον κανονισμό μπορεί να συζητηθεί και να διευθετηθεί σε κάποια συνέλευση των συνιδιοκτητών. Πιστεύω όμως ότι για να ληφθεί κάποια απόφαση στο συγκεκριμένο θέμα απαιτείται παμψηφία, πρέπει δηλαδή να γίνει αποδεκτό από όλους ανεξαιρέτως τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας. Και αυτό διότι το θέμα άπτεται του τρόπου κατανομής των δαπανών, για την μεταβολή του οποίου ο νομός απαιτεί συμφωνία όλων (παμψηφία) των ιδιοκτητών.

    Αν δεν προβλέπεται έκπτωση από τον κανονισμό και δεν γίνει δεκτό κάτι τέτοιο από την συνέλευση, τότε πιστεύω ότι δεν μπορεί να γίνει έκπτωση.

  • Μπορεί να απαλλαχθεί κάποιος συνιδιοκτήτης απο την συμμετοχή του στις κοινόχρηστες δαπάνες;

    Αυτό είναι εφικτό μόνο αν παρέχεται η εν λόγω δυνατότητα από το καταστατικό της πολυκατοικίας και μόνο κατα το ποσοστό το οποίο προβλέπεται σε αυτό.

    {googleads}

  • Μπορεί να απαλλαγεί κάποιος συνιδιοκτήτης απο τη συμμετόχή του στις δαπάνες θέρμανσης;

    Αυτό είναι εφικτό μονο αν παρέχεται η δυνατότητα απο το καταστατικό της εταιρείας και μόνο κατα το ποσοστό που προβλέπεται σε αυτό.

  • Τι μπορεί να κάνει ένας ιδιοκτήτης εάν αρνηθεί η διαχείριση να του χορηγήσει αντίγραφα πρακτικών Γ.Σ. ή αποδείξεων κοινοχρήστων δαπανών;

    Μπορεί να προσφύγει ενώπιον αρμοδίου δικαστηρίου και να ζητήσει την επίδειξη των ανωτέρω εγγράφων.

    {googleads}

  • Σε περίπτωση αγωγής του διαχειριστή εναντίον συνιδιοκτήτη, ποια είναι η διαδικασία που ακολουθείται και ποια είναι τα έγγραφα που προσκομίζονται;

    Σε περίπτωση αγωγής του διαχειριστή εναντίον συνιδιοκτήτη, ποια είναι η διαδικασία που ακολουθείται και ποια είναι τα έγγραφα που προσκομίζονται;

     

    Δικάζεται ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου με τη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών. Έγγραφα που πρέπει απαραιτήτως να προσκομιστούν:

    {googleads}

    α) η σύσταση οριζοντίου ή καθέτυου ιδιοκτησίας και ο κανονισμός με όλες τις πιθανές τροποποιήσεις του

    β) πιστοποιητικά μεταγραφής

    γ) τους τίτλους ιδιοκτησίας των εναγομένων (για την περίπτωση που δεν θα εμφανιστούν ενώπιον ακροατηρίου) με τα σχετικά πιστοποιητικά μεταγραφής,

    δ) το πρακτικό της γενικής συνέλευσης δυνάμει του οποίου ανατέθηκε η διαχείριση της πολυκατοικίας στον ενάγοντα

    ε) πρακτικό της γενικής συνέλευσης δυνάμει του οποίου εξουσιοδοτείται ο ενάγων – διαχειριστής να στραφεί κατά των εναγομένων δικαστικών για την είσπραξη των εκ κοινοχρήστων ληξιπρόθεσμων οφειλών τους

    στ) αποδείξεις δαπανών

  • Τι συμβαίνει σε περίπτωση που κάποιος ένοικος πολυκατοικίας οφείλει κοινόχρηστες δαπάνες;

    Τι συμβαίνει σε περίπτωση που κάποιος ένοικος πολυκατοικίας οφείλει κοινόχρηστες δαπάνες;

    Ο γενικός κανόνας είναι ότι κύριος υπόχρεος των οφειλών των κοινοχρήστων της πολυκατοικίας είναι ο ιδιοκτήτης του εκάστοτε ακινήτου.

    {googleads}

    Στην συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων, οι διαχειριστές στρέφονται δικαστικώς κατά των ιδιοκτητών για κοινόχρηστα που οφείλουν οι μισθωτές τους. Κατ’ εξαίρεση, μερικοί κανονισμοί πολυκατοικιών παρέχουν στον εκάστοτε διαχειριστή το δικαίωμα να στραφεί κατά του μισθωτή με αγωγή εξώσεως λόγω μη καταβολής κοινοχρήστων αντί του ιδιοκτήτη (πλαγιαστική αγωγή).

  • Απο που καθορίζεται το αποθεματικό και η συγκέντρωση του;

    Απο που καθορίζεται το αποθεματικό και η συγκέντρωση του;

    Η τυχόν υποχρέωση συγκέντρωσής τους καθώς και το ύψος αυτού ορίζονται συνήθως από τον Κανονισμό της πολυκατοικίας.

    {googleads}

    Είναι δυνατόν ωστόσο οι ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, με απόφαση γενικής συνέλευσης να αποφασίσουν την αύξησή του (όχι όμως και την κατάργησή του).

Κοινόχρηστοι Χώροι

  • Μπορώ να τοποθετήσω συστήματα παρακολούθησης στην πολυκατοικία και εαν ναι, σε ποιά σημεία;

    Βάση νομοθετικής ρύθμισης της Αρχής Προστασίας Προσωπικών Δεδομένων, είναι δυνατή η τοποθέτηση καμερών σε κάποιους χώρους της πολυκατοικίας. Πιο συγκεκριμένα, η αρμόδια αρχή έχει ορίσει τις συνθήκες κάτω απο τις οποίες μπορεί να γίνει τοποθέτηση καμερών στις πολυκατοικίες και είναι οι εξής:

    Άρθρο 15

    Συγκροτήματα κατοικιών ή γραφείων

    1. Η εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης σε συγκροτήματα κατοικιών ή γραφείων για την ασφάλεια των κοινόχρηστων χώρων και των προσώπων που κυκλοφορούν σε αυτούς μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο με απόφαση του οργάνου που είναι αρμόδιο για τη διαχείριση του συγκροτήματος (π.χ. της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας) σύμφωνα με τις ειδικές διατάξεις του οικείου Κανονισμού. Αν η εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης δεν
    προβλέπεται στον Κανονισμό, απαιτείται συναπόφαση των δύο τρίτων των ενοίκων της πολυκατοικίας ή του κτιρίου που λαμβάνεται με πρωτοβουλία του διαχειριστή. Για την ψηφοφορία σε κάθε ένοικο αντιστοιχεί μία ψήφος. Στην απόφαση πρέπει να ορίζονται οι χώροι που θα επιτηρούνται και το ή τα φυσικά πρόσωπα που μπορούν να έχουν πρόσβαση στη μονάδα ελέγχου του συστήματος. (π.χ. ο διαχειριστής της πολυκατοικίας).

    2. Υπεύθυνος επεξεργασίας του συστήματος βιντεοεπιτήρησης είναι η Γενική Συνέλευση του15 συγκροτήματος.

    3. Οι κάμερες του συστήματος βιντεοεπιτήρησης δεν επιτρέπεται να ελέγχουν την πρόσβαση στα κατ’ ιδίαν διαμερίσματα. Η μονάδα ελέγχου δεν επιτρέπεται να βρίσκεται σε διαμέρισμα, αλλά πρέπει να εγκαθίσταται σε κοινόχρηστο χώρο με ελεγχόμενη πρόσβαση (π.χ. κοινόχρηστη αποθήκη), εκτός αν η
    επεξεργασία πραγματοποιείται από εξουσιοδοτημένο προσωπικό ασφαλείας (π.χ. εταιρεία ασφαλείας ως εκτελούσα την επεξεργασία). Τα δεδομένα διατηρούνται το πολύ έως σαράντα οκτώ (48) ώρες. Η χρήση οθόνης σε συνεχή λειτουργία απαγορεύεται σε περίπτωση που δεν υπάρχει παρακολούθηση σε πραγματικό χρόνο από προσωπικό ασφαλείας.Δεν επιτρέπεται μετάδοση σήματος εικόνας στα κατ’ ιδίαν διαμερίσματα.

    4. Η εγκατάσταση κάμερας από μεμονωμένο ιδιοκτήτη ή ένοικο σε κοινόχρηστο χώρο στάθμευσης της πολυκατοικίας ή του κτιρίου για την επιτήρηση προσωπικού οχήματος, επιτρέπεται υπό τις εξής προϋποθέσεις:
    α) Να προβλέπεται στον Κανονισμό της πολυκατοικίας ή να υπάρχει συναπόφαση των ενοίκων που λαμβάνεται κατά τα οριζόμενα στην παράγραφο 1 του παρόντος άρθρου.
    β) Να μην υπάρχει σύστημα βιντεοεπιτήρησης στους χώρους στάθμευσης εγκατεστημένο για λογαριασμό της πολυκατοικίας.
    γ) Η κάμερα να εστιάζει μόνο στο επιτηρούμενο όχημα.
    δ) Ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης ή ένοικος να τοποθετήσει με δικά του έξοδα σχετική ευδιάκριτη ενημερωτική πινακίδα σε εμφανές σημείο του χώρου στάθμευσης.

  • Μπορεί ένα διαμέρισμα να μην κάνει χρήση π.χ. του Ανελκυστήρα και να μην συμμετέχει στην αντίστοιχη δαπάνη;

    Όχι. Η συμμετοχή είναι υποχρεωτική.

  • Διαφορά κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων

    Κοινόχρηστοι είναι οι χώροι που ανήκουν σε όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας και στους οποίους επιτρέπεται η πρόσβαση επίσης από όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας. Κοινόκτητοι είναι οι χώροι, οι οποίοι ανήκουν μεν (τυπικά) σε όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, πλην όμως η χρήση τους απονέμεται συνήθως σε έναν εξ αυτών. (π.χ. ιδιόχρηστοι κήποι, αποκλειστικού χρήση ταράτσας ή δώματος κλπ.). Στις συστάσεις οριζοντίου/καθέτου ιδιοκτησίας – κανονισμούς αναφέρονται ειδικά πάντα ποιοι είναι οι κοινόχρηστοι χώροι και ποιοι είναι οι κοινόκτητοι χώροι της πολυκατοικίας.

  • Τοποθέτηση θερμοσιφώνων στην ταράτσα της πολυκατοικίας

    Πρόβλημα δημιουργείται στην περίπτωση που δεν προβλέπεται τοιαύτη δυνατότητα από τον κανονισμό.

    Στην περίπτωση αυτή οι συνιδιοκτήτες θα πρέπει με απόφαση της Γενικής τους Συνέλευσης να επιτρέψουν την τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα στην ταράτσα καθόσον ο χώρος αυτός είναι κοινόχρηστος.

    {googleads}

    Η εγκατάσταση στην ταράτσα ηλιακού θερμοσίφωνα χωρίς την ανωτέρω έγκριση είναι παράνομη δεδομένου ότι προσκρούει στις συνήθεις απαγορεύσεις των κανονισμών περί μετατροπών και προσθαφαιρέσεων στους κοινοχρήστους χώρους. Η εγκατάσταση αυτή πάντως εξετάζεται από τα Δικαστήρια και υπό το πνεύμα της καταχρηστικότητας, ιδίως όταν δεν υπάρχει άλλος χώρος για την εγκατάσταση ηλιακού θερμοσίφωνα.

  • Αποκλειστική χρήση τμήματος ταράτσας πολυκατοικίας

    Αποκλειστική χρήση τμήματος ταράτσας πολυκατοικίας

    Είναι δυνατόν από τη σύσταση και τον κανονισμό να απονέμεται σε έναν εκ των συνιδιοκτητών η αποκλειστική χρήση τμήματος της ταράτσας της πολυκατοικίας.

    {googleads}

    Το τμήμα αυτό περιγράφεται συνήθως επ’ ακριβώς στη σύσταση της οροφοκτησίας.

  • Εως και δυο κατοικίδια επιτρέπονται δια νόμου

    Μέχρι δύο ζώα συντροφιάς επιτρέπεται να έχουν οι ζωόφιλοι στο διαμέρισμά τους, έστω κι αν απαγορεύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας τους, σύμφωνα με το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης, εφόσον τηρούν κανόνες υγιεινής για τους τετράποδους φίλους τους.

    Προβλέπονται ποινές φυλάκισης ώς 5 χρόνια μη εξαγοράσιμες και πρόστιμα ώς 30.000 ευρώ , σε όποιον κακοποιεί, βασανίζει, ακρωτηριάζει, δηλητηριάζει ή και σκοτώνει ζώα.

    Το νομοσχέδιο για τα ζώα συντροφιάς της τέως υφυπουργού Αγροτικής Ανάπτυξης Μιλένας Αποστολάκη, που εγκρίθηκε χθες από το υπουργικό συμβούλιο, προβλέπει διαδικτυακή Ηλεκτρονική Βάση Σήμανσης και Καταγραφής Ζώων συντροφιάς και των ιδιοκτητών τους. Η σήμανση, μη εξαιρουμένων των ποιμενικών σκύλων, γίνεται με τσιπ στην αριστερή πλευρά του ζώου, εντός δύο μηνών από τη γέννησή του.

    Υποχρεώσεις

    Ειδικότερα ο ιδιοκτήτης οφείλει να:

    *μεριμνά για τις ακαθαρσίες του ζώου του, ειδάλλως θα κληθεί να πληρώσει πρόστιμο ώς 600 ευρώ.

    * δηλώνει απώλεια του ζώου του σε κτηνίατρο εντός 5 ημερών. Αν δεν επιθυμεί άλλο το ζώο συντροφιάς του, οφείλει να το δηλώσει στο δήμο του. (Συστήνονται τριμελείς επιτροπές στους δήμους για αδέσποτα με συμμετοχή ζωοφιλικής οργάνωσης.)

    **προβεί σε στείρωση θηλυκών ζώων, εφόσον δεν μπορεί να διατηρήσει νεογέννητα ή να τα διαθέσει σε άλλους.

    * αποζημιώνει για ζημιές/βλάβες που προκαλεί το ζώο του. Ζώα συντροφιάς με επιθετική συμπεριφορά φέρουν υποχρεωτικά φίμωτρο.

    Το νομοσχέδιο επισιείει αυστηρότατες ποινές για όποιον πραγματοποιεί κυνομαχίες ή άλλου είδους μονομαχίες. Η κλοπή κυνηγετικού σκύλου τιμωρείται με ποινή φυλάκισης ώς 1 χρόνο και πρόστιμο ως 8.000 ευρώ.

    Οχι εκμετάλλευση

    Απαγορεύει ακόμη:

    *εκτροφή και χρησιμοποίηση σκύλων και γατιών για παραγωγή γούνας, δέρματος, κρέατος ή για την παρασκευή φαρμακευτικών ή άλλων ουσιών.

    *χρήση κάθε είδους ζώου, άγριου ή ήμερου, για φωτογραφήσεις ή τσίρκο.

    *πώληση ζώων συντροφιάς ηλικίας μικρότερης των 7 εβδομάδων.

    *μόνιμη παραμονή ζώων σε βεράντες διαμερισμάτων. Η προσωρινή παραμονή τελεί υπό την επιφύλαξη της τήρησης υγιειονομικών και αστυνομικών διατάξεων περί κοινής ησυχίας.

    *διατήρηση ζώων συντροφιάς σε κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας (πιλοτή, ταράτσα, ακάλυπτος, φωταγωγός, κήπος).

    Τα επιβατηγά πλοία προβλέπει να διαθέτουν καθαρά, προστατευόμενα από καιρικές συνθήκες κλουβιά (όχι σιδερένια) για τη μεταφορά μεγάλων ζώων συντροφιάς. Επιτρέπεται η μεταφορά μικρών ζώων σε μέσα μαζικής μεταφοράς και ταξί εφόσον είναι τοποθετημένα σε ειδικό καλάθι και συνοδεύονται.

    Υπεύθυνοι σφαγείων, κρεοπωλείων, νοσοκομείων, στρατοπέδων, κατασκηνώσεων, εστιατορίων κ.ά. υποχρεώνονται να παίρνουν μέτρα για την αποτροπή της πρόσβασης αδέσποτων ζώων σε απορρίμματα των εγκαταστάσεών τους.

    Οι αρμόδιες υπηρεσίες για την καθαριότητα του εθνικού, επαρχιακού και αστικού δικτύου υποχρεώνονται ν’ απομακρύνουν από οδούς και πεζοδρόμια, νεκρά ζώα και να μεριμνούν για την αποτέφρωση ή την υγειονομική ταφή τους.

    πηγή: http://www.enet.gr/?i=news.el.article&id=291061

  • Νόμος για τις κάμερες και είδη παρακολούθησης

    Προσεκτικοί θα πρέπει να είναι όσοι επιθυμούν να τοποθετήσουν είδη καταγραφής και παρακολούθησης στους κοινοχρηστους χώρους των κατοικιών και των γραφείων. Σε μια προσπάθεια να διαφωτίσουμε το τοπίο, σας παραθέτουμε το Αρθρο 15 που τονίζει τις προϋποθέσεις και τις συνθήκες για τη νόμιμη χρήση των μέσων παρακολούθησης.

    Άρθρο 15

    Συγκροτήματα κατοικιών ή γραφείων

     

    1. Η εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης σε συγκροτήματα κατοικιών ή γραφείων για την ασφάλεια των κοινόχρηστων χώρων και των προσώπων που κυκλοφορούν σε αυτούς μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο με απόφαση του οργάνου που είναι αρμόδιο για τη διαχείριση του συγκροτήματος (π.χ. της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας) σύμφωνα με τις ειδικές διατάξεις του οικείου Κανονισμού. Αν η εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης δεν
    προβλέπεται στον Κανονισμό, απαιτείται συναπόφαση των δύο τρίτων των ενοίκων της πολυκατοικίας ή του κτιρίου που λαμβάνεται με πρωτοβουλία του διαχειριστή. Για την ψηφοφορία σε κάθε ένοικο αντιστοιχεί μία ψήφος. Στην απόφαση πρέπει να ορίζονται οι χώροι που θα επιτηρούνται και το ή τα φυσικά πρόσωπα που μπορούν να έχουν πρόσβαση στη μονάδα ελέγχου του συστήματος. (π.χ. ο διαχειριστής της πολυκατοικίας).

    2. Υπεύθυνος επεξεργασίας του συστήματος βιντεοεπιτήρησης είναι η Γενική Συνέλευση του15 συγκροτήματος.

    3. Οι κάμερες του συστήματος βιντεοεπιτήρησης δεν επιτρέπεται να ελέγχουν την πρόσβαση στα κατ’ ιδίαν διαμερίσματα. Η μονάδα ελέγχου δεν επιτρέπεται να βρίσκεται σε διαμέρισμα, αλλά πρέπει να εγκαθίσταται σε κοινόχρηστο χώρο με ελεγχόμενη πρόσβαση (π.χ. κοινόχρηστη αποθήκη), εκτός αν η
    επεξεργασία πραγματοποιείται από εξουσιοδοτημένο προσωπικό ασφαλείας (π.χ. εταιρεία ασφαλείας ως εκτελούσα την επεξεργασία). Τα δεδομένα διατηρούνται το πολύ έως σαράντα οκτώ (48) ώρες. Η χρήση οθόνης σε συνεχή λειτουργία απαγορεύεται σε περίπτωση που δεν υπάρχει παρακολούθηση σε πραγματικό χρόνο από προσωπικό ασφαλείας.Δεν επιτρέπεται μετάδοση σήματος εικόνας στα κατ’ ιδίαν διαμερίσματα.

    4. Η εγκατάσταση κάμερας από μεμονωμένο ιδιοκτήτη ή ένοικο σε κοινόχρηστο χώρο στάθμευσης της πολυκατοικίας ή του κτιρίου για την επιτήρηση προσωπικού οχήματος,  επιτρέπεται υπό τις εξής προϋποθέσεις:
    α) Να προβλέπεται στον Κανονισμό της πολυκατοικίας ή να υπάρχει συναπόφαση των ενοίκων που λαμβάνεται κατά τα οριζόμενα στην παράγραφο 1 του παρόντος άρθρου.
    β) Να μην υπάρχει σύστημα βιντεοεπιτήρησης στους χώρους στάθμευσης εγκατεστημένο για λογαριασμό της πολυκατοικίας.
    γ) Η κάμερα να εστιάζει μόνο στο επιτηρούμενο όχημα.
    δ) Ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης ή ένοικος να τοποθετήσει με δικά του έξοδα σχετική ευδιάκριτη ενημερωτική πινακίδα σε εμφανές σημείο του χώρου στάθμευσης.

  • Άρθρο 19: Κατασκευές πάνω από το κτίριο

    1. Όλες οι κατασκευές πάνω από το κτίριο πρέπει να αποτελούν ένα ενιαίο αισθητικό σύνολο, μπορεί να συνδέονται ή να περιφράσσονται με ελαφρά ή διάτρητα στοιχεία και οι θέσεις τους αποτυπώνονται υποχρεωτικά στις μελέτες που συνοδεύουν την άδεια δόμησης.

    2. Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και μέσα στο ιδεατό στερεό επιτρέπονται:

    α) Σε νέα και υφιστάμενα κτίρια, χώροι κύριας χρήσης αποκλειστικής ή κοινόχρηστης, μέγιστης επιφάνειας 35 τ.μ., με προϋπόθεση τη δημιουργία φυτεμένου δώματος που καλύπτει το 80% της συνολικής επιφάνειας του δώματος και με αναλογία ένα (1) τ.μ. χώρου ανά πέντε (5) τ.μ. φύτευσης.

    β) Καπνοδόχοι, αγωγοί αερισμού, καπνοσυλλέκτες, εγκαταστάσεις ηλιακών συστημάτων με τοποθέτηση του δοχείου σε άμεση επαφή με την άνω στάθμη του δώματος και τοποθέτηση του συλλέκτη πάνω από αυτό, πύργοι ψύξης και δοχεία διαστολής, θέρμανσης ή κλιματισμού και αντλίες θερμότητας.

    γ) Απολήξεις κλιμακοστασίων με στάση ανελκυστήρα στο δώμα και φρεάτων ανελκυστήρων με τις ελάχιστες αναγκαίες διαστάσεις και μέγιστο εξωτερικό ύψος 3,80μ., από την τελικά διαμορφωμένη επιφάνεια του τελευταίου ορόφου του κτιρίου μετά την εξάντληση του συντελεστή δόμησης του οικοπέδου, εφόσον εγκαθίσταται φυτεμένο δώμα ή σύστημα παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας από ανανεώσιμες πηγές ενέργειας.

    Πάνω στις απολήξεις αυτές απαγορεύεται η τοποθέτηση οποιασδήποτε κατασκευής ή εγκατάστασης.

    γ) Στηθαία, κιγκλιδώματα ασφαλείας, ασκεπείς πισίνες, διακοσμητικά χωροδικτυώματα μέγιστου ύψους 3,50 μ., μόνιμες γλάστρες φυτών και γενικά εγκαταστάσεις για τη δημιουργία κήπων με τον εξοπλισμό τους, που κατασκευάζονται σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις.

    δ) Κατασκευές για τη στήριξη των φυτών, πέργκολες που μπορούν να επικαλύπτονται από ελαφρά εύκαμπτα υλικά ή κινητά συστήματα, καλαμωτές κλπ.

    ε) Στέγες. Σε κάθε περίπτωση απαγορεύονται κατασκευές που δημιουργούν κατακόρυφα ανοίγματα και διαφοροποιούν την ενιαία κλίση και στερεομετρία της στέγης.

    3. Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και το ιδεατό στερεό επιτρέπεται η τοποθέτηση αλεξικέραυνου και κεραίας αναμετάδοσης ηλεκτρονικού σήματος.

    4. Κοινόχρηστη αίθουσα για τις κοινωνικές λειτουργίες των ενοίκων όπως ορίζεται στο εδάφιο κη της παραγράφου 6 του άρθρου 11.

  • Νέος οικοδομικός Κανονισμός- Σχέδιο Νόμου Άρθρο 19: Κατασκευές πάνω από το κτίριο

    Σε αυτό το σημείο μπορείτε να ανοίξετε και να κατεβάσετε το νέο οικοδομικό κανονισμό-σχέδιο νόμου που αναφέρει ρητώς τι επιτρέπεται και τι όχι σχετικά με την οικοδόμηση, εγκατάσταση, αλλαγή, ανανέωση, κατεδάφιση. ΤΟ νέο κανονισμό μπορείτε να βρείτε εδώ

  • διατήρηση κατοικιδίων ζώων σε πολυκατοικίες

    Το άρθρο 17 της, με αριθμό Υ1β/2000/1995 Υπουργικής Απόφασης “Περί όρων ιδρύσεως και λειτουργίας πτηνο-κτηνοτροφικών εγκαταστάσεων” προβλέπει κατά λέξη τα εξής για την διατήρηση κατοικίδιων ζώων και πτηνών στις μονοκατοικίες και πολυκατοικίες:

    Επιτρέπεται η διατήρηση σε κάθε κατοικία μόνο ενός σκύλου και μίας γάτας ή δύο σκύλων ή δύο γατών. Προκειμένου για πολυκατοικίες (αποτελούμενες από δύο διαμερίσματα και άνω) επιτρέπεται επίσης η διατήρηση ενός σκύλου και μίας γάτας ή δύο σκύλων ή δύο γατών σε κάθε διαμέρισμα αυτών, ακόμα και εκεί που ο κανονισμός της πολυκατοικίας απαγορεύει τη διατήρηση τέτοιων ζώων, με την προϋπόθεση ότι τα ζώα αυτά θα διατηρούνται στο ίδιο διαμέρισμα όπου διαμένει ο ιδιοκτήτης, και δεν θα παραμένουν μόνιμα στις βεράντες του διαμερίσματος.

    Απαγορεύεται ρητά η διατήρηση των κατοικίδιων ζώων στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας (πυλωτή, ταράτσα, βεράντες, ακάλυπτους χώρους κλπ) όπως επίσης και σε αυλή ταράτσα, βεράντες, και λοιπούς ανοικτούς χώρους μονοκατοικιών. Επίσης απαγορεύεται απολύτως η παρουσία και διατήρηση κατοικίδιων ζώων, στα δημόσια κέντρα, και καταστήματα (εμπορικά κλπ) κατά τις ώρες λειτουργίας αυτών.

    Οι κάτοχοι των διατηρούμενων σύμφωνα με τα παραπάνω, κατοικίδιων ζώων οφείλουν να φροντίζουν για τον τακτικό εμβολιασμό τούτων και να παίρνουν όλα τα απαραίτητα μέτρα για την τήρηση καθαριότητας στο περιβάλλον τους και την αποφυγή προκλήσεων θορύβων ή άλλων ενοχλήσεων σε βάρος των περίοικων ή των ενοίκων την πολυκατοικίας κατά περίπτωση.

    Επιτρέπεται η διατήρηση ωδικών και παραδείσιων πτηνών σε κατοικίες, ή διαμερίσματα πολυκατοικιών, ακόμα και εκεί όπου ο κανονισμός της πολυκατοικίας απαγορεύει την διατήρηση τέτοιων πτηνών, με την προϋπόθεση ότι δεν θα δημιουργούνται προβλήματα κοινής ησυχίας ή άλλες ενοχλήσεις στους περίοικους ή τους ενοίκους της πολυκατοικίας, και ότι τα πτηνά αυτά δεν θα διατηρούνται στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας.

    Οι ιδιοκτήτες των ζώων ή πτηνών που δεν τηρούν τις προϋποθέσεις στις προηγούμενες παραγράφους του παρόντος άρθρου, τιμωρούνται για μεν τα προβλήματα κοινής ησυχίας και οχλήσεως των περίοικων από τους θορύβους που προκαλούνται καθ’ οποιονδήποτε τρόπο από τα κατοικίδια ζώα ή πτηνά σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 417 και 459 του Ποινικού κώδικα, για δε τις λοιπές παραβάσεις σύμφωνα με το άρθρο 23 της παρούσας.

    Πέρα από τις ανωτέρω κυρώσεις η Υγειονομική υπηρεσία μπορεί να ζητήσει την απομάκρυνση των ζώων ή των πτηνών η οποία θα γίνεται σε συνεργασία με τον οικείο ΟΤΑ και κατόπιν εγγράφου παραγγελίας του αρμόδιου εισαγγελέα.

    Στις περιπτώσεις αυτές τα ζώα ή τα πτηνά θα παραδίδονται οπωσδήποτε σε φιλοζωικά σωματεία ή συλλόγους με ευθύνη του ιδιοκτήτη αυτών και σύμφωνα με τις ισχύουσες ειδικές διατάξεις του υπουργείου Γεωργίας.

     

    Πολλές φορές μπορούν οι άλλοι ένοικοι να ισχυριστούν καταπάτηση των δικαιωμάτων τους όσο αφορά την καθαριότητα και τις οσμές. Σε πρόσφατη καταγγελία στο υγειονομικό, έγινε έλεγχος σε διαμέρισμα που είχε οσμές και δε τηρούνταν τα προβλεπομενα. Έγινε αναφορά και οι ιδιοκτήτες είναι αναγκασμένοι να μεταφέρουν τα κατοικίδια εκτός πολυκατοικίας

  • Μπορεί να υπάρχει αποκλειστική χρήση του δώματος πολυκατοικίας;

    Είναι δυνατόν από τη σύσταση και τον κανονισμό της πολυκατοικίας να απονέμεται η αποκλειστική χρήση του δώματος σε έναν συνιδιοκτήτη.

    {googleads}

    Το δώμα είναι μεν κοινόκτητο όχι όμως και κοινόχρηστο. Δεν επιτρέπεται δηλαδή η προσπέλασή του στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας.

  • Μπορεί να καταστεί αποκλειστική χρήση τμήματος ταράτσας πολυκατοικίας;

    Είναι δυνατόν από τη σύσταση και τον κανονισμό να απονέμεται σε έναν συνιδιοκτήτη η αποκλειστική χρήση τμήματος της ταράτσας της πολυκατοικίας.

    Το τμήμα αυτό θα πρέπει να περιγράφεται επακριβώς στη σύσταση της οροφοκτησίας.

    {googleads}

  • Ποια είναι ή έννομη διαδικασία τοποθέτησης θερμοσιφώνων στις ταράτσες πολυκατοικίας;

    Πρόβλημα δημιουργείται στην περίπτωση που δεν προβλέπεται δυνατότητα από τον κανονισμό. Στην περίπτωση αυτή οι συνιδιοκτήτες θα πρέπει με απόφαση της Γ. Σ. να επιτρέψουν την τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα στην ταράτσα καθόσον ο χώρος αυτός είναι κοινόχρηστος.

    Η εγκατάσταση στην ταράτσα ηλιακού θερμοσίφωνα χωρίς την ανωτέρω έγκριση είναι παράνομη δεδομένου ότι προσκρούει στις συνήθεις απαγορεύσεις των κανονισμών περί μετατροπών και προσθαφαιρέσεων στους κοινοχρήστους χώρους. Η εγκατάσταση αυτή πάντως εξετάζεται από τα Δικαστήρια και υπό το πνεύμα της καταχρηστικότητας, ιδίως όταν δεν υπάρχει άλλος χώρος για την εγκατάσταση ηλιακού θερμοσίφωνα.

  • Ποια είναι η έννομη διαδικασία τοποθέτησης κεραιών στις ταράτσες τις πολυκατοικίας;

    Ισχύει το ίδιο περί εγκατάστασης θερμοσιφώνων

Νομοθεσία

  • Προβλήματα συναίνεσης στις Γενικές Συνελεύσεις

    Σύμφωνα με την επικρατούσα στη νομολογία άποψη, μια απόφαση γ.σ. οικοδομής (δηλδή ενός σωματείου) ακυρώνεται με δικαστική απόφαση όταν είναι αντίθετη στον νόμο ή στο καταστατικό. Δηλαδή η απόφαση της γ.σ. εξακολουθεί να παράγει τα αποτελέσματα της ακόμα και εάν υπάρχει βάσιμος λόγος ακύρωσης της(ακυρώσιμη), όσο χρόνικό διάστημα δεν ζητείται η ακύρωσ’η της απο το δικαστήριο.Δικαίωμα προσφυγής στη διακιοσύνη για ακύρωση της απόφασης της γ.σ. έχει όποιος δεν συμφώνησε με αυτήν και γενικότερα όποιος έχει έννομο συμφέρον. Ωστόσο απαιτείται προσοχή, διότι η προθεσμία που θέτει ο νόμος για την κατάθεσή της αγωγής ακύρωσης της απόφασης γ.σ. ενώπιον της διακιοσύνης είναι έξι μήνες απο τη λήψη της απόφασης. Η προθεσμία κατα το νόμο είναι αποσβεστική, δηλαδή μετά την πάροδο της το δικαίωμα οποίου έχει έννομο συμφέρον για την ακύρωσή της αποσβέννεται(δηλαδή παύει να υφίσταται).

    Μια σχετική υπόθεση εξελίχθηκε σε  οικοδομή της Θεσσαλονίκης όπου η γενική συνέλευση της πολυκατοικίας έλαβε απόφαση χωρίς την απαιτούμενη απο το καταστατικό πλειοψηφία. Οι αντιδρώντες στην απόφαση αυτή ακολούθησαν τη νομική οδό για να επιτύχουν την αναστολή της. Η υπόθεση που εκδικάσθηκε από το Εφετείο Θεσσαλονίκης αφορά την έκδοση οικοδομικής άδειας και τοποθέτηση κιγκλιδώματος σε κοινόχρηστο χώρο οικοδομής. Μια απόφαση που αποφασίσθηκε από τη γενική συνέλευση αλλά χωρίς όπως αναφέρθηκε την απαιτούμενη απο το καταστατικό πλειοψηφία.Η “άλλη πλευρά” προσέφυγε στα δικαστήρια με αίτημα να αναγνωρισθεί η ακυρώτητα της λήψης της απόφασης της γ.σ. Και συνεπώς να αφαιρεθεί η περίφραξη με έξοδα του διαχειριστή. Το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε τελικώς την αγωγή των παραπονούμενων και συνιδιοκτητών με το σκεπτικό ότι αυτή κατατέθηκε μετά την πάροδο εξαμήνου απο τη λήψη της. Το εφετείο , στο οποίο προσέφυγαν οι ίδιοι ωσ άνω συνιδιοκτήτες επικύρωσε τη πρωτόδικη απόφαση με το επιπλέον σκεπτικό οτι η άσκηση του δικαιώματος (να τοποθετήσουν τα κιγκλιδώματα) απο τον διαχειριστή σε εκτελέσιμη απόφαση της γ.σ. σε καμία περίπτωση δεν είναι καταχρηστική, διότι δεν συνιστά παραβίαση των χρηστών ηθών ή του κοινωνικού και οικονομικού σκοπού του δικαιώματος, και έτσι απέρριψε τελεσίδικα την αγωγή.

  • Διευρύνονται τα κριτήρια για το επίδομα θέρμανσης

    Στη διεύρυνση των εισοδηματικών και περιουσιακών κριτηρίων που πρέπει να πληρούν οι φορολογούμενοι για να δικαιούνται το επίδομα θέρμανσης προχωρά το υπουργείο Οικονομικών, ώστε να αυξηθούν οι δικαιούχοι του.

    Όπως έχει ανακοινώσει  ήδη ο υφυπουργός Οικονομικών Γιώργος Μαυραγάνης, σε μια προσπάθεια να αντισταθμιστούν οι επιπτώσεις από την εξίσωση του φόρου του πετρελαίου θέρμανσης με το πετρέλαιο κίνησης για περισσότερους φορολογούμενους αποφασίστηκε η διεύρυνση των κριτηρίων.

    Σύμφωνα με το σχέδιο του υπουργείου Οικονομικών τα εισοδηματικά κριτήρια για τους δικαιούχους του επιδόματος θα είναι τα ακόλουθα:

    Τα εισοδήματα που θα λαμβάνονται υπόψη με τις φορολογικές δηλώσεις εισοδημάτων του 2011.

    Σε ότι αφορά τα περιουσιακά κριτήρια θα είναι τα ακόλουθα:

    -Για τους άγαμους ακίνητη περιουσία με αντικειμενική αξία έως 150.000 ευρώ ( από 100.000 ευρώ που προέβλεπε το αρχικό σχέδιο).

    -Για τους έγγαμους ακίνητη περιουσία με αντικειμενική αξία έως 200.000 ευρώ (έναντι αρχικού σχεδιασμού 150.000 ευρώ).

    Όσο αφορά την ακίνητη περιουσία για το επίδομα θέρμανσης θα λαμβάνεται υπόψη το ΕΤΑΚ του 2009, το πιο πρόσφατο εκκαθαρισμένο που έχει στη διάθεσή της η Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων. Ο κ. Θεοχάρης δήλωσε πως οι εκκαθαρίσεις προχωρούν γρήγορα. Ωστόσο υπάρχει περίπτωση να προκύψει πρόβλημα με πολίτες που πούλησαν σπίτια μετά το 2009.

    πηγή: http://www.tanea.gr

  • Μετακόμιση ενοικιαστή χωρίς εξόφληση κοινοχρήστων. Τι γίνεται;

    Όπως έχουμε σημειώσει πολλές φορές, Υπόχρεος έναντι της συνιδιοκτησίας του κτηρίου για οποιεσδήποτε οφειλές ενός διαμερίσματος είναι πάντα ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος. Προσοχή λοιπόν στους ιδιοκτήτες, όταν βλέπουν πως τα κοινόχρηστα καθυστερούν πάνω από 3-4 μήνες. Το χρέος που μπορεί να προκύψει είναι μεγάλο και είναι υποχρεωμένοι να πληρώσουν για τον ενοικιαστή. . Γι’ αυτό λοιπόν καλό είναι πριν την αναχώρηση ενός ενοικιαστή ο ίδιος σε συμφωνία με τον ιδιοκτήτη πρέπει να ζητηθεί έγγραφη εκκαθάριση από τον διαχειριστή της πολυκατοικίας (όπως και από ΔΕΗ κ.λπ.) για να αποφευχθούν προβλήματα. Θα ήθελα να ρωτήσω αν για τον χρωματισμό της πολυκατοικίας με χρώμα διαφορετικό από το υπάρχον, αρκεί η λήψη απόφασης με πλειοψηφία. Τι γίνεται αν κάποιοι αντιδρούν; Αν ο κανονισμός δεν προβλέπει κάτι συγκεκριμένο, για το θέμα αυτό απαιτείται λήψη απόφασης με πλειοψηφία (50%+1 ψήφος) σε συνέλευση. Όσοι μειοψηφήσουν υποχρεούνται να σεβαστούν την απόφαση της πλειοψηφίας.

    Προσοχή:Μια λύση είναι η εγγύηση, η οποία θα πρέπει να έχει εισπράξει ο ενοικιαστής και να καλύπτεται σε τέτοιου είδους περιπτώσεις. Αν ένας ενοικιαστής δεν μπορεί να δώσει εγγύηση συνολικά, μπορέι να το κάνει σταδιακά σε διαστημα κάποιων μηνών(σε συμφωνία με τον ιδιοκτήτη).

  • Διαμέρισμα το οποίο δεν έχει παραδοθεί λόγο αργοπορίας του κατασκευαστή.

    H συνολική ερώτηση

    Έχω κάνει συμβόλαιο για ένα διαμέρισμα το οποίο ακόμα δεν μου έχει παραδοθεί λόγο αργοπορίας του κατασκευαστή. Παρόλα αυτά η πολυκατοικία κατοικείται και έβγαλαν κοινόχρηστα στο όνομα μου. Πρέπει να πληρώσω αυτά τα κοινόχρηστα αφού δεν κατοικώ στην πολυκατοικία;

    Τα πράγματα εδώ συνήθως είναι σαφή και προσδιορίζονται είτε στο καταστατικό είτε στο συμβόλαιο που εκδόθηκε με το κατασκευαστή. Συνήθως οι κατασκευαστές καλύπτουν τα νώτα τους σε περίπτωση που ένα διαμέρισμα δεν έχει παραδοθεί. Σε τέτοιες περιπτώσεις θα πρέπει να σεβαστείτε τα συμφωνηθέντα. Σε περιπτώσεις που η πολυκατοικία αρχίζει να δουλεύει, θα πρέπει κάποιος να πληρώσει τα κοινόχρηστα για να καλυφθούν οι ανάγκες.

    Θα πρέπει να εξετασθούν τα εξής:

    Αν πρέπει να πληρώσεις κοινόχρηστα βάσει κανονισμού ή αν έχει προβλεφθεί να μην πληρώνονται οι μη έτοιμες κατοικίες(πχ. κατοικίες που δεν έχουν πάρει ακόμη ρεύμα). Θα πρέπει να ελἐγξεις τυχών ρήτρες σε συμβόλαιο για το τι προβλέπεται σε ενδεχόμενη καθυστέρηση.

  • διατήρηση κατοικιδίων ζώων σε πολυκατοικίες

    Το άρθρο 17 της, με αριθμό Υ1β/2000/1995 Υπουργικής Απόφασης “Περί όρων ιδρύσεως και λειτουργίας πτηνο-κτηνοτροφικών εγκαταστάσεων” προβλέπει κατά λέξη τα εξής για την διατήρηση κατοικίδιων ζώων και πτηνών στις μονοκατοικίες και πολυκατοικίες:

    Επιτρέπεται η διατήρηση σε κάθε κατοικία μόνο ενός σκύλου και μίας γάτας ή δύο σκύλων ή δύο γατών. Προκειμένου για πολυκατοικίες (αποτελούμενες από δύο διαμερίσματα και άνω) επιτρέπεται επίσης η διατήρηση ενός σκύλου και μίας γάτας ή δύο σκύλων ή δύο γατών σε κάθε διαμέρισμα αυτών, ακόμα και εκεί που ο κανονισμός της πολυκατοικίας απαγορεύει τη διατήρηση τέτοιων ζώων, με την προϋπόθεση ότι τα ζώα αυτά θα διατηρούνται στο ίδιο διαμέρισμα όπου διαμένει ο ιδιοκτήτης, και δεν θα παραμένουν μόνιμα στις βεράντες του διαμερίσματος.

    Απαγορεύεται ρητά η διατήρηση των κατοικίδιων ζώων στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας (πυλωτή, ταράτσα, βεράντες, ακάλυπτους χώρους κλπ) όπως επίσης και σε αυλή ταράτσα, βεράντες, και λοιπούς ανοικτούς χώρους μονοκατοικιών. Επίσης απαγορεύεται απολύτως η παρουσία και διατήρηση κατοικίδιων ζώων, στα δημόσια κέντρα, και καταστήματα (εμπορικά κλπ) κατά τις ώρες λειτουργίας αυτών.

    Οι κάτοχοι των διατηρούμενων σύμφωνα με τα παραπάνω, κατοικίδιων ζώων οφείλουν να φροντίζουν για τον τακτικό εμβολιασμό τούτων και να παίρνουν όλα τα απαραίτητα μέτρα για την τήρηση καθαριότητας στο περιβάλλον τους και την αποφυγή προκλήσεων θορύβων ή άλλων ενοχλήσεων σε βάρος των περίοικων ή των ενοίκων την πολυκατοικίας κατά περίπτωση.

    Επιτρέπεται η διατήρηση ωδικών και παραδείσιων πτηνών σε κατοικίες, ή διαμερίσματα πολυκατοικιών, ακόμα και εκεί όπου ο κανονισμός της πολυκατοικίας απαγορεύει την διατήρηση τέτοιων πτηνών, με την προϋπόθεση ότι δεν θα δημιουργούνται προβλήματα κοινής ησυχίας ή άλλες ενοχλήσεις στους περίοικους ή τους ενοίκους της πολυκατοικίας, και ότι τα πτηνά αυτά δεν θα διατηρούνται στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας.

    Οι ιδιοκτήτες των ζώων ή πτηνών που δεν τηρούν τις προϋποθέσεις στις προηγούμενες παραγράφους του παρόντος άρθρου, τιμωρούνται για μεν τα προβλήματα κοινής ησυχίας και οχλήσεως των περίοικων από τους θορύβους που προκαλούνται καθ’ οποιονδήποτε τρόπο από τα κατοικίδια ζώα ή πτηνά σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 417 και 459 του Ποινικού κώδικα, για δε τις λοιπές παραβάσεις σύμφωνα με το άρθρο 23 της παρούσας.

    Πέρα από τις ανωτέρω κυρώσεις η Υγειονομική υπηρεσία μπορεί να ζητήσει την απομάκρυνση των ζώων ή των πτηνών η οποία θα γίνεται σε συνεργασία με τον οικείο ΟΤΑ και κατόπιν εγγράφου παραγγελίας του αρμόδιου εισαγγελέα.

    Στις περιπτώσεις αυτές τα ζώα ή τα πτηνά θα παραδίδονται οπωσδήποτε σε φιλοζωικά σωματεία ή συλλόγους με ευθύνη του ιδιοκτήτη αυτών και σύμφωνα με τις ισχύουσες ειδικές διατάξεις του υπουργείου Γεωργίας.

     

    Πολλές φορές μπορούν οι άλλοι ένοικοι να ισχυριστούν καταπάτηση των δικαιωμάτων τους όσο αφορά την καθαριότητα και τις οσμές. Σε πρόσφατη καταγγελία στο υγειονομικό, έγινε έλεγχος σε διαμέρισμα που είχε οσμές και δε τηρούνταν τα προβλεπομενα. Έγινε αναφορά και οι ιδιοκτήτες είναι αναγκασμένοι να μεταφέρουν τα κατοικίδια εκτός πολυκατοικίας

  • Ώρες κοινής ησυχίας.

    Ώρες μεσημβρινής και νυκτερινής ησυχίας θεωρούνται οι εξής:

    Α. Κατά τη θερινή περίοδο από 15:00 έως 17:30 και από 23:00. έως 07:00.Β. Κατά τη χειμερινή περίοδο από 15:30 έως 17:30 και από 22:00 έως 07:30.Θερινή περίοδος, λογίζεται το χρονικό διάστημα, από την 1 Απριλίου έως την 30 Σεπτεμβρίου και ως χειμερινή το χρονικό διάστημα, από την 1 Οκτωβρίου έως την 31 Μαρτίου.

  • Νομοθεσία που διέπει την λειτουργία της πολυκατοικίας

    Τι γίνεται σε περίπτωση που ο διαχειριστή της πολυκατοικίας αρνείται να δώσει λογαριασμό για τα κοινόχρηστα ή παρουσιάζει αποδείξεις δαπανών που δεν είναι νόμιμες;

    Το θέμα αυτό πρέπει να συζητηθεί σε συνέλευση όπου θα ζητηθεί από τον διαχειριστή να λογοδοτήσει.

    Αν ο διαχειριστής αμελεί να προκηρύξει συνέλευση, συνήθως ο κανονισμός προβλέπει ότι ένα ορισμένο ποσοστό των συνιδιοκτητών μπορεί να προκηρύξει νόμιμα συνέλευση στην θέση του διαχειριστή. Σε περίπτωση που τα πράγματα είναι σοβαρά μπορείς ακόμη να καταφύγεις στα δικαστήρια. Μια σχετική δικαστική απόφαση (ΜΠρ Αθ 9706/1981 – ΕΔΠ 1983,44) προβλέπει ότι: Ο διαχειριστής μπορεί να ανακληθεί με δικαστική απόφαση ύστερα από αγωγή συνιδιοκτήτη αν κριθεί ότι είναι υπαίτιος απιστίας ή βαρύτατης αμελείας.

  • Υποχρέωση διαχειριστών για ανάληψη χρεών διαχειριστή

    Υποχρεούνται όλοι οι ιδιοκτήτες, ανεξάρτητα αν διαμένουν ή όχι στην πολυκατοικία, να αναλάβουν χρέη διαχειριστή; Τι προβλέπεται σε περίπτωση άρνησης; Μπορούν οι ενοικιαστές να γίνουν διαχειριστές; Που κυμαίνεται το κόστος διαχείρισης από εταιρία;

    Πρέπει να διαβάσετε τον κανονισμό της πολυκατοικίας, έτσι ώστε να βεβαιωθείτε για τις απαντήσεις.

    Πάντως ανεξάρτητα από το τι προβλέπεται στον κανονισμό,  μπορείτε με απλή πλειοψηφία της συνέλευσης να αλλάξετε το σημείο αυτό του κανονισμού, και να επιτρέψετε σε μη ιδιοκτήτη να γίνει διαχειριστής έμμισθος ή άμισθος.

    Αν κάποιος αρνείται  να γίνει διαχειριστής, δεν είναι καλή ιδέα να τον υποχρεώσετε, επειδή δε θα ενδιαφερθεί. Το ίδιο συμβαίνει αν ο ιδιοκτήτης δεν κατοικεί στην πολυκατοικία. Η λύση  είναι να αναθέσετε την διαχείριση σε μια σωστή εταιρεία. Το κόστος στη περιοχή του νομού Αιτωλοακαρνανίας κείμένεται στα 4 ευρώ το διαμέρισμα εκτός από περιπτώσεις που η προσφορά παραδίδεται λόγω ιδιαιτεροτήτων και μπορεί να είναι πάνω ή κάτω από τη τιμή σημείου αναφοράς.

    Μπορείτε να μας ρωτήσετε για τις υπηρεσίες και την ευελίξία της διαχείρισης των κτιρίων καθώς και τη φιλοσοφία της εργασίας μας.

  • Υπερβολικός θόρυβος και αγνόηση των παρακλήσεων για συμμόρφωση

    Τι κάνουμε όταν οι από πάνω θορυβούν υπερβολικά και συνεχώς και δεν δίνουν σημασία σε παρακλήσεις του διαχειριστή και των γειτόνων και σε παρατηρήσεις της αστυνομίας;

    Ο διαχειριστής δεν μπορεί να είναι φύλακας. Αυτό είναι θέμα αστικού κώδικα. Η καλύτερη λύση είναι να συζητηθεί στην επόμενη Γ.Σ. της πολυκατοικίας και να απευθυνθείτε σε αρμόδιο Δικηγόρο για τα ζητήματα αυτά. Οι λύσεις είναι πάλι να καταφύγετε σε εξώδικο και αν δεν συμμορφωθούν, να καταλήξετε σε αγωγή που μπορείτε να αναλάβετε όλοι μαζί.

  • Ιδιοκτησία ώς επαγγελματική στέγη.

    ιδιοκτησία μου για να κατοικήσω, τώρα όμως θέλω να την χρησιμοποιήσω σαν επαγγελματική στέγη. Υπάρχει πρόβλημα;

    Συνήθως ο κανονισμός της πολυκατοικίας αποκλείει ρητά ορισμένες χρήσεις για τις ιδιοκτησίες του κτηρίου. Αν προορίζετε λοιπόν την ιδιοκτησία σας για κάποια απ’ αυτές της χρήσεις καλύτερα να το ξεχάσετε. Ο κανονισμός συνήθως δεν επιτρέπει χρήσεις υψηλής οχλήσεως όπως μηχανουργεία, χημικά εργαστήρια, χοροδιδασκαλεία, οίκους ανοχής και τα παρόμοια. Για να επέλθει αλλαγή στο σημείο αυτό του κανονισμού συνήθως χρειάζεται παμψηφία, πράγμα πολύ δύσκολο έως αδύνατο. Εκτός από τις χρήσεις οι οποίες απαγορεύονται ρητά από τον κανονισμό, όλες οι άλλες επιτρέπονται.

  • Εγκατάσταση σε νέα πολυκατοικία. Τι πρέπει να γνωρίζουμε;

    Τι συνιστάτε στους ενοίκους πού εγκαθίστανται σε μια καινούργια πολυκατοικία;

    Κάθε ένοικος πρέπει να διαβάσει προσεκτικά και να κατανοήσει τον κανονισμό και την οριζόντια ιδιοκτησία.Επιβαλλεται να έχουμε διαβάσει το κανονισμό και να γνωρίζουμε τα όρια μας, τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα μας σε κάθε πολυκατοικία. Προσοχή, δεν είναι όλοι οι κανονισμοί ίδιοι και κάποια δικαιώματα που έιχατε μπορεί να μην ισχύουν στη νέα σας οικία.

     

    Ο διαχειριστής πρέπει να είναι μοναδικός ή να έχει οριστεί συνδιαχείριση μετά απο συνέλευση. Σε όποια περίπτωση και αν είστε, προσοχή να είναι καλά ορισμένες οι υποχρεώσεις και οι πολυκατοικία να έχει ορίσει διαχειριστή. Δεν υπάρχει είμαι ολίγον διαχειριστής. Αυτό δημιουργέι προβλήματα και διαμάχες συνήθως για οικονομικλά θέματα. Αν δεν μπορεί κάποιος να αναλάβει ή αν θεωρέι πως θέλει να είναι περίπου διαχειριστής, τότε άμμεσα δώσετ λύση με διαχείριση σε εταιρεία. Είναι προτιμότερο και σίγουρα θα γλιτώσετε ανεπιθύμητες καταστάσεις. Ως γραφείο διαχείρισης το έχουμε βιώσει πολλές φορές να τσακώνονται για το αν είχαν ευθύνη κάποιοι ωσ διαχειριστές ή απλά βοηθούσαν.

    Όλοι οι ένοικοι πρέπει νωρίς να φροντίσουν να βρουν τους διάφορους διακόπτες πού απομονώνουν τις διάφορες παροχές στο διαμέρισμά τους όπως νερού ηλεκτρικού ρεύματος, θέρμανσης κ.λπ. Επίσης να προμηθευτούν κλειδιά για να έχουν πρόσβαση στους χώρους αυτούς. Έτσι σε περίπτωση ανάγκης θα είναι προετοιμασμένοι.

    Οι διάφοροι τεχνικοί πριν παραδώσουν τα συστήματα για λειτουργία επισημαίνουν ποιοι μετρητές (θέρμανσης, ύδρευσης κλπ) ανήκουν σε κάθε διαμέρισμα. Καλό είναι ο κάθε ένοικος να επιβεβαιώσει αν οι μετρητές αυτοί είναι πράγματι σωστά αντιστοιχημένοι. Το θέμα της παραλαβής μίας νέας ιδιοκτησίας από τον κατασκευαστή είναι σοβαρό. Καλό είναι ο κάθε ιδιοκτήτης πριν υπογράψει τα σχετικά έγγραφα της παραλαβής να αναθέσει τον έλεγχο σε μηχανικό της εμπιστοσύνης του, για να αποφύγει προβλήματα αργότερα.

  • κλειστά διαμερίσματα και νόμος

    Δεν υπάρχει νόμος που καθορίζει ειδικά το ποσοστό συμμετοχής των κλειστών διαμερισμάτων στην θέρμανση ή σε όποια άλλη δαπάνη.

    Αυτό συνήθως καθορίζεται με συμφωνία ανάμεσα στους συνιδιοκτήτες. Η συμφωνία αυτή είναι ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Συνήθως οι κανονισμοί των πολυκατοικιών προβλέπουν κάποια έκπτωση στις δαπάνες πετρελαίου για κλειστά διαμερίσματα, υπό κάποιες προϋποθέσεις, σε περίπτωση βέβαια που δεν υπάρχει αυτονομία.

    {googleads}

    Αν κάτι τέτοιο δεν προβλέπεται από τον κανονισμό μπορεί να συζητηθεί και να διευθετηθεί σε κάποια συνέλευση των συνιδιοκτητών. Πιστεύω όμως ότι για να ληφθεί κάποια απόφαση στο συγκεκριμένο θέμα απαιτείται παμψηφία, πρέπει δηλαδή να γίνει αποδεκτό από όλους ανεξαιρέτως τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας. Και αυτό διότι το θέμα άπτεται του τρόπου κατανομής των δαπανών, για την μεταβολή του οποίου ο νομός απαιτεί συμφωνία όλων (παμψηφία) των ιδιοκτητών.

    Αν δεν προβλέπεται έκπτωση από τον κανονισμό και δεν γίνει δεκτό κάτι τέτοιο από την συνέλευση, τότε πιστεύω ότι δεν μπορεί να γίνει έκπτωση.

  • Ποιος είναι υπεύθυνος να διαχειριστεί τη Πολυκατοικία και τι γίνεται σε περιπτώσεις που υπάρχει απροθυμία;

    Ποιος είναι υπεύθυνος να διαχειριστεί τη Πολυκατοικία και τι γίνεται σε περιπτώσεις που υπάρχει απροθυμία;

    Συχνά υπάρχει απροθυμία πολλών συνιδιοκτητών να εκτελέσουν τα καθήκοντα του διαχειριστή, λόγω των πολλών υποχρεώσεων και των ευθυνών που προκύπτουν αλλά και λόγω έλλειψης χρόνου, καταφεύγουν στην λύση να εκλέγουν τον υπεύθυνο κάποιου γραφείου διαχείρισης πολυκατοικιών σαν διαχειριστή. Το γραφείο επιμελείται τις πληρωμές, τις εισπράξεις, την παραλαβή του πετρελαίου, την ειδοποίηση των συντηρητών (βυτίο βόθρου, συντηρητή καυστήρα) και γενικώς ασχολείται με ότι έχει σχέση με την εύρυθμη λειτουργία της πολυκατοικίας.

    Μπορείτε να δείτε και σχετική αναφορά στο σύνδεσμο παρακάτω

  • Πυρασφάλιση πολυκατοικίας

    Όταν αυτή προβλέπεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας είναι υποχρεωτική.

  • Τι γίνεται σε περίπτωση που κάποιος αρνείται να πληρώσει τις κοινόχρηστες δαπάνες;

    Η δυσκολία στα καθήκοντα του διαχειριστή είναι η είσπραξη των κοινοχρήστων. Ο διαχειριστής πρέπει να φροντίζει οι χρεώσεις να είναι διαφανείς και πάντα να μπορούν αν αιτιολογηθούν.

    Κάθε απορία θα πρέπει να επιλύεται άμεσα με το διαχειριστή να έχει τις καθαρές απαντήσεις για τις δαπάνες και στοιχεία που να αποδεικνύουν τα λεγόμενα του. Η κατανομή των δαπανών πρέπει να γίνεται όσο είναι δυνατόν ισορροπημένα με τους μήνες να μην έχουνε τεράστιες αποκλίσεις μεταξύ τους. Έτσι ο ένοικος-διαχειριστης θα μπορεί να υπολογίζει περίπου τις μηνιαίες δαπάνες κοινοχρήστων χωρίς να παρουσιάζονται τεράστιες αποκλίσεις. Ένα άλλο στοιχείο που θα πρέπει να έχει ο διαχειριστής είναι τυπική και συνεπής είσπραξη των κοινοχρήστων. Είναι επιτακτική η ανάγκη για άμεση είσπραξη αφού όσο η οφειλή συσσωρεύεται, τόσο δυσκολότερη είναι ή είσπραξή της.

    Η άρνηση στην εξόφληση της οφειλής, αναγκάζει τον διαχειριστή να παραπέμψει τον ένοικο-διαχειριστή στην συνέλευση των συνιδιοκτητών και να αφήσει αυτήν να αποφασίσει για τις περαιτέρω ενέργειες, οι οποίες ενίοτε φτάνουν και στα δικαστήρια. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης που δυστροπεί καλείται να εξοφλήσει το ποσό προσαυξημένο με τα έξοδα είσπραξης του, τους τόκους υπερημερίας και την ποινική ρήτρα αν προβλέπεται τέτοια από τον κανονισμό.

    Δείτε και σχετικές αναφορές στο παρακάτω σύνδεσμο

    Μετακόμιση ενοικιαστή χωρίς εξόφληση κοινοχρήστων. Τι γίνεται;

    Τι γίνεται αν κάποιος αρνηθεί να πληρώσει τα κοινόχρηστα;

    και εδώ για παρόμοια περίπτωση απο τη πλευρά του διαχειριστή

    Άρνηση παράδοσης κοινοχρήστων ή άρνηση δικαιολογησης δαπανών

  • Μπορώ να τοποθετήσω συστήματα παρακολούθησης στην πολυκατοικία και εαν ναι, σε ποιά σημεία;

    Βάση νομοθετικής ρύθμισης της Αρχής Προστασίας Προσωπικών Δεδομένων, είναι δυνατή η τοποθέτηση καμερών σε κάποιους χώρους της πολυκατοικίας. Πιο συγκεκριμένα, η αρμόδια αρχή έχει ορίσει τις συνθήκες κάτω απο τις οποίες μπορεί να γίνει τοποθέτηση καμερών στις πολυκατοικίες και είναι οι εξής:

    Άρθρο 15

    Συγκροτήματα κατοικιών ή γραφείων

    1. Η εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης σε συγκροτήματα κατοικιών ή γραφείων για την ασφάλεια των κοινόχρηστων χώρων και των προσώπων που κυκλοφορούν σε αυτούς μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο με απόφαση του οργάνου που είναι αρμόδιο για τη διαχείριση του συγκροτήματος (π.χ. της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας) σύμφωνα με τις ειδικές διατάξεις του οικείου Κανονισμού. Αν η εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης δεν
    προβλέπεται στον Κανονισμό, απαιτείται συναπόφαση των δύο τρίτων των ενοίκων της πολυκατοικίας ή του κτιρίου που λαμβάνεται με πρωτοβουλία του διαχειριστή. Για την ψηφοφορία σε κάθε ένοικο αντιστοιχεί μία ψήφος. Στην απόφαση πρέπει να ορίζονται οι χώροι που θα επιτηρούνται και το ή τα φυσικά πρόσωπα που μπορούν να έχουν πρόσβαση στη μονάδα ελέγχου του συστήματος. (π.χ. ο διαχειριστής της πολυκατοικίας).

    2. Υπεύθυνος επεξεργασίας του συστήματος βιντεοεπιτήρησης είναι η Γενική Συνέλευση του15 συγκροτήματος.

    3. Οι κάμερες του συστήματος βιντεοεπιτήρησης δεν επιτρέπεται να ελέγχουν την πρόσβαση στα κατ’ ιδίαν διαμερίσματα. Η μονάδα ελέγχου δεν επιτρέπεται να βρίσκεται σε διαμέρισμα, αλλά πρέπει να εγκαθίσταται σε κοινόχρηστο χώρο με ελεγχόμενη πρόσβαση (π.χ. κοινόχρηστη αποθήκη), εκτός αν η
    επεξεργασία πραγματοποιείται από εξουσιοδοτημένο προσωπικό ασφαλείας (π.χ. εταιρεία ασφαλείας ως εκτελούσα την επεξεργασία). Τα δεδομένα διατηρούνται το πολύ έως σαράντα οκτώ (48) ώρες. Η χρήση οθόνης σε συνεχή λειτουργία απαγορεύεται σε περίπτωση που δεν υπάρχει παρακολούθηση σε πραγματικό χρόνο από προσωπικό ασφαλείας.Δεν επιτρέπεται μετάδοση σήματος εικόνας στα κατ’ ιδίαν διαμερίσματα.

    4. Η εγκατάσταση κάμερας από μεμονωμένο ιδιοκτήτη ή ένοικο σε κοινόχρηστο χώρο στάθμευσης της πολυκατοικίας ή του κτιρίου για την επιτήρηση προσωπικού οχήματος, επιτρέπεται υπό τις εξής προϋποθέσεις:
    α) Να προβλέπεται στον Κανονισμό της πολυκατοικίας ή να υπάρχει συναπόφαση των ενοίκων που λαμβάνεται κατά τα οριζόμενα στην παράγραφο 1 του παρόντος άρθρου.
    β) Να μην υπάρχει σύστημα βιντεοεπιτήρησης στους χώρους στάθμευσης εγκατεστημένο για λογαριασμό της πολυκατοικίας.
    γ) Η κάμερα να εστιάζει μόνο στο επιτηρούμενο όχημα.
    δ) Ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης ή ένοικος να τοποθετήσει με δικά του έξοδα σχετική ευδιάκριτη ενημερωτική πινακίδα σε εμφανές σημείο του χώρου στάθμευσης.

  • Μπορούμε να δηλώσουμε τις δαπάνες της πολυκατοικίας που μας αναλογούν στην φορολογική μας δήλωση;

    Μπορούμε να δηλώσουμε τις δαπάνες της πολυκατοικίας που μας αναλογούν στην φορολογική μας δήλωση;

    Η δήλωση των δαπανών που αναλογούν στο διαμερίσμά μας μπορεί να γίνει στη φορολογική μας δήλωση. Αυτό διασφαλίζεται βάσει του νόμου 3842/2010 για τη διαμόρφωση του αφορολόγητου ποσού. Στις δαπάνες αυτές περιλαμβάνονται όλες οι δαπάνες αγοράς υλικών και καυσίμων(πετρέλαιο θέρμανσης και φυσικό αέριο). Σε αυτές τις δαπάνες έρχονται να προστεθούν και τα έξοδα παροχής υπηρεσιών που αφορούν τους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας. Φυσικά σε αυτές τις δαπάνες δε περιλαμβάνονται οι δαπάνες της ΔΕΗ και του ΕΥΔΑΠ.

    Η διαδικασία που θα πρέπει να ακολουθηθεί από το διαχειριστή της κάθε πολυκατοικίας είναι η εξής:

    Η συμμετοχή του κάθε ένοικου και ιδιοκτήτη στις δαπάνες θα γίνει με την έκδοση ετήσιας συγκεντρωτικής κατάστασης δαπανών στην οποία θα πρέπει να σημειώνονται με τρόπο σαφή και αναλυτικό τα στοιχεία απο τα παραστατικά(όνομα προμηθευτή, ΑΦΜ, ημερομηνία Παραστατικού, ποσό κτλ.) καθώς και να υπολογισθεί η συμμετοχή του κάθε ένοικου και ιδιοκτήτη. Για να είναι εφικτός ο υπολογισμός, θα πρέπει να υπολογισθεί το ποσό βάσει των συνθηκών με τις οποίες εκδίδονται τα κοινόχρηστά σας. Δηλαδή σε κάποιες δαπάνες που υπολογίζονται απο τα χιλιοστά κοινοχρήστων, θα πρέπει να λάβεται υπόψη σας αυτά τα χιλιοστά. Το ίδιο συμβαίνει και για τη θέρμανση. Η εταιρεία μας παρέχει υπηρεσίες ετήσιου υπολογισμού δαπανών στους πελάτες της.

    *Σε κάθε περιπτωση θα πρέπει να διατηρείται τις ειδοποιήσεις σας επειδή ο συνολικός ετήσιος υπολογισμός εξαρτάται από αλλαγές και συμφωνίες που μπορεί να προκύψουν μεταξύ των ενοίκων και ιδιοκτητών. Ο συνολικός ετήσιος υπολογισμός επομένως μπορεί να είναι διαφορετικός από τα δηλωμένα χιλιοστά.

  • Στην οικοδομή όπου κατοικώ χρειάζεται να γίνει μία έκτακτη εργασία (π.χ. βάψιμο του κλιμακοστασίου). Ωστόσο ένας ένοικος διαφωνεί και αρνείται να πληρώσει. Τι μπορεί να γίνει σε αυτή την περίπτωση;

    Εάν η οικοδομή έχει κανονισμό τότε ακολουθούμε ότι αναφέρεται στον κανονισμό. Εάν όχι, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/29 για οποιαδήποτε εργασία / δαπάνη θα πρέπει να υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών. Εάν έστω και ένας διαφωνεί η εργασία δεν μπορεί να γίνει.

    Δείτε το σχετικό σύνδεσμο

    Τι γίνεται αν κάποιος αρνηθεί να πληρώσει τα κοινόχρηστα;

    Τι γίνεται σε περίπτωση που κάποιος αρνείται να πληρώσει τις κοινόχρηστες δαπάνες;

  • Ο ένοικος ενός διαμερίσματος δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα του δημιουργώντας έτσι πρόβλημα στη λειτουργία της οικοδομής. Τι μπορεί να γίνει σε αυτή την περίπτωση;

    Εάν ο ένοικος αυτός είναι ενοικιαστής τότε θα πρέπει να απευθυνθείτε στον ιδιοκτήτη ο οποίος και είναι υπεύθυνος για το διαμέρισμα.

    Διαφορετικά, η μόνη λύση είναι να διεκδικήσετε τα χρήματα δικαστικά. Μέχρι όμως να γίνει το δικαστήριο θα πρέπει το διαμέρισμα αυτό να μπαίνει κανονικά στα κοινόχρηστα, και το ποσό που του αναλογεί να εισπράτεται από τα υπόλοιπα διαμερίσματα.

    {googleads}

    Έχουμε αναφερθεί ξανά σε αυτό:

    Τι γίνεται αν κάποιος αρνηθεί να πληρώσει τα κοινόχρηστα;

    Τι γίνεται σε περίπτωση που κάποιος αρνείται να πληρώσει τις κοινόχρηστες δαπάνες;

  • Πως γίνεται η Συγκέντρωση αποθεματικού και τι προβλέπεται;

    Η τυχόν υποχρέωση συγκέντρωσής τους καθώς και το ύψος αυτού ορίζονται συνήθως από τον Κανονισμό της πολυκατοικίας.

    Είναι δυνατόν ωστόσο οι ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, με απόφαση γενικής συνέλευσης να αποφασίσουν την αύξησή του (όχι όμως και την κατάργησή του)

    Δείτε σχετικά εδώ

    Αν κάποιος ιδιοκτήτης πουλήσει το διαμέρισμά του, τότε τι γίνεται με το αποθεματικό;

    Τι είναι και πως συλλέγεται το αποθεματικό της πολυκατοικίας;

    Τι είναι το αποθεματικό της πολυκατοικίας;

  • Διαφορά κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων

    Κοινόχρηστοι είναι οι χώροι που ανήκουν σε όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας και στους οποίους επιτρέπεται η πρόσβαση επίσης από όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας. Κοινόκτητοι είναι οι χώροι, οι οποίοι ανήκουν μεν (τυπικά) σε όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, πλην όμως η χρήση τους απονέμεται συνήθως σε έναν εξ αυτών. (π.χ. ιδιόχρηστοι κήποι, αποκλειστικού χρήση ταράτσας ή δώματος κλπ.). Στις συστάσεις οριζοντίου/καθέτου ιδιοκτησίας – κανονισμούς αναφέρονται ειδικά πάντα ποιοι είναι οι κοινόχρηστοι χώροι και ποιοι είναι οι κοινόκτητοι χώροι της πολυκατοικίας.

  • Ασφάλιση αστικής ευθύνης πολυκατοικίας

    Ασφάλιση αστικής ευθύνης πολυκατοικίας

    {googleads}

    Όταν αυτή προβλέπεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας είναι υποχρεωτική.

  • Αγωγή διαχειριστή κατά συνιδιοκτήτη. Με ποια διαδικασία δικάζεται. Τι πρέπει να προσκομίζεται. 6 έγγραφα

    Δικάζεται ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου με τη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών. Έγγραφα που πρέπει απαραιτήτως να προσκομιστούν:

    α) η σύσταση οριζοντίου ή καθέτυου ιδιοκτησίας και ο κανονισμός μεθ’ όλων των τυχόν τροποποιήσεών τους,

    β) πιστοποιητικά μεταγραφής αυτών,

    γ) τους τίτλους ιδιοκτησίας των εναγομένων (για την περίπτωση που δεν θα εμφανιστούν ενώπιον ακροατηρίου) μετά των σχετικών πιστοποιητικών μεταγραφής,

    {googleads}

    δ) το πρακτικό της γενικής συνέλευσης δυνάμει του οποίου ανατέθηκε η διαχείριση της πολυκατοικίας στον ενάγοντα,

    ε) πρακτικό της γενικής συνέλευσης δυνάμει του οποίου εξουσιοδοτείται ο ενάγων – διαχειριστής να στραφεί κατά των εναγομένων δικαστικών για την είσπραξη των εκ κοινοχρήστων ληξιπρόθεσμων οφειλών τους,

    στ) αποδείξεις δαπανών

    Για αναλυτικές πληροφορίες μπορείτε να καλέσετε το νομικό τμήμα της επιχείρησης για να σας αναλάβει τη διαδικασία.

  • Τοποθέτηση θερμοσιφώνων στην ταράτσα της πολυκατοικίας

    Πρόβλημα δημιουργείται στην περίπτωση που δεν προβλέπεται τοιαύτη δυνατότητα από τον κανονισμό.

    Στην περίπτωση αυτή οι συνιδιοκτήτες θα πρέπει με απόφαση της Γενικής τους Συνέλευσης να επιτρέψουν την τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα στην ταράτσα καθόσον ο χώρος αυτός είναι κοινόχρηστος.

    {googleads}

    Η εγκατάσταση στην ταράτσα ηλιακού θερμοσίφωνα χωρίς την ανωτέρω έγκριση είναι παράνομη δεδομένου ότι προσκρούει στις συνήθεις απαγορεύσεις των κανονισμών περί μετατροπών και προσθαφαιρέσεων στους κοινοχρήστους χώρους. Η εγκατάσταση αυτή πάντως εξετάζεται από τα Δικαστήρια και υπό το πνεύμα της καταχρηστικότητας, ιδίως όταν δεν υπάρχει άλλος χώρος για την εγκατάσταση ηλιακού θερμοσίφωνα.

  • Τι μπορεί να κάνει ένας ιδιοκτήτης εάν αρνηθεί η διαχείριση να του χορηγήσει αντίγραφα πρακτικών Γ.Σ. ή αποδείξεων κοινοχρήστων δαπανών;

    Τι μπορεί να κάνει ένας ιδιοκτήτης εάν αρνηθεί η διαχείριση να του χορηγήσει αντίγραφα πρακτικών Γ.Σ. ή αποδείξεων κοινοχρήστων δαπανών;

    Μπορεί να προσφύγει ενώπιον αρμοδίου δικαστηρίου και να ζητήσει την επίδειξη των ανωτέρω εγγράφων.

    {googleads}

  • Σε περίπτωση αγωγής του διαχειριστή εναντίον συνιδιοκτήτη, ποια είναι η διαδικασία που ακολουθείται και ποια είναι τα έγγραφα που προσκομίζονται;

    Δικάζεται ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου με τη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών. Έγγραφα που πρέπει απαραιτήτως να προσκομιστούν:

    {googleads}

    α) η σύσταση οριζοντίου ή καθέτυου ιδιοκτησίας και ο κανονισμός με όλες τις πιθανές τροποποιήσεις του

    β) πιστοποιητικά μεταγραφής

    γ) τους τίτλους ιδιοκτησίας των εναγομένων (για την περίπτωση που δεν θα εμφανιστούν ενώπιον ακροατηρίου) με τα σχετικά πιστοποιητικά μεταγραφής,

    δ) το πρακτικό της γενικής συνέλευσης δυνάμει του οποίου ανατέθηκε η διαχείριση της πολυκατοικίας στον ενάγοντα

    ε) πρακτικό της γενικής συνέλευσης δυνάμει του οποίου εξουσιοδοτείται ο ενάγων – διαχειριστής να στραφεί κατά των εναγομένων δικαστικών για την είσπραξη των εκ κοινοχρήστων ληξιπρόθεσμων οφειλών τους

    στ) αποδείξεις δαπανών

  • Τι συμβαίνει σε περίπτωση που κάποιος ένοικος πολυκατοικίας οφείλει κοινόχρηστες δαπάνες;

    Ο γενικός κανόνας είναι ότι κύριος υπόχρεος των οφειλών των κοινοχρήστων της πολυκατοικίας είναι ο ιδιοκτήτης του εκάστοτε ακινήτου.

    {googleads}

    Στην συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων, οι διαχειριστές στρέφονται δικαστικώς κατά των ιδιοκτητών για κοινόχρηστα που οφείλουν οι μισθωτές τους. Κατ’ εξαίρεση, μερικοί κανονισμοί πολυκατοικιών παρέχουν στον εκάστοτε διαχειριστή το δικαίωμα να στραφεί κατά του μισθωτή με αγωγή εξώσεως λόγω μη καταβολής κοινοχρήστων αντί του ιδιοκτήτη (πλαγιαστική αγωγή).

  • Πως ορίζονται οι υπάλληλοι της συνιδιοκτησίας και ποια διαδικασία είναι υπεύθυνη για την πρόσληψη τους;

    {googleads}

    Η πρόσληψη, η απόλυση καθώς και το αντικείμενο των εργασιών των εκάστοτε υπαλλήλων αποτελούν αντικείμενο απόφασης της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας, εκτός εάν ο κανονισμός αναθέτει τέτοιου είδους καθήκοντα στο διαχειριστή της πολυκατοικίας.

  • κλειστά διαμερίσματα και νόμος

    Δεν υπάρχει νόμος που καθορίζει ειδικά το ποσοστό συμμετοχής των κλειστών διαμερισμάτων στην θέρμανση ή σε όποια άλλη δαπάνη.

    Αυτό συνήθως καθορίζεται με συμφωνία ανάμεσα στους συνιδιοκτήτες. Η συμφωνία αυτή είναι ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Συνήθως οι κανονισμοί των πολυκατοικιών προβλέπουν κάποια έκπτωση στις δαπάνες πετρελαίου για κλειστά διαμερίσματα, υπό κάποιες προϋποθέσεις, σε περίπτωση βέβαια που δεν υπάρχει αυτονομία.

    {googleads}

    Αν κάτι τέτοιο δεν προβλέπεται από τον κανονισμό μπορεί να συζητηθεί και να διευθετηθεί σε κάποια συνέλευση των συνιδιοκτητών. Πιστεύω όμως ότι για να ληφθεί κάποια απόφαση στο συγκεκριμένο θέμα απαιτείται παμψηφία, πρέπει δηλαδή να γίνει αποδεκτό από όλους ανεξαιρέτως τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας. Και αυτό διότι το θέμα άπτεται του τρόπου κατανομής των δαπανών, για την μεταβολή του οποίου ο νομός απαιτεί συμφωνία όλων (παμψηφία) των ιδιοκτητών.

    Αν δεν προβλέπεται έκπτωση από τον κανονισμό και δεν γίνει δεκτό κάτι τέτοιο από την συνέλευση, τότε πιστεύω ότι δεν μπορεί να γίνει έκπτωση.

  • Εως και δυο κατοικίδια επιτρέπονται δια νόμου

    Μέχρι δύο ζώα συντροφιάς επιτρέπεται να έχουν οι ζωόφιλοι στο διαμέρισμά τους, έστω κι αν απαγορεύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας τους, σύμφωνα με το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης, εφόσον τηρούν κανόνες υγιεινής για τους τετράποδους φίλους τους.

    Προβλέπονται ποινές φυλάκισης ώς 5 χρόνια μη εξαγοράσιμες και πρόστιμα ώς 30.000 ευρώ , σε όποιον κακοποιεί, βασανίζει, ακρωτηριάζει, δηλητηριάζει ή και σκοτώνει ζώα.

    Το νομοσχέδιο για τα ζώα συντροφιάς της τέως υφυπουργού Αγροτικής Ανάπτυξης Μιλένας Αποστολάκη, που εγκρίθηκε χθες από το υπουργικό συμβούλιο, προβλέπει διαδικτυακή Ηλεκτρονική Βάση Σήμανσης και Καταγραφής Ζώων συντροφιάς και των ιδιοκτητών τους. Η σήμανση, μη εξαιρουμένων των ποιμενικών σκύλων, γίνεται με τσιπ στην αριστερή πλευρά του ζώου, εντός δύο μηνών από τη γέννησή του.

    Υποχρεώσεις

    Ειδικότερα ο ιδιοκτήτης οφείλει να:

    *μεριμνά για τις ακαθαρσίες του ζώου του, ειδάλλως θα κληθεί να πληρώσει πρόστιμο ώς 600 ευρώ.

    * δηλώνει απώλεια του ζώου του σε κτηνίατρο εντός 5 ημερών. Αν δεν επιθυμεί άλλο το ζώο συντροφιάς του, οφείλει να το δηλώσει στο δήμο του. (Συστήνονται τριμελείς επιτροπές στους δήμους για αδέσποτα με συμμετοχή ζωοφιλικής οργάνωσης.)

    **προβεί σε στείρωση θηλυκών ζώων, εφόσον δεν μπορεί να διατηρήσει νεογέννητα ή να τα διαθέσει σε άλλους.

    * αποζημιώνει για ζημιές/βλάβες που προκαλεί το ζώο του. Ζώα συντροφιάς με επιθετική συμπεριφορά φέρουν υποχρεωτικά φίμωτρο.

    Το νομοσχέδιο επισιείει αυστηρότατες ποινές για όποιον πραγματοποιεί κυνομαχίες ή άλλου είδους μονομαχίες. Η κλοπή κυνηγετικού σκύλου τιμωρείται με ποινή φυλάκισης ώς 1 χρόνο και πρόστιμο ως 8.000 ευρώ.

    Οχι εκμετάλλευση

    Απαγορεύει ακόμη:

    *εκτροφή και χρησιμοποίηση σκύλων και γατιών για παραγωγή γούνας, δέρματος, κρέατος ή για την παρασκευή φαρμακευτικών ή άλλων ουσιών.

    *χρήση κάθε είδους ζώου, άγριου ή ήμερου, για φωτογραφήσεις ή τσίρκο.

    *πώληση ζώων συντροφιάς ηλικίας μικρότερης των 7 εβδομάδων.

    *μόνιμη παραμονή ζώων σε βεράντες διαμερισμάτων. Η προσωρινή παραμονή τελεί υπό την επιφύλαξη της τήρησης υγιειονομικών και αστυνομικών διατάξεων περί κοινής ησυχίας.

    *διατήρηση ζώων συντροφιάς σε κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας (πιλοτή, ταράτσα, ακάλυπτος, φωταγωγός, κήπος).

    Τα επιβατηγά πλοία προβλέπει να διαθέτουν καθαρά, προστατευόμενα από καιρικές συνθήκες κλουβιά (όχι σιδερένια) για τη μεταφορά μεγάλων ζώων συντροφιάς. Επιτρέπεται η μεταφορά μικρών ζώων σε μέσα μαζικής μεταφοράς και ταξί εφόσον είναι τοποθετημένα σε ειδικό καλάθι και συνοδεύονται.

    Υπεύθυνοι σφαγείων, κρεοπωλείων, νοσοκομείων, στρατοπέδων, κατασκηνώσεων, εστιατορίων κ.ά. υποχρεώνονται να παίρνουν μέτρα για την αποτροπή της πρόσβασης αδέσποτων ζώων σε απορρίμματα των εγκαταστάσεών τους.

    Οι αρμόδιες υπηρεσίες για την καθαριότητα του εθνικού, επαρχιακού και αστικού δικτύου υποχρεώνονται ν’ απομακρύνουν από οδούς και πεζοδρόμια, νεκρά ζώα και να μεριμνούν για την αποτέφρωση ή την υγειονομική ταφή τους.

    πηγή: http://www.enet.gr/?i=news.el.article&id=291061

  • Νόμος για τις κάμερες και είδη παρακολούθησης

    Προσεκτικοί θα πρέπει να είναι όσοι επιθυμούν να τοποθετήσουν είδη καταγραφής και παρακολούθησης στους κοινοχρηστους χώρους των κατοικιών και των γραφείων. Σε μια προσπάθεια να διαφωτίσουμε το τοπίο, σας παραθέτουμε το Αρθρο 15 που τονίζει τις προϋποθέσεις και τις συνθήκες για τη νόμιμη χρήση των μέσων παρακολούθησης.

    Άρθρο 15

    Συγκροτήματα κατοικιών ή γραφείων

     

    1. Η εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης σε συγκροτήματα κατοικιών ή γραφείων για την ασφάλεια των κοινόχρηστων χώρων και των προσώπων που κυκλοφορούν σε αυτούς μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο με απόφαση του οργάνου που είναι αρμόδιο για τη διαχείριση του συγκροτήματος (π.χ. της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας) σύμφωνα με τις ειδικές διατάξεις του οικείου Κανονισμού. Αν η εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης δεν
    προβλέπεται στον Κανονισμό, απαιτείται συναπόφαση των δύο τρίτων των ενοίκων της πολυκατοικίας ή του κτιρίου που λαμβάνεται με πρωτοβουλία του διαχειριστή. Για την ψηφοφορία σε κάθε ένοικο αντιστοιχεί μία ψήφος. Στην απόφαση πρέπει να ορίζονται οι χώροι που θα επιτηρούνται και το ή τα φυσικά πρόσωπα που μπορούν να έχουν πρόσβαση στη μονάδα ελέγχου του συστήματος. (π.χ. ο διαχειριστής της πολυκατοικίας).

    2. Υπεύθυνος επεξεργασίας του συστήματος βιντεοεπιτήρησης είναι η Γενική Συνέλευση του15 συγκροτήματος.

    3. Οι κάμερες του συστήματος βιντεοεπιτήρησης δεν επιτρέπεται να ελέγχουν την πρόσβαση στα κατ’ ιδίαν διαμερίσματα. Η μονάδα ελέγχου δεν επιτρέπεται να βρίσκεται σε διαμέρισμα, αλλά πρέπει να εγκαθίσταται σε κοινόχρηστο χώρο με ελεγχόμενη πρόσβαση (π.χ. κοινόχρηστη αποθήκη), εκτός αν η
    επεξεργασία πραγματοποιείται από εξουσιοδοτημένο προσωπικό ασφαλείας (π.χ. εταιρεία ασφαλείας ως εκτελούσα την επεξεργασία). Τα δεδομένα διατηρούνται το πολύ έως σαράντα οκτώ (48) ώρες. Η χρήση οθόνης σε συνεχή λειτουργία απαγορεύεται σε περίπτωση που δεν υπάρχει παρακολούθηση σε πραγματικό χρόνο από προσωπικό ασφαλείας.Δεν επιτρέπεται μετάδοση σήματος εικόνας στα κατ’ ιδίαν διαμερίσματα.

    4. Η εγκατάσταση κάμερας από μεμονωμένο ιδιοκτήτη ή ένοικο σε κοινόχρηστο χώρο στάθμευσης της πολυκατοικίας ή του κτιρίου για την επιτήρηση προσωπικού οχήματος,  επιτρέπεται υπό τις εξής προϋποθέσεις:
    α) Να προβλέπεται στον Κανονισμό της πολυκατοικίας ή να υπάρχει συναπόφαση των ενοίκων που λαμβάνεται κατά τα οριζόμενα στην παράγραφο 1 του παρόντος άρθρου.
    β) Να μην υπάρχει σύστημα βιντεοεπιτήρησης στους χώρους στάθμευσης εγκατεστημένο για λογαριασμό της πολυκατοικίας.
    γ) Η κάμερα να εστιάζει μόνο στο επιτηρούμενο όχημα.
    δ) Ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης ή ένοικος να τοποθετήσει με δικά του έξοδα σχετική ευδιάκριτη ενημερωτική πινακίδα σε εμφανές σημείο του χώρου στάθμευσης.

  • Άρθρο 19: Κατασκευές πάνω από το κτίριο

    1. Όλες οι κατασκευές πάνω από το κτίριο πρέπει να αποτελούν ένα ενιαίο αισθητικό σύνολο, μπορεί να συνδέονται ή να περιφράσσονται με ελαφρά ή διάτρητα στοιχεία και οι θέσεις τους αποτυπώνονται υποχρεωτικά στις μελέτες που συνοδεύουν την άδεια δόμησης.

    2. Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και μέσα στο ιδεατό στερεό επιτρέπονται:

    α) Σε νέα και υφιστάμενα κτίρια, χώροι κύριας χρήσης αποκλειστικής ή κοινόχρηστης, μέγιστης επιφάνειας 35 τ.μ., με προϋπόθεση τη δημιουργία φυτεμένου δώματος που καλύπτει το 80% της συνολικής επιφάνειας του δώματος και με αναλογία ένα (1) τ.μ. χώρου ανά πέντε (5) τ.μ. φύτευσης.

    β) Καπνοδόχοι, αγωγοί αερισμού, καπνοσυλλέκτες, εγκαταστάσεις ηλιακών συστημάτων με τοποθέτηση του δοχείου σε άμεση επαφή με την άνω στάθμη του δώματος και τοποθέτηση του συλλέκτη πάνω από αυτό, πύργοι ψύξης και δοχεία διαστολής, θέρμανσης ή κλιματισμού και αντλίες θερμότητας.

    γ) Απολήξεις κλιμακοστασίων με στάση ανελκυστήρα στο δώμα και φρεάτων ανελκυστήρων με τις ελάχιστες αναγκαίες διαστάσεις και μέγιστο εξωτερικό ύψος 3,80μ., από την τελικά διαμορφωμένη επιφάνεια του τελευταίου ορόφου του κτιρίου μετά την εξάντληση του συντελεστή δόμησης του οικοπέδου, εφόσον εγκαθίσταται φυτεμένο δώμα ή σύστημα παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας από ανανεώσιμες πηγές ενέργειας.

    Πάνω στις απολήξεις αυτές απαγορεύεται η τοποθέτηση οποιασδήποτε κατασκευής ή εγκατάστασης.

    γ) Στηθαία, κιγκλιδώματα ασφαλείας, ασκεπείς πισίνες, διακοσμητικά χωροδικτυώματα μέγιστου ύψους 3,50 μ., μόνιμες γλάστρες φυτών και γενικά εγκαταστάσεις για τη δημιουργία κήπων με τον εξοπλισμό τους, που κατασκευάζονται σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις.

    δ) Κατασκευές για τη στήριξη των φυτών, πέργκολες που μπορούν να επικαλύπτονται από ελαφρά εύκαμπτα υλικά ή κινητά συστήματα, καλαμωτές κλπ.

    ε) Στέγες. Σε κάθε περίπτωση απαγορεύονται κατασκευές που δημιουργούν κατακόρυφα ανοίγματα και διαφοροποιούν την ενιαία κλίση και στερεομετρία της στέγης.

    3. Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και το ιδεατό στερεό επιτρέπεται η τοποθέτηση αλεξικέραυνου και κεραίας αναμετάδοσης ηλεκτρονικού σήματος.

    4. Κοινόχρηστη αίθουσα για τις κοινωνικές λειτουργίες των ενοίκων όπως ορίζεται στο εδάφιο κη της παραγράφου 6 του άρθρου 11.

  • Νέος οικοδομικός Κανονισμός- Σχέδιο Νόμου Άρθρο 19: Κατασκευές πάνω από το κτίριο

    Σε αυτό το σημείο μπορείτε να ανοίξετε και να κατεβάσετε το νέο οικοδομικό κανονισμό-σχέδιο νόμου που αναφέρει ρητώς τι επιτρέπεται και τι όχι σχετικά με την οικοδόμηση, εγκατάσταση, αλλαγή, ανανέωση, κατεδάφιση. ΤΟ νέο κανονισμό μπορείτε να βρείτε εδώ

  • Νομική Κάλυψη

    Το γραφείο μας είναι σε θέση να καλύψει νομικά τα θέματα που αφορούν τη νομοθεσία πολυκατοικιών και κτιρίων. Οι συνεργάτες μας δικηγόροι μπορούν να αναλάβουν τις υποθέσεις σας και να σας δώσουν λύσεις. Για συμβουλευτική παρακαλώ επικοινωνήστε στα παρακάτω τηλέφωνα. Να σημειωθεί πως η δικηγόρος ειδικεύεται επίσης σε θέματα υπερχρεωμένων νοικοκυριών.

     

    Δικηγόρος : Αλεξάνδρα Κατσακιώρη

    τηλέφωνο επικοινωνίας: 2641025812

    κινητό : 6974092206

    email: alexandra.katsakiori@gmail.com

  • διατήρηση κατοικιδίων ζώων σε πολυκατοικίες

    Το άρθρο 17 της, με αριθμό Υ1β/2000/1995 Υπουργικής Απόφασης “Περί όρων ιδρύσεως και λειτουργίας πτηνο-κτηνοτροφικών εγκαταστάσεων” προβλέπει κατά λέξη τα εξής για την διατήρηση κατοικίδιων ζώων και πτηνών στις μονοκατοικίες και πολυκατοικίες:

    Επιτρέπεται η διατήρηση σε κάθε κατοικία μόνο ενός σκύλου και μίας γάτας ή δύο σκύλων ή δύο γατών. Προκειμένου για πολυκατοικίες (αποτελούμενες από δύο διαμερίσματα και άνω) επιτρέπεται επίσης η διατήρηση ενός σκύλου και μίας γάτας ή δύο σκύλων ή δύο γατών σε κάθε διαμέρισμα αυτών, ακόμα και εκεί που ο κανονισμός της πολυκατοικίας απαγορεύει τη διατήρηση τέτοιων ζώων, με την προϋπόθεση ότι τα ζώα αυτά θα διατηρούνται στο ίδιο διαμέρισμα όπου διαμένει ο ιδιοκτήτης, και δεν θα παραμένουν μόνιμα στις βεράντες του διαμερίσματος.

    Απαγορεύεται ρητά η διατήρηση των κατοικίδιων ζώων στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας (πυλωτή, ταράτσα, βεράντες, ακάλυπτους χώρους κλπ) όπως επίσης και σε αυλή ταράτσα, βεράντες, και λοιπούς ανοικτούς χώρους μονοκατοικιών. Επίσης απαγορεύεται απολύτως η παρουσία και διατήρηση κατοικίδιων ζώων, στα δημόσια κέντρα, και καταστήματα (εμπορικά κλπ) κατά τις ώρες λειτουργίας αυτών.

    Οι κάτοχοι των διατηρούμενων σύμφωνα με τα παραπάνω, κατοικίδιων ζώων οφείλουν να φροντίζουν για τον τακτικό εμβολιασμό τούτων και να παίρνουν όλα τα απαραίτητα μέτρα για την τήρηση καθαριότητας στο περιβάλλον τους και την αποφυγή προκλήσεων θορύβων ή άλλων ενοχλήσεων σε βάρος των περίοικων ή των ενοίκων την πολυκατοικίας κατά περίπτωση.

    Επιτρέπεται η διατήρηση ωδικών και παραδείσιων πτηνών σε κατοικίες, ή διαμερίσματα πολυκατοικιών, ακόμα και εκεί όπου ο κανονισμός της πολυκατοικίας απαγορεύει την διατήρηση τέτοιων πτηνών, με την προϋπόθεση ότι δεν θα δημιουργούνται προβλήματα κοινής ησυχίας ή άλλες ενοχλήσεις στους περίοικους ή τους ενοίκους της πολυκατοικίας, και ότι τα πτηνά αυτά δεν θα διατηρούνται στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας.

    Οι ιδιοκτήτες των ζώων ή πτηνών που δεν τηρούν τις προϋποθέσεις στις προηγούμενες παραγράφους του παρόντος άρθρου, τιμωρούνται για μεν τα προβλήματα κοινής ησυχίας και οχλήσεως των περίοικων από τους θορύβους που προκαλούνται καθ’ οποιονδήποτε τρόπο από τα κατοικίδια ζώα ή πτηνά σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 417 και 459 του Ποινικού κώδικα, για δε τις λοιπές παραβάσεις σύμφωνα με το άρθρο 23 της παρούσας.

    Πέρα από τις ανωτέρω κυρώσεις η Υγειονομική υπηρεσία μπορεί να ζητήσει την απομάκρυνση των ζώων ή των πτηνών η οποία θα γίνεται σε συνεργασία με τον οικείο ΟΤΑ και κατόπιν εγγράφου παραγγελίας του αρμόδιου εισαγγελέα.

    Στις περιπτώσεις αυτές τα ζώα ή τα πτηνά θα παραδίδονται οπωσδήποτε σε φιλοζωικά σωματεία ή συλλόγους με ευθύνη του ιδιοκτήτη αυτών και σύμφωνα με τις ισχύουσες ειδικές διατάξεις του υπουργείου Γεωργίας.

     

    Πολλές φορές μπορούν οι άλλοι ένοικοι να ισχυριστούν καταπάτηση των δικαιωμάτων τους όσο αφορά την καθαριότητα και τις οσμές. Σε πρόσφατη καταγγελία στο υγειονομικό, έγινε έλεγχος σε διαμέρισμα που είχε οσμές και δε τηρούνταν τα προβλεπομενα. Έγινε αναφορά και οι ιδιοκτήτες είναι αναγκασμένοι να μεταφέρουν τα κατοικίδια εκτός πολυκατοικίας

  • Συντελεστές επιβάρυνσης του διαμερίσματος εi και fi

    Συντελεστής επιβάρυνσης εi μιας ιδιοκτησίας i ορίζεται ο λόγος της αναλογούσης θερμικής απώλειας Qi προς το άθροισμα των θερμικών απωλειών του κτιρίου ΣQi και αποτελεί τον βασικό συντελεστή με βάση τον οποίο επιμερίζονται οι δαπάνες κεντρικής θέρμανσης.

    Συντελεστής παραμένουσας επιβάρυνσης fλ της ιδιοκτησίας λ ορίζεται ο λόγος Qλ΄/Qλ δηλαδή ο λόγος της θερμότητας που δέχεται όταν (η ιδιοκτησία) είναι κλειστή προς την θερμότητα που δέχεται υπό κανονική λειτουργία. Ο υπολογισμός του συντελεστή αυτού γίνεται κατά προσέγγιση (κατόπιν προτάσεως της επιτροπής που γνωμοδότησε για την ΤΟΤΕΕ 2427/83) βάση διαφόρων άλλων συντελεστών όπως της διέλευσης σωληνώσεων, της θερμομόνωσης, του εμβαδού, της παράπλευρης επιφάνειας κ.α. οι οποίοι εξάρτιουνται από τα αρχιτεκτονικά και δομικά στοιχεία κάθε ιδιοκτησίας.

    Σύντομα θα αναφέρουμε πως οι συντελεστές υπολογίζονται απο τη μελέτη μηχανολόγου μγχανικού στη πολυκατοικία. Αυτή η μελετη λαμβάνει υπόψη πολλές παραμέτρους για να εξάγει αποτελέσματα. κάποιες απο αυτές είναι η ακάλυπτες επιφάνειες του διαμερίσματος, ο όροφος που είναι, αν είναι ενδιάμεσο ή στην άκρη, αν έχει πιλοτή απο κάτω ή όχι, αν κοιτάζει βόρεια ή νότια κλπ.

  • Νομοθετικά έγγραφα και ρυθμίσεις
  • Πότε θεωρέιται νόμιμη η απόφαση της γενικής Συνέλευσης της συνιδιοκτησίας;
  • Θεωρείται νόμιμη η παράσταση ιδιοκτήτη σε γενική συνέλευση δια αντιπροσώπου και αν ναι με ποιόν τρόπο;

    Είναι δυνατόν να παρασταθεί αντιπρόσωπος ιδιοκτήτη εφόσον παραθέσει εξουσιοδότηση του ιδιοκτήτη με βεβαιωμένο το γνήσιο της υπογραφής του, ή σχετικό συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο. Το νομιμοποιητικό έγγραφο θα πρέπει να παραδίδεται στο διαχειριστή και να επισυνάπτεται στη σχετική απόφαση της Γ.Σ. Θα πρέπει να παραστεί σαφές οτι συνήθως δικαίωμα στις γενικές συνελεύσεις και συμμετοχή στις ψηφοφορίες παρέχεται μόνο στους ιδιοκτήτες. Κατά συνέπεια, μισθτές ή άλλα πρόσωπα(π.χ. συγγενείς) δεν μπορούν να παραστούν στις συνελεύσεις παρά μόνο άν τηρούν τα ανωτέρω περι νομιμοποιητικών εγγράφων.

  • Υπάρχει η δυνατότητα ακύρωσης απόφασης γενικής συνέλευσης;

    Η απόφαση Γενικής Συνέλευσης μπορεί να ακυρωθεί κατόπιν αιτήσεως ακυρώσεως αυτής στο αρμόδιο δικαστήριο μέσα σε χρονικό διάστημα ενός εξαμήνου απο τη λήψη της.

    Μετά απο αυτό το διάστημα, η απόφαση δε μπορεί να αναιρεθεί. {googleads}Λόγος αναίρεσης- ακύρωσης απόφασης της Γενικής Συνελεύσεως μπορέι να γίνει εφόσον αυτή παραβιάζει κατ’ ουσίαν διάταξη νόμου. Συμπληρώνεται πως η χρονική προθεσμία για την ακύρωση απόφασης είναι δεσμευτική και αποκλειστική εκτός και αν αναφερόμαστε σε ρητή παραβίαση του νόμου.

  • Είναι δυνατόν να ανατεθεί η διαχείριση σε ένοικο ή κάτοχο κάποιου εκ των διαμερισμάτων;

    Η ανάθεση της διαχείρισης μπορεί να γίνει ακόμα και σε ένοικο, μόνον όταν αυτό αναφέρεται ρητά στο καταστατικό της πολυκατοικίας

  • Είναι δυνατόν να ανατεθεί η διαχείριση πολυκατοικίας σε τρίτο πρόσωπο(φυσικό ή νομικό) άσχετο με την πολυκατοικία; Όταν αυτό απαγορεύεται ρητά από το καταστατικό, τότε τι διαδικασία μπορεί να ακολουθηθεί;

    Τυπικά η ανάθεση της πολυκατοικίας μπορεί να αναληφθεί απο τρίτο πρόσωπο,

    μόνο εαν αυτό καταγράφεται ρητώς απο το καταστατικό της πολυκατοικίας.

    {googleads}

    Εαν αυτό δεν είναι καταγεγραμμένο και δε παρέχεται αυτή η δυνατότητα απο το καταστατικό, τότε θα πρέπει να αναδειχθεί ένας διαχειριστής απο τη Γ.Σ. τυπικά, ο οποίος όμως, κατόπιν απόφασεις Γ.Σ. , θα έχει τη δυνατότητα να προσλάβει βοηθό εκτέλεσης(εκτελεστικό όργανο αποφάσεων-υποδείξεων). Ο βοηθός αυτός μπορέι να είναι φυσικό πρόσωπο ή εταιρεία παροχής υπηρεσιών.

  • Μπορεί να υπάρχει αποκλειστική χρήση του δώματος πολυκατοικίας;

    Είναι δυνατόν από τη σύσταση και τον κανονισμό της πολυκατοικίας να απονέμεται η αποκλειστική χρήση του δώματος σε έναν συνιδιοκτήτη.

    {googleads}

    Το δώμα είναι μεν κοινόκτητο όχι όμως και κοινόχρηστο. Δεν επιτρέπεται δηλαδή η προσπέλασή του στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας.

  • Ποια είναι ή έννομη διαδικασία τοποθέτησης θερμοσιφώνων στις ταράτσες πολυκατοικίας;

    Πρόβλημα δημιουργείται στην περίπτωση που δεν προβλέπεται δυνατότητα από τον κανονισμό. Στην περίπτωση αυτή οι συνιδιοκτήτες θα πρέπει με απόφαση της Γ. Σ. να επιτρέψουν την τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα στην ταράτσα καθόσον ο χώρος αυτός είναι κοινόχρηστος.

    Η εγκατάσταση στην ταράτσα ηλιακού θερμοσίφωνα χωρίς την ανωτέρω έγκριση είναι παράνομη δεδομένου ότι προσκρούει στις συνήθεις απαγορεύσεις των κανονισμών περί μετατροπών και προσθαφαιρέσεων στους κοινοχρήστους χώρους. Η εγκατάσταση αυτή πάντως εξετάζεται από τα Δικαστήρια και υπό το πνεύμα της καταχρηστικότητας, ιδίως όταν δεν υπάρχει άλλος χώρος για την εγκατάσταση ηλιακού θερμοσίφωνα.

  • Ποια είναι η έννομη διαδικασία τοποθέτησης κεραιών στις ταράτσες τις πολυκατοικίας;

    Ισχύει το ίδιο περί εγκατάστασης θερμοσιφώνων

  • Τι μπορεί να κάνει ένας ιδιοκτήτης εάν αρνηθεί η διαχείριση να του χορηγήσει αντίγραφα πρακτικών Γ.Σ. ή αποδείξεων κοινοχρήστων δαπανών;

    Μπορεί να προσφύγει ενώπιον αρμοδίου δικαστηρίου και να ζητήσει την επίδειξη των ανωτέρω εγγράφων.

    {googleads}

  • Σε περίπτωση αγωγής του διαχειριστή εναντίον συνιδιοκτήτη, ποια είναι η διαδικασία που ακολουθείται και ποια είναι τα έγγραφα που προσκομίζονται;

    Σε περίπτωση αγωγής του διαχειριστή εναντίον συνιδιοκτήτη, ποια είναι η διαδικασία που ακολουθείται και ποια είναι τα έγγραφα που προσκομίζονται;

     

    Δικάζεται ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου με τη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών. Έγγραφα που πρέπει απαραιτήτως να προσκομιστούν:

    {googleads}

    α) η σύσταση οριζοντίου ή καθέτυου ιδιοκτησίας και ο κανονισμός με όλες τις πιθανές τροποποιήσεις του

    β) πιστοποιητικά μεταγραφής

    γ) τους τίτλους ιδιοκτησίας των εναγομένων (για την περίπτωση που δεν θα εμφανιστούν ενώπιον ακροατηρίου) με τα σχετικά πιστοποιητικά μεταγραφής,

    δ) το πρακτικό της γενικής συνέλευσης δυνάμει του οποίου ανατέθηκε η διαχείριση της πολυκατοικίας στον ενάγοντα

    ε) πρακτικό της γενικής συνέλευσης δυνάμει του οποίου εξουσιοδοτείται ο ενάγων – διαχειριστής να στραφεί κατά των εναγομένων δικαστικών για την είσπραξη των εκ κοινοχρήστων ληξιπρόθεσμων οφειλών τους

    στ) αποδείξεις δαπανών

  • Τι ισχύει για την ανάρτηση των κοινοχρήστων στις πολυκατοικίες; Προσωπικά Δεδομένα

    Τι ισχύει για την ανάρτηση των κοινοχρήστων στις πολυκατοικίες;

    Τα δεδομένα που αναγράφονται στον πίνακα των κοινοχρήστων αποτελούν δεδομένα προσωπικού χαρακτήρα τα οποία συνιστούν αρχείο προσωπικών δεδομένων σύμφωνα με το άρθρο 2 εδάφιο ε του ν. 2472/1997. Η συλλογή και η καταχώρισή τους σε κατάσταση είναι νόμιμη και μπορεί να πραγματοποιηθεί και χωρίς τη συγκατάθεση των συνιδιοκτητών, εφόσον είναι αναγκαία για την εκτέλεση της συμβατικής υποχρέωσης που υπέχουν οι συνιδιοκτήτες προς καταβολή των κοινοχρήστων χρεών, (άρθρο 5 παρ. 2 εδάφιο α).

    Συγκεκριμένα η συλλογή και η καταχώρισή τους από τον διαχειριστή υπεύθυνο της επεξεργασίας είναι απαραίτητη, τόσο προκειμένου να ενημερωθούν όλοι οι συνιδιοκτήτες για τις προσωπικές τους οφειλές, όσο και για το εάν έχουν εξοφλήσει όλοι οι συνιδιοκτήτες την συμβατική τους υποχρέωση προς καταβολή των κοινοχρήστων που τους αναλογούν. Για να αποφευχθεί η ανακοίνωση και η μετάδοση των προσωπικών δεδομένων των συνιδιοκτητών που περιλαμβάνονται στην κατάσταση των κοινοχρήστων σε τρίτους είναι σκόπιμο η κατάσταση αυτή να αναρτάται σε χώρο της πολυκατοικίας μη προσβάσιμο σε τρίτους πλην των ενδιαφερομένων συνιδιοκτητών. {googleads}

    Εάν τούτο δεν είναι δυνατόν να γίνει πρέπει η ανάρτηση να πραγματοποιείται σε χώρο όπου η πρόσβαση επισκεπτών είναι δυσχερής (π.χ. στον τοίχο της σκάλας του πρώτου προς το δεύτερο όροφο ή στον τοίχο της σκάλας μεταξύ ισογείου και υπογείου). Όσον αφορά τη διαγραφή των ονομάτων των συνιδιοκτητών που έχουν εξοφλήσει τα κοινόχρηστα που τους βαρύνουν, η διαγραφή αυτή από τον διαχειριστή γίνεται προς ενημέρωση του αρχείου, και είναι σύμφωνη με τις διατάξεις του ν. 2472/1997.

    Βλ. αποφάσεις της Αρχής: 75/2002, 35/2006.

Προσωπικά Δεδομένα

  • Μπορώ να τοποθετήσω συστήματα παρακολούθησης στην πολυκατοικία και εαν ναι, σε ποιά σημεία;

    Βάση νομοθετικής ρύθμισης της Αρχής Προστασίας Προσωπικών Δεδομένων, είναι δυνατή η τοποθέτηση καμερών σε κάποιους χώρους της πολυκατοικίας. Πιο συγκεκριμένα, η αρμόδια αρχή έχει ορίσει τις συνθήκες κάτω απο τις οποίες μπορεί να γίνει τοποθέτηση καμερών στις πολυκατοικίες και είναι οι εξής:

    Άρθρο 15

    Συγκροτήματα κατοικιών ή γραφείων

    1. Η εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης σε συγκροτήματα κατοικιών ή γραφείων για την ασφάλεια των κοινόχρηστων χώρων και των προσώπων που κυκλοφορούν σε αυτούς μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο με απόφαση του οργάνου που είναι αρμόδιο για τη διαχείριση του συγκροτήματος (π.χ. της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας) σύμφωνα με τις ειδικές διατάξεις του οικείου Κανονισμού. Αν η εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης δεν
    προβλέπεται στον Κανονισμό, απαιτείται συναπόφαση των δύο τρίτων των ενοίκων της πολυκατοικίας ή του κτιρίου που λαμβάνεται με πρωτοβουλία του διαχειριστή. Για την ψηφοφορία σε κάθε ένοικο αντιστοιχεί μία ψήφος. Στην απόφαση πρέπει να ορίζονται οι χώροι που θα επιτηρούνται και το ή τα φυσικά πρόσωπα που μπορούν να έχουν πρόσβαση στη μονάδα ελέγχου του συστήματος. (π.χ. ο διαχειριστής της πολυκατοικίας).

    2. Υπεύθυνος επεξεργασίας του συστήματος βιντεοεπιτήρησης είναι η Γενική Συνέλευση του15 συγκροτήματος.

    3. Οι κάμερες του συστήματος βιντεοεπιτήρησης δεν επιτρέπεται να ελέγχουν την πρόσβαση στα κατ’ ιδίαν διαμερίσματα. Η μονάδα ελέγχου δεν επιτρέπεται να βρίσκεται σε διαμέρισμα, αλλά πρέπει να εγκαθίσταται σε κοινόχρηστο χώρο με ελεγχόμενη πρόσβαση (π.χ. κοινόχρηστη αποθήκη), εκτός αν η
    επεξεργασία πραγματοποιείται από εξουσιοδοτημένο προσωπικό ασφαλείας (π.χ. εταιρεία ασφαλείας ως εκτελούσα την επεξεργασία). Τα δεδομένα διατηρούνται το πολύ έως σαράντα οκτώ (48) ώρες. Η χρήση οθόνης σε συνεχή λειτουργία απαγορεύεται σε περίπτωση που δεν υπάρχει παρακολούθηση σε πραγματικό χρόνο από προσωπικό ασφαλείας.Δεν επιτρέπεται μετάδοση σήματος εικόνας στα κατ’ ιδίαν διαμερίσματα.

    4. Η εγκατάσταση κάμερας από μεμονωμένο ιδιοκτήτη ή ένοικο σε κοινόχρηστο χώρο στάθμευσης της πολυκατοικίας ή του κτιρίου για την επιτήρηση προσωπικού οχήματος, επιτρέπεται υπό τις εξής προϋποθέσεις:
    α) Να προβλέπεται στον Κανονισμό της πολυκατοικίας ή να υπάρχει συναπόφαση των ενοίκων που λαμβάνεται κατά τα οριζόμενα στην παράγραφο 1 του παρόντος άρθρου.
    β) Να μην υπάρχει σύστημα βιντεοεπιτήρησης στους χώρους στάθμευσης εγκατεστημένο για λογαριασμό της πολυκατοικίας.
    γ) Η κάμερα να εστιάζει μόνο στο επιτηρούμενο όχημα.
    δ) Ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης ή ένοικος να τοποθετήσει με δικά του έξοδα σχετική ευδιάκριτη ενημερωτική πινακίδα σε εμφανές σημείο του χώρου στάθμευσης.

  • Νόμος για τις κάμερες και είδη παρακολούθησης

    Προσεκτικοί θα πρέπει να είναι όσοι επιθυμούν να τοποθετήσουν είδη καταγραφής και παρακολούθησης στους κοινοχρηστους χώρους των κατοικιών και των γραφείων. Σε μια προσπάθεια να διαφωτίσουμε το τοπίο, σας παραθέτουμε το Αρθρο 15 που τονίζει τις προϋποθέσεις και τις συνθήκες για τη νόμιμη χρήση των μέσων παρακολούθησης.

    Άρθρο 15

    Συγκροτήματα κατοικιών ή γραφείων

     

    1. Η εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης σε συγκροτήματα κατοικιών ή γραφείων για την ασφάλεια των κοινόχρηστων χώρων και των προσώπων που κυκλοφορούν σε αυτούς μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο με απόφαση του οργάνου που είναι αρμόδιο για τη διαχείριση του συγκροτήματος (π.χ. της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας) σύμφωνα με τις ειδικές διατάξεις του οικείου Κανονισμού. Αν η εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης δεν
    προβλέπεται στον Κανονισμό, απαιτείται συναπόφαση των δύο τρίτων των ενοίκων της πολυκατοικίας ή του κτιρίου που λαμβάνεται με πρωτοβουλία του διαχειριστή. Για την ψηφοφορία σε κάθε ένοικο αντιστοιχεί μία ψήφος. Στην απόφαση πρέπει να ορίζονται οι χώροι που θα επιτηρούνται και το ή τα φυσικά πρόσωπα που μπορούν να έχουν πρόσβαση στη μονάδα ελέγχου του συστήματος. (π.χ. ο διαχειριστής της πολυκατοικίας).

    2. Υπεύθυνος επεξεργασίας του συστήματος βιντεοεπιτήρησης είναι η Γενική Συνέλευση του15 συγκροτήματος.

    3. Οι κάμερες του συστήματος βιντεοεπιτήρησης δεν επιτρέπεται να ελέγχουν την πρόσβαση στα κατ’ ιδίαν διαμερίσματα. Η μονάδα ελέγχου δεν επιτρέπεται να βρίσκεται σε διαμέρισμα, αλλά πρέπει να εγκαθίσταται σε κοινόχρηστο χώρο με ελεγχόμενη πρόσβαση (π.χ. κοινόχρηστη αποθήκη), εκτός αν η
    επεξεργασία πραγματοποιείται από εξουσιοδοτημένο προσωπικό ασφαλείας (π.χ. εταιρεία ασφαλείας ως εκτελούσα την επεξεργασία). Τα δεδομένα διατηρούνται το πολύ έως σαράντα οκτώ (48) ώρες. Η χρήση οθόνης σε συνεχή λειτουργία απαγορεύεται σε περίπτωση που δεν υπάρχει παρακολούθηση σε πραγματικό χρόνο από προσωπικό ασφαλείας.Δεν επιτρέπεται μετάδοση σήματος εικόνας στα κατ’ ιδίαν διαμερίσματα.

    4. Η εγκατάσταση κάμερας από μεμονωμένο ιδιοκτήτη ή ένοικο σε κοινόχρηστο χώρο στάθμευσης της πολυκατοικίας ή του κτιρίου για την επιτήρηση προσωπικού οχήματος,  επιτρέπεται υπό τις εξής προϋποθέσεις:
    α) Να προβλέπεται στον Κανονισμό της πολυκατοικίας ή να υπάρχει συναπόφαση των ενοίκων που λαμβάνεται κατά τα οριζόμενα στην παράγραφο 1 του παρόντος άρθρου.
    β) Να μην υπάρχει σύστημα βιντεοεπιτήρησης στους χώρους στάθμευσης εγκατεστημένο για λογαριασμό της πολυκατοικίας.
    γ) Η κάμερα να εστιάζει μόνο στο επιτηρούμενο όχημα.
    δ) Ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης ή ένοικος να τοποθετήσει με δικά του έξοδα σχετική ευδιάκριτη ενημερωτική πινακίδα σε εμφανές σημείο του χώρου στάθμευσης.

  • Τι ισχύει για την ανάρτηση των κοινοχρήστων στις πολυκατοικίες; Προσωπικά Δεδομένα

    Τι ισχύει για την ανάρτηση των κοινοχρήστων στις πολυκατοικίες;

    Τα δεδομένα που αναγράφονται στον πίνακα των κοινοχρήστων αποτελούν δεδομένα προσωπικού χαρακτήρα τα οποία συνιστούν αρχείο προσωπικών δεδομένων σύμφωνα με το άρθρο 2 εδάφιο ε του ν. 2472/1997. Η συλλογή και η καταχώρισή τους σε κατάσταση είναι νόμιμη και μπορεί να πραγματοποιηθεί και χωρίς τη συγκατάθεση των συνιδιοκτητών, εφόσον είναι αναγκαία για την εκτέλεση της συμβατικής υποχρέωσης που υπέχουν οι συνιδιοκτήτες προς καταβολή των κοινοχρήστων χρεών, (άρθρο 5 παρ. 2 εδάφιο α).

    Συγκεκριμένα η συλλογή και η καταχώρισή τους από τον διαχειριστή υπεύθυνο της επεξεργασίας είναι απαραίτητη, τόσο προκειμένου να ενημερωθούν όλοι οι συνιδιοκτήτες για τις προσωπικές τους οφειλές, όσο και για το εάν έχουν εξοφλήσει όλοι οι συνιδιοκτήτες την συμβατική τους υποχρέωση προς καταβολή των κοινοχρήστων που τους αναλογούν. Για να αποφευχθεί η ανακοίνωση και η μετάδοση των προσωπικών δεδομένων των συνιδιοκτητών που περιλαμβάνονται στην κατάσταση των κοινοχρήστων σε τρίτους είναι σκόπιμο η κατάσταση αυτή να αναρτάται σε χώρο της πολυκατοικίας μη προσβάσιμο σε τρίτους πλην των ενδιαφερομένων συνιδιοκτητών. {googleads}

    Εάν τούτο δεν είναι δυνατόν να γίνει πρέπει η ανάρτηση να πραγματοποιείται σε χώρο όπου η πρόσβαση επισκεπτών είναι δυσχερής (π.χ. στον τοίχο της σκάλας του πρώτου προς το δεύτερο όροφο ή στον τοίχο της σκάλας μεταξύ ισογείου και υπογείου). Όσον αφορά τη διαγραφή των ονομάτων των συνιδιοκτητών που έχουν εξοφλήσει τα κοινόχρηστα που τους βαρύνουν, η διαγραφή αυτή από τον διαχειριστή γίνεται προς ενημέρωση του αρχείου, και είναι σύμφωνη με τις διατάξεις του ν. 2472/1997.

    Βλ. αποφάσεις της Αρχής: 75/2002, 35/2006.