Airbnb : Το οικονομικό φαινόμενο που φέρνει «νέο διχασμό» στις πολυκατοικίες

Airbnb : Το οικονομικό φαινόμενο που φέρνει «νέο διχασμό» στις πολυκατοικίες

Η αλλαγή του κανονισμού της πολυκατοικίας προκειμένου να επιτραπεί η βραχυχρόνια μίσθωση σε κάποιο διαμέρισμα απαιτεί υπογεγραμμένη ομόφωνη απόφαση των ιδιοκτητών και όχι πλειοψηφία

Η βραχυχρόνια μίσθωση βρίσκεται το τελευταίο διάστημα στο επίκεντρο του οικονομικού επιτελείου της χώρας, με στόχευση τα φορολογικά έσοδα. Είναι στο επίκεντρο της προσοχής του υπουργείου Τουρισμού, με έμφαση στις προδιαγραφές που θα πρέπει να πληρούν τα προς βραχυχρόνια μίσθωση καταλύματα ώστε να διαφυλάσσεται η ποιότητα της τουριστικής εμπειρίας. Η βραχυχρόνια μίσθωση όμως απασχολεί και στις δικαστικές αίθουσες, όπου την απόφαση άλλοτε τα δημοσιεύματα αναφέρουν «Απόφαση-σταθμός για το Airbnb: Τέλος οι μισθώσεις σε πολυκατοικίες» και άλλοτε «Πράσινο φώς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb » .

Μετά τη λανθασμένη αρχική ερμηνεία για την απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου που θα έβαζε τέλος στις μισθώσεις Airbnb σε πολυκατοικίες τελικά, δεν αφορούσε τελεσίδικη απόφαση αλλά προσωρινά ασφαλιστικά που κατέθεσαν οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων πολυκατοικίας κατά ιδιοκτήτη διαμερίσματος, ενώ οι πρώτες πληροφορίες ανέφεραν ότι δεν επρόκειτο για απόφαση που αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις αλλά τις επαγγελματικές χρήσεις και ξενοδοχειακού τύπου παροχές.

Έπειτα από ανακοίνωση του Συλλόγου Οικονομίας Διαμοιρασμού, τα προσωρινά ασφαλιστικά που κατέθεσαν οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων πολυκατοικίας, αφορούσαν ιδιοκτήτη διαμερίσματος που λειτουργούσε νόμιμα υπό το καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων , ο οποίος δεν παραβρέθηκε στη δικαστική αίθουσα για να υπερασπιστεί τα όσα ισχυρίζονταν οι συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας.

Την επόμενη ημέρα, δημοσιεύεται απόφαση που δίνει το πράσινο φως στις βραχυχρόνιες μισθώσεις του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, υπόθεση με διαμέρισμα που λειτουργούσε υπό το καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Πλατεία Βικτωρίας , όπου η αγωγή των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας εναντίον της ιδιοκτήτριας του διαμερίσματος απορρίφθηκε.

Η δικηγόρος της ιδιοκτήτριας ανέφερε ότι το Πρωτοδικείο Αθηνών μπήκε για πρώτη φορά στην ουσία του νόμου που διέπει και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, και αναγνώρισε ότι «οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι η νέα μορφή αστικών μισθώσεων».

Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ (Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων ), η μίσθωση του ακινήτου που ορίζεται ως βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού , αφορά μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους και όταν δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων . Ειδικά, για την περίπτωση της «Βραχυχρόνιας Μίσθωσης», «ψηφιακές πλατφόρμες» νοούνται όσες παρέχουν εξειδικευμένα εργαλεία για τη σύναψη της μίσθωσης ηλεκτρονικά και δεν περιορίζονται στην προβολή του «ακινήτου».

Επιπλέον, κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα, το οποίο αναρτά ακίνητα στις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού υποχρεούται σε εγγραφή εκάστου εκμισθούμενου ακινήτου στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής. Με την εγγραφή κάθε εκμισθούμενου ακινήτου στο μητρώο βραχυχρόνιας διαμονής, λαμβάνει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ανά ακίνητο, τον οποίο και είναι υποχρεωμένος να αναγράψει στην ιστοσελίδα την οποία προβάλλεται.

Παράλληλα, σύμφωνα με πληροφορίες , κλειδί για το μέλλον των βραχυχρόνιων μισθώσεων κατοικιών στις πολυκατοικίες μπορεί να αποτελέσουν οι ίδιοι οι κανονισμοί των πολυκατοικιών που θα επιτρέπουν ή θα απαγορεύουν τις μισθώσεις αυτές.

Ο κανονισμός πολυκατοικίας

Αξίζει να αναφέρουμε ότι, ο κανονισμός πολυκατοικίας είναι το κείμενο που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών και γενικά την λειτουργία της πολυκατοικίας. Το κείμενο αυτό είναι μέρος του συμβολαίου που ο κάθε ιδιοκτήτης υπογράφει κατά την αγορά κάθε ιδιοκτησίας. Με την υπογραφή λοιπόν του συμβολαίου, κάθε ιδιοκτήτης αποδέχεται τον κανονισμό της πολυκατοικίας και δεσμεύεται για την εφαρμογή του. Ακόμα κάθε ιδιοκτήτης υποχρεούται σε περίπτωση ενοικίασης της ιδιοκτησίας του σε τρίτο, να δεσμεύει με το συμφωνητικό μισθώσεως τον ενοικιαστή στην τήρηση του κανονισμού.

Παράλληλα, ο κανονισμός της πολυκατοικίας είναι ο καταστατικός χάρτης της οροφοκτησίας. Δηλαδή έχει ισχύ νόμου για όλους τους ιδιοκτήτες των κατοικιών μιας πολυκατοικίας. Ο κανονισμός έρχεται να συμπληρώσει και να επαυξήσει το υπάρχον νομικό πλαίσιο. Θα πρέπει το καταστατικό να συμφωνεί με τη νομοθεσία και να μην είναι υπεράνω αυτής για να έχει νομική ισχύ. Αφού λοιπόν έχει νομική ισχύ, είναι δεσμευτικός για όλους τους συνιδιοκτήτες που κατέχουν διαμερίσματα αλλά και για αυτούς που θα αποκτήσουν αργότερα.

Εάν στον κανονισμό της πολυκατοικίας απαγορεύεται η ενοικίαση διαμερισμάτων για μικρά χρονικά διαστήματα, που βάση των σημερινών δεδομένων θα μπορούσε να αντιστοιχεί στη βραχυχρόνια μίσθωση , η λύση για τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας που δεν επιθυμούν – δεν θέλουν να επιτρέπουν σε ιδιοκτήτη διαμερίσματος το καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης, μπορούν να επικαλεστούν τον σχετικό όρο του κανονισμού, αν δεν υπάρχει αυτή η απαγόρευση τότε δεσμεύεται το σύνολο των ιδιοκτητών.

Σε αντίθετη περίπτωση, αν το καταστατικό – ο κανονισμός δεν το απαγορεύει και επιθυμούν τη μη χρήση διαμερισμάτων μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων , θα πρέπει να προβούν σε αλλαγή του κανονισμού της πολυκατοικίας, όπου απαιτείται υπογεγραμμένη ομόφωνη απόφαση των ιδιοκτητών και όχι πλειοψηφία.

Στη χώρα μας οι περισσότεροι κανονισμοί πολυκατοικιών είναι παλιοί και ιδιαίτερα στις περιοχές που υπάρχει έντονα το φαινόμενο βραχυχρόνιας μίσθωσης ( Δήμος Αθηναίων) , οι πολυκατοικίες έχουν κατασκευαστεί πριν το 1970, ενώ το φαινόμενο βραχυχρόνιας μίσθωσης εμφανίστηκε έντονα στη χώρα μας το 2016, άρα ακόμη και πολυκατοικίες τις τελευταίας δεκαετίας είναι δύσκολο να έχουν προβλέψει στο καταστατικό τους την απαγόρευση ή όχι της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Θεωρούμε δύσκολο, έως ακατόρθωτο ιδιαίτερα σε περιοχές που υπάρχει έντονο το φαινόμενο βραχυχρόνιας μίσθωσης και έχουν αγοραστεί πολλά διαμερίσματα με στόχο την εκμετάλλευση τους μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, να υπάρξουν ομόφωνες αποφάσεις αλλαγής των κανονισμών των πολυκατοικιών για τη μη εκμετάλλευση διαμερισμάτων μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Ταυτόχρονα, εφόσον υπάρχει νομοθετικό πλαίσιο που ορίζει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τις προδιαγραφές που λειτουργούν, δεν θεωρούμε ότι θα υπάρξει νομοθετική ρύθμιση που θα αλλάζει αυτόματα τους κανονισμούς των πολυκατοικιών .

Οι αριθμοί

Η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί ένα οικονομικό φαινόμενο που ο τζίρος του στη χώρα μας το 2016 άγγιξε το 1,4 δις €, το 2017 1,77 δις € και το 2018 1,98 δις € με περισσότερα από 180 εκατ. ευρώ έσοδα για το ελληνικό δημόσιο. Ενώ, αποτέλεσε το λόγο για την αύξηση των αγοραπωλησιών ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας τα τελευταία 4 χρόνια και ιδιαίτερα το 2015 που καταγράφηκε η πρώτη αύξηση της τάξεως + 46,8% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά, το 2016 οι αγοραπωλησίες αυξήθηκαν κατά 27,7 %, το 2017 κατά 18 % και το 2018 κατά 59,6 %.

Ταυτόχρονα εντυπωσιακή ήταν και η αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας καταγράφοντας αύξηση + 50,7 % το 2018 σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, αύξηση που προήρθε από τις ανακαινίσεις των ακινήτων που προορίζονταν να εγγραφούν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Σύμφωνα με έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, μόνο την περίοδο 2013-2014 οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης δημιούργησαν στην πρωτεύουσα πάνω από 1.000 νέες θέσεις εργασίας. Σύμφωνα πάλι με το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, το 68% από τους οικοδεσπότες δηλώσαν ότι βασίζονται στα έσοδα που έχουν από την βραχυχρόνια μίσθωση για να συνεχίσουν να διαμένουν στο σπίτι τους, ενώ ένας στους τέσσερις τουρίστες λέει ότι δεν θα επισκεπτόταν την Αθήνα χωρίς την πλατφόρμα.

Η βραχυχρόνια μίσθωση έχει αρχίσει να αυτορυθμίζεται, δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες, που μετά το πέρας της καλοκαιρινή σεζόν, επέλεξαν να επιστρέψουν στη παραδοσιακή μίσθωση. Πολλοί ιδιοκτήτες που διέθεταν ακίνητα σε περιοχές όπως οι Αμπελόκηποι, πλησίον της Αμερικανικής Πρεσβείας και στο Ν.Κόσμο, επέλεξαν να επιστρέψουν στη παραδοσιακή μίσθωση λόγω μείωσης των εισοδημάτων τους.

Οι τάσεις σε περιοχές

Τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις το Μάιο του 2019 ήταν μειωμένα ακόμη και 25 % σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους, ενώ η μείωση που καταγράφηκε από τον Μάιο του 2019 έως και τα τέλη του Ιουλίου του ιδίου έτους άγγιξε το 10 %, ενώ σύμφωνα με διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης η χρονιά θα παρουσιάσει στο σύνολο της μείωση της τάξεως ακόμη και 25%.

Τα ακίνητα που έχουν ικανοποιητικές πληρότητες και μπορούν να παραμείνουν στις βραχυχρόνιες μισθώσεις με σχετικά καλά εισοδήματα έναντι των μακροχρόνιων μισθώσεων, είναι τα ακίνητα που βρίσκονται κυρίως στο κέντρο των Αθηνών, δλδ Κουκάκι, Ξενοκράτους, Ερμού, Μητροπόλεως κλπ καθώς και ακίνητα που έχουν θέα την Ακρόπολη ή/και τον Λυκαβηττό.

Γενικότερα, το κάθε νέο οικονομικό φαινόμενο που εξελίσσεται στη χώρα μας, θα πρέπει να του παρέχουμε τον απαραίτητο χρόνο για να μπορέσει να οδηγηθεί από τους κανόνες της αγοράς.

Θα πρέπει να αποδεχθούμε αυτή τη νέα μορφή αστικής μίσθωσης, που ονομάζεται βραχυχρόνια μίσθωση, αποτελεί ένα νέο οικονομικό φαινόμενο που συμμετέχει ενεργά στην τουριστική βιομηχανία της χώρα μας, ενώ αποτέλεσε βασικό παράγοντα αναθέρμανσης της κτηματαγοράς.

Σε κάθε περίπτωση, είναι σημαντικό η επιβολή κανόνων που θα άπτονται της ασφάλειας των τουριστών αλλά και η υποχρεωτική ασφαλιστική κάλυψη όλων των προσφερόμενων προς μίσθωση καταλυμάτων. Όπως και η υποχρέωση όλων των ενασχολούμενων με την τουριστική διαμονή να υποχρεούνται να διατηρούν πλήρη φάκελο για το ακίνητο που μισθώνουν (π.χ. εάν έχει χτιστεί νόμιμα, πόσα τετραγωνικά είναι ) ενώ και τα ακίνητα θα πρέπει να τηρούν τους γενικούς κανόνες ασφαλείας, διαθέτοντας π.χ. οδηγίες για το ια θα πρέπει να γίνει σε περίπτωση σεισμού, πλημμύρας ή πυρκαγιάς.

Παράλληλα, είναι ορθή η πρόβλεψη για μπλοκάρισμα από τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων όσων ακινήτων μισθώνονται διαδικτυακά, χωρίς να διαθέτουν επαληθευμένο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), αλλά και χωρίς την αναγραφή του ΑΦΜ του διαχειριστή κάθε ακινήτου κατά την ανάρτηση του καταλύματος στη διαδικτυακή πλατφόρμα.

Η κυβέρνηση θα πρέπει να αναλογιστεί αν οι περιορισμοί και τα νέα μέτρα που θα ρυθμίζουν τη βραχυχρόνια μίσθωση θα έχουν αντίκτυπο στον τουρισμό (νεαρής ηλικίας ταξιδιώτες, σχετικά χαμηλού budget, οι οποίοι επιθυμούν να μένουν στην καρδιά της κάθε γειτονιάς και να αποκτούν εμπειρίες από τον προορισμό σαν ντόπιοι) και γενικότερα στα έσοδα του Ελληνικού Δημοσίου μέσω των έμμεσων και άμεσων φόρων, καθώς και στα εισοδήματα όχι τόσο των ιδιοκτητών όσο των επαγγελματιών – επιχειρήσεων που σχετίζονται με τη βραχυχρόνια μίσθωση στη χώρα μας (breakfast, εστιατόρια, εταιρείες καθαρισμού, στεγνωτήρια κ.λπ.). Μην ξεχνάμε ότι ολόκληρες περιοχές αναβίωσαν γιατί η «γειτονιά» απέκτησε τουρισμό.

Σίγουρα οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, αποτελούν μια νέα μορφή αστικής μίσθωσης που στο άμεσο μέλλον θα απαιτηθούν ρυθμιστικές αλλαγές. Αλλά, οι ρυθμιστικές αλλαγές θα πρέπει να διέπονται από αναπτυξιακά και κοινωνικά κριτήρια.

πηγή: https://www.newmoney.gr/

* Ο Θ.Α. Μπακας είναι Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates

ΠΟΜΙΔΑ: Νόμιμες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στις πολυκατοικίες

ΠΟΜΙΔΑ: Νόμιμες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στις πολυκατοικίες

Με ανακοίνωσή της η ΠΟΜΙΔΑ ενημερώνει σχετικά με μία σημαντική οριστική απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών κρίνει απόλυτα νόμιμες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και επί της ουσίας αναγνωρίζει ότι αυτές είναι η νέα μορφή αστικών μισθώσεων.

Υπενθυμίζεται ότι χθες η ΠΟΜΙΔΑ εξέδωσε άλλη ανακοίνωση, με την οποία παρείχε δευκρινίσεις σχετικά με τη δική της οπτική για την πρόσφατη απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου.

Αναλυτικά το νέο δελτίο τύπου της ΠΟΜΙΔΑ αναφέρει: 

Πλήρης ανατροπή στο τοπίο των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Σημαντική οριστική απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών κρίνει απόλυτα νόμιμες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και επί της ουσίας αναγνωρίζει ότι αυτές είναι η νέα μορφή αστικών μισθώσεων. Στην εκδίκαση της υπόθεσης η ιδιοκτήτρια και η διαχειρίστρια εταιρεία εκπροσωπήθηκαν από το δικηγορικό γραφείο “Δάφνη Μπατσαρά & Συνεργάτες”, το οποίο στη σελίδα του αναφέρει τα εξής:

Για πρώτη φορά στα ελληνικά δεδομένα αναγνωρίζεται και προστατεύεται δικαστικά το δικαίωμα εκμετάλλευσης διαμερίσματος, μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb. Η ευρεία διάδοση της νέας μορφής βραχυχρόνιων αστικών μισθώσεων, μέσω ειδικών ψηφιακών πλατφορμών, έχει προσφάτως προκαλέσει έντονο διάλογο σχετικά με το κατά πόσο οι εν λόγω συμβάσεις προσκρούουν στις διατάξεις περί επιτρεπόμενης χρήσης των διαμερισμάτων, κατά το νόμο και τους κανονισμούς κάθε πολυκατοικίας. Για αρκετό διάστημα, δεν υπήρχε ξεκάθαρη θέση της νομολογίας, με αποτέλεσμα να επικρατεί σύγχυση και να δημιουργούνται τριβές μεταξύ των ιδιοκτητών, που εκμίσθωναν κατ’ αυτόν τον τρόπο τα ακίνητά τους, και των λοιπών συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Οι λιγοστές αποφάσεις που είχαν εκδοθεί, εξαντλούνταν σε ερμηνείες των κανονισμών πολυκατοικίας, που συντάχθηκαν 50, 60 και 70 χρόνια πριν!!! Έτσι, επιχειρούνταν άστοχα να ερμηνευθεί ένα νέο εξελιγμένο μοντέλο μίσθωσης, με τους όρους και το πνεύμα του νομοθέτη του 1960!! Διατάξεις κανονισμών, λοιπόν, που απαγόρευαν τη χρήση διαμερισμάτων ως πανσιόν, ξενοδοχείων, οικοτροφείων, λεσχών κ.λπ. κόβονταν και ράβονταν κατάλληλα, ώστε να χωρέσουν τις νέες μισθώσεις μέσω ψηφιακών πλατφορμών. Όλη αυτή η συλλογιστική, παρέλειπε να αναλογιστεί και λάβει υπόψη το πνεύμα του σύγχρονου νομοθέτη, ο οποίος με γρήγορα αντανακλαστικά, αφουγκράστηκε την ανάγκη μετεξέλιξης του καθεστώτος των μισθώσεων.

Σε μια περίοδο που η ιδιοκτησία ακινήτου κατέστη δυσβάσταχτη και απαγορευτικά πολυέξοδη, η μόνη λύση για να μην χάσουν οι ιδιοκτήτες τις περιουσίες τους, ήταν η ρύθμιση της δυνατότητας να εκμισθώνουν τα ακίνητα τους με πιο ευέλικτους όρους, για μερικές ημέρες ή εβδομάδες, δίχως να χαρακτηρίζεται το ακίνητο ως τουριστικό κατάλυμα. Έτσι θα μπορούσε να διασφαλίζεται ένα έσοδο στα νοικοκυριά, που θα καλύπτει πρωτίστως το κόστος ιδιοκτησίας και θα αποφέρει κι ένα επιπλέον εισόδημα!

Ηχηρή απάντηση στις θεωρίες περί τουριστικών καταλυμάτων έρχεται για πρώτη φορά να δώσει η δικαστική απόφαση αρ. 1259/2019 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, απορρίπτοντας αγωγή εναντίον ιδιοκτήτριας διαμερίσματος, που εκμισθώνει αυτό σε εταιρία διαχείρισης βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η απόφαση απέρριψε τη σχετική αγωγή και όλα της τα αιτήματα, δημιουργώντας μια ισχυρή και πλήρως εμπεριστατωμένη νομική οδό, δια της οποίας θα δοθεί ανάσα στους ιδιοκτήτες, που εμπλέκονται σε αντίστοιχες διενέξεις (δικαστικές και μη). Η απόφαση, που ανέμεναν περίπου έναν ολόκληρο χρόνο οι ιδιοκτήτες ακινήτων, έρχεται από την Αθήνα και αφορά διαμέρισμα πολυκατοικίας στην περιοχή της Πλατείας Βικτωρίας, που εκμισθώνεται σε εταιρία διαχείρισης βραχυχρόνιων μισθώσεων. Πρόκειται για την πρώτη στα χρονικά απόφαση, που δικαιώνει και προστατεύει το δικαίωμα για εκμετάλλευση ακινήτου, μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb και μάλιστα υπό την ιδιαίτερη συνθήκη, όπου το ακίνητο είναι διαμέρισμα πολυκατοικίας και υπάγεται στις διατάξεις της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ο Δικαστής με υπευθυνότητα, νομική συνέπεια και κοινωνική ενσυναίσθηση, δεν παρασύρθηκε στην πεπατημένη της ερμηνείας διατάξεων προηγούμενων δεκαετιών και εντρύφησε αποκλειστικά στην ουσία του Ν. 4446/2016 και των μεταγενέστερων τροποποιήσεων του. Εξάλλου, είναι απόλυτα λογικό, ο νομοθέτης του 1950 και 1960 να μην μπορεί να προβλέψει, κατά την τότε νομοπαρασκευαστική διαδικασία, την σύγχρονη ανάγκη ρύθμισης και αυτής της παραμέτρου των αστικών μισθώσεων!

Αναγνωρίζεται κατ’ αρχάς, λοιπόν, ότι βάσει του άρθρου 111 του Ν. 4446/2016, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 36 του Ν. 4465/2017 και όπως τελικά αντικαταστάθηκε με το άρθρο 84 του Ν. 4472/2017, «η οικονομική εκμετάλλευση διαμερίσματος μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, που συνάπτονται μέσω ψηφιακών πλατφορμών για χρονική διάρκεια μικρότερη του έτους είναι νόμιμη». Καθώς επίσης ότι «με τη διάταξη της παρ. 4 της υποπ. Α3 του άρθρου 2 του Ν. 4336/2015, καταργήθηκε από 1-11-2015 η διάταξη του άρθρου 2 παρ.1 του Ν. 4276/2014, σύμφωνα με την οποία ακίνητο που εκμισθωνόταν για προσωρινή διαμονή του μισθωτή για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριάντα ημερών θεωρούνταν ‘’τουριστικό κατάλυμα’’ με αποτέλεσμα τα μισθωμένα με βραχυχρόνιες μισθώσεις διαμερίσματα να μην θεωρούνται τουριστικά καταλύματα και να διαφοροποιούνται από τα ‘’ενοικιαζόμενα επιπλωμένα διαμερίσματα’’ που συνιστούν μη κύρια ξενοδοχειακά τουριστικά καταλύματα, σύμφωνα με το άρθρο 1 παρ. 2 περ.β υποπ. Γγ του Ν. 4276/2014 και να μην χρειάζεται να πληρούν τις προϋποθέσεις του Ν. 4276/2014…». Όσο για τους ισχυρισμούς των συνιδιοκτητών για επιβάρυνση των κοινόχρηστων χώρων, τη φασαρία και την κατοχή κλειδιών από αόριστο αριθμό ατόμων (εκτός του ότι πρόκειται για κατά βάση αναπόδεικτους ισχυρισμούς), αποδομούνται όλοι ανεξαιρέτως, κυρίως ως αναπόδεικτοι, αλλά και διότι δεν αποδείχθηκε ότι η βραχυχρόνια μίσθωση αποτέλεσε καθαυτή επιβαρυντική περίσταση για την εικόνα και την ασφάλεια της πολυκατοικίας.

Σύμφωνα με τη δικαστική κρίση, δεν είναι δυνατό να απαγορευθεί ή έστω να περιοριστεί η χρήση και εκμετάλλευση των ακινήτων μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, λόγω μεμονωμένων περιστατικών ή επειδή αυθαίρετα τεκμαίρεται ότι οι προσωρινά διαμένοντες κάνουν κακή χρήση των κοινόχρηστων χώρων. Ενδεικτικά, αξίζει να επισημάνουμε σημεία από το σκεπτικό της απόφασης που αποδεικνύουν ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, είναι η νέα μορφή αστικής μίσθωσης και δεν θα πρέπει να τυγχάνουν διαφορετικής αντιμετώπισης από τις κλασικές μισθώσεις.

Ένα λοιπόν από τα συχνά παράπονα των συνιδιοκτητών είναι η επιβάρυνση του ανελκυστήρα της οικοδομής από τους προσωρινά διαμένοντες. Η απόφαση απορρίπτει κατηγορηματικά τον ισχυρισμό, με το συλλογισμό ότι ειδικά σε πολυκατοικίες (όπως η επίδικη) που στεγάζονται επαγγελματικοί χώροι (δικηγορικά γραφεία, ιατρεία κλπ), εισέρχεται καθημερινά πλήθος πελατών που κάνουν χρήση του ανελκυστήρα, με αποτέλεσμα να μην μπορεί να αποδοθεί η όποια βλάβη ή φθορά στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Εξάλλου, θα πρέπει να αποδεικνύεται ορισμένα ότι κατά τη διάρκεια των εν λόγω μισθώσεων, οι φθορές ανελκυστήρων (που ειδικά στο κέντρο είναι άνω των 50 ετών!!) ήταν περισσότερες από ό,τι συνήθως.

Επιπλέον, γίνεται συχνά λόγος για αίσθημα ανασφάλειας καθώς τα κλειδιά της πολυκατοικίας βρίσκονται στα χέρια αόριστου αριθμού προσώπων, καθώς επίσης και ότι συχνά διανυκτερεύουν στα διαμερίσματα πολυάριθμες ομάδες νεαρών κυρίως ατόμων (10-15 άτομα). Επ’ αυτού η απόφαση απαντά ως εξής: Η συχνή εναλλαγή ενοίκων στα διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης και η κατοχή των κλειδιών είναι από τα βασικά χαρακτηριστικά των μισθώσεων μέσω πλατφόρμας, «το οποίο προφανώς έχει ληφθεί υπόψη από το νομοθέτη που αναγνώρισε βάσει νόμου τον τρόπο αυτό εκμετάλλευσης, μεταξύ άλλων ακινήτων και των διαμερισμάτων, και δεν μπορεί χωρίς άλλο να οδηγήσει σε απαγόρευση της εκμετάλλευσης του επίδικου διαμερίσματος με το συγκεκριμένο τρόπο». Όσο για τον αριθμό ατόμων που διαμένουν στα διαμερίσματα, η απόφαση αναφέρει επί λέξει «…δεν υφίσταται ανώτατος αριθμός διαμενόντων ανά οριζόντια ιδιοκτησία που να ορίζεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας, αλλά ούτε από το νόμο, είτε για μόνιμη είτε για προσωρινή διαμονή, ώστε να καθιστά από μόνος του ο αριθμός αυτός τη χρήση του διαμερίσματος αντίθετη στον κανονισμό ή το νόμο».

Τέλος όσον αφορά τη διατάραξη κοινής ησυχίας, κατά την κρίση του Δικαστή, μεμονωμένα περιστατικά δεν μπορούν να θεωρηθούν ως ικανά περιστατικά διαρκούς και έντονης όχλησης των συνιδιοκτητών, που θα αποτελούσαν παραβίαση του κανονισμού της πολυκατοικίας. Σε κάθε περίπτωση δεν νοείται η απαγόρευση εκμετάλλευσης του ακινήτου επειδή μία ή δύο φορές σημειώθηκαν συμβάντα οχλαγωγίας.

Απ’ όλα τα παραπάνω που ενδεικτικά μόνο αναφέρονται, φαίνεται πως για πρώτη φορά Δικαστής κοιτά με επίγνωση και γενναιότητα την κατάσταση και το περιρρέον κλίμα. Απαρχαιωμένες αντιλήψεις και ερμηνείες νομοθετημάτων και πράξεων ηλικίας 60 και 70 ετών αποβάλλονται από το ίδιο το σύστημα καθώς η εφαρμογή τους μέρα με την μέρα καθίσταται δυσκολότερη και αταίριαστη. Παράλληλα, με το νομικό πλαίσιο και τη δικανική σκέψη, η εν λόγω απόφαση φαίνεται να βγαίνει κατευθείαν από το κέντρο των εξελίξεων, αποδίδοντας την πραγματική εικόνα μιας οικοδομής, μιας γειτονιάς κι όχι θεωρίες και υποθέσεις.

Ειδικά οι πολυκατοικίες του κέντρου της Αθήνας, έχουν τη δική τους σύνθεση και ένα πολύ χαρακτηριστικό αποτύπωμα. Πολυκατοικίες κατασκευής του 1950-1960, όπου τα μισά διαμερίσματα είναι επαγγελματικοί χώροι, σε υποβαθμισμένες γειτονιές αυξημένης εγκληματικότητας δεν είναι δυνατό να αποδίδουν αβλεπί φθορές, φασαρίες, βρωμιά και αύξηση της ανασφάλειας στις μισθώσεις τύπου Airbnb!! Δεν νοείται να θεωρείται ότι ο προσωρινά διαμένων ρυπαίνει την πολυκατοικία και επιβαρύνει τη χρήση του ανελκυστήρα, όταν καθημερινά πηγαινοέρχονται δεκάδες πελάτες των ιδιοκτητών που διατηρούν γραφεία στην οικοδομή και όταν είναι παραπάνω από συνήθης η εικόνα τοξικομανών στις εισόδους και τους κοινόχρηστους χώρους των οικοδομών του κέντρου..

πηγή : https://www.lawspot.gr/

Απέραντο ξενοδοχείο η Αθήνα: Check-in σε υποβαθμισμένες γειτονιές

«Αυτοψία» στους δρόµους όπου πρωταγωνιστούν οι βραχυχρόνιες µισθώσεις, µε συνοικίες όπως το Κουκάκι να µετατρέπονται σταδιακά σε τουριστικές ζώνες

Γιαπωνέζοι τουρίστες σέρνουν τις βαλίτσες τους και µε τον χάρτη ανά χείρας αναζητούν το δωµάτιό τους για να κάνουν check-in. Ελάχιστα µέτρα παρακάτω, µια παρέα νεαρών Αυστραλών κλειδώνουν τις αποσκευές τους και αλλάζουν συνάλλαγµα ώστε να απολαύσουν µια βόλτα κάτω από τον ελληνικό ήλιο. ∆εν πρόκειται για εικόνες από την Παροικιά της Πάρου ή τη χώρα της Μυκόνου, αλλά για µια συνηθισµένη ηµέρα στο Κουκάκι.

 
 

Το Airbnb µπήκε για τα καλά στη ζωή των Αθηναίων, µε αποτέλεσµα παραδοσιακές γειτονιές της πρωτεύουσας, όπως το Κουκάκι και τα Πετράλωνα, να µετατρέπονται σε απέραντα ξενοδοχεία, αλλά και το Θησείο και η Βικτώρια µετατρέπονται σταδιακά σε τουριστικές ζώνες.

Οι αριθµοί για την αλµατώδη αύξηση της βραχυχρόνιας µίσθωσης είναι ενδεικτικοί. Περισσότερα από 15.000 ακίνητα στην Αττική διατίθενται προς ενοικίαση µέσω ψηφιακών πλατφορµών, µε 2.500 από αυτά να βρίσκονται στο κέντρο της Αθήνας, ενώ το Κουκάκι συγκαταλέγεται ανάµεσα στις δέκα πιο δηµοφιλείς γειτονιές του Airbnb παγκοσµίως. Στον δρόµο που χάραξαν οι συνοικίες περιµετρικά της Ακρόπολης κινούνται την τελευταία τριετία η πλατεία Βικτωρίας και το Θησείο, µε τη φρενίτιδα που ακούει στο όνοµα Airbnb να δίνει ξανά ζωή στις πλέον υποβαθµισµένες γειτονιές της Αθήνας.

Την ίδια ώρα, η βραχυχρόνια µίσθωση εκτοξεύει τις τιµές των ενοικίων για τους µόνιµους κατοίκους και οι γειτονιές του Λεκανοπεδίου µεταµορφώνονται σε απέραντες ξενοδοχειακές µονάδες µε καταστήµατα laundry, χώρους αποθήκευσης αποσκευών και 24ωρα σούπερ µάρκετ, χάνοντας τον οικιστικό χαρακτήρα τους. Το «Εθνος της Κυριακής» περπάτησε στους δρόµους όπου το Airbnb µονοπωλεί την αγορά των ακινήτων, συνοµίλησε µε ιδιοκτήτες καταλυµάτων τα οποία νοικιάζονται µέσω της πλατφόρµας, αλλά και µε µόνιµους κατοίκους, και κατέγραψε τις συγκρούσεις από αυτή τη συµβίωση.

 

Πολυκατοικίες – ξενοδοχεία

Κατεβαίνοντας την οδό Βεΐκου στο Κουκάκι, το θέαµα των εκατοντάδων τουριστών οι οποίοι αποβιβάζονται από τα ταξί (υπηρεσίες Uber) υπό τον ήχο των τροχήλατων βαλιτσών παραπέµπει σε λιµάνι κυκλαδίτικου νησιού. Επισκέπτες από κάθε γωνία του πλανήτη, αφού προσανατολιστούν στη γειτονιά, ξεχύνονται στα στενά προκειµένου να βρουν το σπίτι που έχουν κλείσει µέσω του Airbnb. Εκεί τους περιµένει ο οικοδεσπότης τους, ο οποίος αποχαιρετά τον προηγούµενο πελάτη και υποδέχεται το νέο γκρουπ. Το Κουκάκι µέρα και νύχτα ζει ένα συνεχές check-in. Τα κουδούνια στις εισόδους των πολυκατοικιών είναι γραµµένα πλέον στα αγγλικά. Σε µια πολυκατοικία στην οδό Μπότσαρη, στη θέση των ονοµάτων των παλαιών ενοίκων, υπάρχουν οι επιγραφές «Toni’s Home» και «George apartment».

∆ίπλα από την είσοδο ο οικοδεσπότης έχει τοποθετήσει ένα µαύρο κουτί, το οποίο ανοίγει µε κωδικό και περιέχει τα κλειδιά για το ενοικιαζόµενο διαµέρισµα. Ιδια είναι η εικόνα των περισσότερων πολυκατοικιών και στην οδό Φαλήρου, όπου το 90% των σπιτιών νοικιάζεται µε βραχυχρόνια µίσθωση. «Είκοσι χρόνια στο Κουκάκι και έφτασα στο σηµείο να µην ακούω ελληνικά στο µαγαζί µου. Να µη βλέπω τους γείτονες που είχα παλιά, αλλά µόνο τουρίστες. Πάει, χάθηκε η γειτονιά µας» δηλώνει στο «Εθνος» η κ. Μαρία, η οποία έχει ψιλικατζίδικο στην οδό Βεΐκου. Οπως λέει, µολονότι η γειτονιά γέµισε από κόσµο, η κίνηση στο κατάστηµά της δεν αυξήθηκε, µια και οι τουρίστες ψωνίζουν από τα 24ωρα µίνι µάρκετ που έχουν ανοίξει οι µεγάλες εταιρείες τροφίµων στο Κουκάκι. Το Airbnb έφερε µαζί του και νέες επιχειρήσεις στο Κουκάκι. Στην οδό ∆ηµητρακοπούλου, καθηµερινά ξεπηδούν καθαριστήρια ρούχων (laundries) καθώς και καταστήµατα αυτοµατοποιηµένου check in για το Airbnb, όπου οι επισκέπτες µπορούν να παραλάβουν τα κλειδιά του καταλύµατος.

Airbnb: Ιδιοκτήτες ακινήτων επιστρέφουν στην παραδοσιακή μίσθωση

«∆εν υπάρχει άλλη περιοχή στην Ελλάδα µε τόσα πλυντήρια ρούχων. Στη Βεΐκου άνοιξαν έξι µαγαζιά σε έναν χρόνο» τονίζει στο «Εθνος της Κυριακής» ο κ. Χάρης Τζαννής, ο οποίος µένει στην οδό Σταθογιάννη και την τελευταία διετία βλέπει όλα τα γειτονικά του σπίτια να νοικιάζονται σε ηλεκτρονικές πλατφόρµες. «Στο στενό µου όλα τα διαµερίσµατα είναι Airbnb. Στην Καρατάσου, τον καλό δρόµο του Κουκακίου, ό,τι νεοκλασικό ανακαινίζεται πάει για Airbnb. Στην πολυκατοικία του κουνιάδου µου από τα 27 διαµερίσµατα µόνο στα δυο µένουν µόνιµοι κάτοικοι. Είµαστε πλέον µια τουριστική περιοχή» επισηµαίνει και εξηγεί πως πέρα από την αλλοίωση του χαρακτήρα της περιοχής το Airbnb δυσχεραίνει και την καθηµερινότητα των κατοίκων.

«Βγάζω τον σκύλο βόλτα το βράδυ και καταλήγω να καθοδηγώ Γιαπωνέζους που έχουν late check-in. Φίλοι µας, γείτονές µας επί χρόνια, αναγκάζονται να µετακοµίσουν γιατί τους κάνουν έξωση προκειµένου να βάλουν το σπίτι στο Ιντερνετ. ∆εν µένουν οικογένειες εδώ πια, µε αποτέλεσµα να έχουν µειωθεί τα παιδιά στα δηµοτικά σχολεία. Επίσης, όπου υπάρχουν τουρίστες, υπάρχουν και πορτοφολάδες. Πέφτεις να κοιµηθείς και ακούς τον ήχο από τα ροδάκια των βαλιτσών. Στο Κουκάκι υπάρχει η αναστάτωση ενός τουριστικού θερέτρου» σηµειώνει ο κ. Τζαννής, οµολογώντας, ωστόσο, ότι το Airbnb, παρά τα όποια προβλήµατα, έδωσε ξανά ζωή στο Κουκάκι και συνέβαλε στο να ανακάµψει η τοπική οικονοµία.

Φιλί ζωής

Το Κουκάκι, όµως, εκτός από µποτιλιάρισµα, φασαρία και εξώσεις απέκτησε µέσω του Airbnb τη χαµένη ζωντάνια του. Νέοι άνθρωποι, µε παραστάσεις και οικονοµική άνεση, κάνουν σήµερα βόλτα στα στενά µιας γειτονιάς η οποία µέχρι πριν από µερικά χρόνια κατοικούνταν, κυρίως, από ηλικιωµένους. «Γέµισε το Κουκάκι µε µια ωραία φασαρία. Αυτές οι γειτονιές πριν από είκοσι χρόνια είχαν µόνο συνταξιούχους και µερικά περίπτερα. Είχαν βρεθεί σε µια παρακµή και τώρα επιστρέφουν στην περιοχή οι νέοι. Ξέρετε πόσο ωραία νιώθω που έρχονται στο σπίτι µου νέα παιδιά;» λέει στο «Εθνος της Κυριακής» η κ. Λίλη Κυριακοπούλου, η οποία νοικιάζει µε βραχυχρόνια µίσθωση το διαµέρισµά της στην Ακρόπολη.

Για την κ. Κυριακοπούλου το Airbnb είναι η εξέλιξη, η ροή που ακολουθεί η κοινωνία, και µόνο οφέλη θα έχει για την περιοχή στην οποία γεννήθηκε και µεγάλωσε. «Κατανοώ πως για τους υπόλοιπους ενοίκους είναι ενοχλητικό να µπαίνει ένας ξένος στο σπίτι τους, αλλά τα πράγµατα παίρνουν µια τροπή, αλλάζουν οι εποχές. Σε τελική ανάλυση, ούτε µεγάλα κλαµπ έχουν ανοίξει ούτε φασαρίες γίνονται.

Ανοιξαν στο Κουκάκι στέκια για τη νεολαία και για νέους ανθρώπους µε κουλτούρα. Αυτό που λέµε “καλός τουρισµός”» προσθέτει. Ακόµη µια γειτονιά της Αθήνας η οποία αναβαθµίστηκε µέσω του Airbnb και της τουριστικής κίνησης είναι η πλατεία Βικτωρίας. Η κ. Ιωάννα Κυριακοπούλου πριν από µερικά χρόνια αγόρασε δυο διαµερίσµατα στην περιοχή, στην οδό Φερρών, µε σκοπό να τα νοικιάσει.

 

Τα σπίτια έµειναν για µεγάλο διάστηµα ξενοίκιαστα, µε αποτέλεσµα να πληρώνει µόνο φόρους και έξοδα συντήρησης. Με το Airbnb έδωσε ανάσα στην τσέπη της αναµορφώνοντας, παράλληλα, µια γειτονιά-φάντασµα του ιστορικού κέντρου. «Ξεκίνησα να φροντίζω την πολυκατοικία και να πληρώνω τα κοινόχρηστα. Φτιάξαµε την είσοδο, βάλαµε πολυθρόνες και ρίξαµε λεφτά για τους κοινόχρηστους χώρους. Ενα κτίριο παρατηµένο αναστήθηκε» λέει στο «Εθνος» η κ. Κυριακοπούλου και υπογραµµίζει πως η πλατεία Βικτωρίας άλλαξε ριζικά όψη από τη στιγµή που στους δρόµους κυκλοφόρησαν τουρίστες µε βαλίτσες.

«Εχουµε περισσότερη αστυνοµία και καθαριότητα στους δρόµους. Ανοίγουν πάλι τα κλειστά µαγαζιά, τα καφέ και τα µίνι µάρκετ. ∆εν είναι η Βικτώρια το χαλί που ήταν πριν από τρία χρόνια» εξηγεί. Πώς, όµως, αντιµετωπίζουν οι µόνιµοι κάτοικοι της Βικτώριας την «εισβολή» χιλιάδων τουριστών στη γειτονιά τους; Η κ. Κυριακοπούλου τονίζει ότι οι πελάτες της είναι περαστικοί από την Αθήνα ταξιδεύοντας συνήθως στα νησιά του Αιγαίου και έτσι δεν δηµιουργούν προβλήµατα στη συνοίκηση, ενώ απαντά και στην κριτική που ασκείται στην πλατφόρµα του Airbnb αναφορικά µε την αλλοίωση του οικιστικού χαρακτήρα των γειτονιών. «Καµία γειτονιά δεν χάνεται µε το Airbnb. Αντιθέτως, τώρα έχει την προσοχή, αναβαθµίζεται και οµορφαίνει. Μόνο αν είσαι ανοιχτόµυαλος και χωρίς προκαταλήψεις αναβαθµίζεις τη γειτονιά σου».

πηγή: ethnos.gr

Airbnb – Απόφαση σταθμός: Τέλος οι μισθώσεις σε πολυκατοικίες, 1.000€ το πρόστιμο

Απόφαση που φέρνει τα πάνω κάτω σε ό,τι αφορά στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων μέσω της πλατφόρμας του airbnb σε διαμερίσματα πολυκατοικιών πήρε το Πρωτοδικείο Ναυπλίου.

 
 

Το δικαστήριο απαγόρευσε την ενοικίαση διαμερίσματος μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας έπειτα από προσφυγή ενοίκων της ίδιας πολυκατοικίας. Βάσει της απόφασης, καλείται η ιδιοκτήτρια να μη μισθώσει ξανά το σπίτι με τον ίδιο τρόπο και να περιοριστεί σε χρήση κατοικίας, ενώ εάν δεν συμμορφωθεί θα πληρώνει πρόστιμο 1.000 € για κάθε παράβαση.

Η δικαστική απόφαση, την οποία δημοσιεύουν τη Δευτέρα τα «Νέα», κάνοντας δεκτή την αίτηση ασφαλιστικών μέτρων των υπολοίπων ενοίκων της πολυκατοικίας, απαγορεύει τη χρήση διαμερίσματος για airbnb σε πολυκατοικία στο Ναύπλιο και καλεί την ιδιοκτήτρια που μισθώνει το σπίτι της μέσω της δημοφιλούς διαδικτυακής πλατφόρμας να μην επαναλάβει στο μέλλον την επαγγελματική χρήση του ακινήτου, ειδάλλως, εάν δεν συμμορφωθεί, απειλείται με προσωπική κράτηση ενός μηνός και χρηματική ποινή 1.000 ευρώ για κάθε παράβαση.

Όπως επισημαίνεται στο δημοσίευμα, η δικαστική απόφαση μπορεί να αποτελέσει βάση για την επίλυση παρόμοιων δικαστικών διενέξεων, καθώς στο σκεπτικό της δεν γίνεται μόνο αναφορά στην παραβίαση των διατάξεων του κανονισμού της πολυκατοικίας που απαγόρευε τη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών ως τουριστικών καταλυμάτων, αλλά κάνει εκτενή αναφορά στις οχλήσεις που προκαλούνται στους υπόλοιπους ιδιοκτήτες από τέτοιου είδους βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Πηγή: ethnos.gr